Défiscalisation frais d'emprunt

[florent5]

Bonjour,

Je m'interroge sur la possibilité de comptabiliser les frais de dossier et de garantie d'un prêt destiner à financer une résidence locative dans les charges foncière, de manière à créer un déficit.
J'ai cru comprendre que les frais de dossier bancaire de mise en place du crédit, ainsi que les frais de garantie (crédit logement par exemple) peuvent être comptabilisées dans ces charges. Mon problème : j'achèterai en VEFA, donc pas de revenu foncier l'année qui suit le payement de ces frais.

Dans le cas où j'inclue le financement des frais de dossier et de garantie dans le prêt, j'augmente le capital emprunté donc également le montant des intérêts. Pourrais-je ensuite les années suivantes déduire de mon revenu foncier le total des intérêts du prêt, ou serais-je limité au intérêts liés au montant de l’acquisition uniquement ?

Merci pour vos réponse.
Florent

 

[JGim]

Bonjour,

Vous pouvez inclure tous les frais de constitution dans votre emprunt : l’ensemble des intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition de votre bien est déductible des revenus fonciers issus de la location.

Attention cependant, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers ces intérêts, mais vous ne pouvez pas créer de déficit foncier. La loi n’admet que la déduction, pas la création.

Donc concrètement, si vous avez par exemple 6 000€ de revenus fonciers, et 7 000€ d’intérêts d’emprunt (exemple fictif pour bien comprendre le mécanisme), vous pourrez déduire 6 000€ d’intérêts d’emprunt. Les 1 000€ restants sont perdus, sauf si vous avez un déficit foncier supérieur à 10 700€ (des travaux importants sur un autre bien que vous louez...). Dans ce dernier cas, les 1 000€ sont déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Notez que les intérêts d’emprunt sont imputés prioritairement sur les revenus fonciers (avant les taxes et autres travaux donc).

Notez enfin que tant que vous ne recevez pas vos loyers, vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt (sauf si vous avez des revenus fonciers issus d’autres locations) !

J’espère avoir été assez clair

Cordialement.