Déficit foncier sans revenus fonciers

[Gogo7662]

bonsoir,
Sur l’année 2023, j’ai mis un seul bien en location (loué depuis juin 2023) en location nue.
Je souhaite mettre en 2024 en location nue un autre bien acquis en 2021 jusqu’alors en travaux (bien déclaré comme RP de juin 2023 à janvier 2024). Pas mal de travaux ont été fait sur 2023. Puis-je dans ma déclaration 2023, déclarer les travaux et charges de ce bien en déduction des loyers du 1er bien loué depuis juin 2023 tout sachant que je n’ai pas eu de loyer ni même fait déclarer de charges sur ce bien depuis son achat.
Cela m’amènerait à un déficit foncier.
Dois-je obligatoirement faire un rectificatif depuis la date d’achat en 2021 (2021 et 2022) ?
J’ai vu que cette méthode de déclarer du déficit sans loyer était assez contrôlée, me conseillez-vous de rester au micro-foncier sur 2023 et de ne pas déclarer les charges du 2ème bien non loué. L’opération d’être en déficit par rapport au micro me fait gagner 1000e à l’année. Le jeu en vaut-il la chandelle?
Merci pour votre expertise

 

[svprets]

Bonjour, ne peux que vous déconseiller de passer en déficit foncier des travaux réalisés pour un bien que vous avez officiellement occupé à titre de RP, quand bien même vous avez décidé, par la suite, de la mettre en location...Ce, d'autant qu'à vous lire, vous présenterez, en cas de contrôle, des factures, acquittées, pendant cette période d'occupation...

 

[moietmoi]

Bonjour,
Ce qui fait la bonne tenue de ce forum depuis des années, c'est que les contributeurs tentent de trouver les solutions les plus adéquates à chaque situation, en restant dans la légalité.
Les travaux du 2eme bien ont été engagé sans intention locative, vu la déclaration RP. Il ne peuvent donc pas être déductibles.
A partir du moment où le bien est libre, et que l'occupation à venir est locative, les frais et travaux déductibles peuvent l'être, même en l'absence réelle de location, pourvu que la première occupation suivante soit bien locative.
Donc si le bien est libre en février 2024, dans la 2044 de mai 2025 , tu pourras indiquer les frais et travaux fait à partir de février.

L’opération d’être en déficit par rapport au micro me fait gagner 1000e à l’année

Chacun met le curseur où il veut. Moi pour 50 euros de gagner je remplis des formulaires.

 

[svprets]

Bonjour,
Ce qui fait la bonne tenue de ce forum depuis des années, c'est que les contributeurs tentent de trouver les solutions les plus adéquates à chaque situation, en restant dans la légalité.
Les travaux du 2eme bien ont été engagé sans intention locative, vu la déclaration RP. Il ne peuvent donc pas être déductibles.
A partir du moment où le bien est libre, et que l'occupation à venir est locative, les frais et travaux déductibles peuvent l'être, même en l'absence réelle de location, pourvu que la première occupation suivante soit bien locative.
Donc si le bien est libre en février 2024, dans la 2044 de mai 2025 , tu pourras indiquer les frais et travaux fait à partir de février.

Chacun met le curseur où il veut. Moi pour 50 euros de gagner je remplis des formulaires.

En accord total avec Moietmoi...👍

 

[Gogo7662]

Merci d'avance pour vos retours.
Qu'appelez-vous déclarer en RP? Est-ce au niveau de la déclaration des biens immobiliers (déclaration récente à faire récemment) ou bien au niveau de ma situation au 1er janvier au niveau de ma feuille des impots.
Je vous demande cela car au niveau de ma feuille des impôts au 1er janvier elle n'a jamais été déclaré en RP.

 

[moietmoi]

Merci d'avance pour vos retours.
Qu'appelez-vous déclarer en RP? Est-ce au niveau de la déclaration des biens immobiliers (déclaration récente à faire récemment) ou bien au niveau de ma situation au 1er janvier au niveau de ma feuille des impots.
Je vous demande cela car au niveau de ma feuille des impôts au 1er janvier elle n'a jamais été déclaré en RP.

Crois tu qu'un contrôleur des impôts prendrait avec le sourire ton explication ?
La logique est simple: ne sont déductibles que les travaux engagés pour la location d'un bien destiné à la location.

Donc on reprend pour le bien acheté en 2021
De l'achat a la fin 2021. Quel était l'affection réel du bien? Vide? Occupé? Par qui . Famille ,toi, locataire ?
Idem pour 2022
Idem pour 2023 , avec le fait que toi tu l'as occupé d'après ce que je comprends de juin a quelle date?
Idem sur 2024.

 

[Gogo7662]

En 2021 : logement en travaux et déclaré en résidence secondaire
2022 : Idem
2023 : RP de juin 2023 à janvier 2024 sur le site "Gérer mes biens immobiliers"
Depuis le 12 janvier 2024 à aujourd'hui : logement résidence secondaire avec travaux.

 

[moietmoi]

En 2021 : logement en travaux et déclaré en résidence secondaire
2022 : Idem
2023 : RP de juin 2023 à janvier 2024 sur le site "Gérer mes biens immobiliers"
Depuis le 12 janvier 2024 à aujourd'hui : logement résidence secondaire avec travaux.

Merci, donc normalement si tu fais de la location, tu pourras passer en déduction les travaux fait à partir du 12;janvier 2024 sur la déclaration en 2025.
Toute autre solution est faisable, mais contrairement au code des impôts et t'expose moralement à ne pas être en règle et fiscalement à des redressement et amendes..
Je reconnais que pour 7/8 mois d'occupation en RP, cela est cher payé.
En le présentant aux impôts ,en demandant si tu peux reprendre tes 2044 d'il y a 2/3 ans, sans leur cacher que tu t'es abrité 7 mois dans ce logement que tu destinais des le début à la location, peut être peux tu y arriver.
Ou alors si le marché s'y prête tu loues en meublé avec déclaration au réel. Pour cela il faudra faire une estimation du bien aujourd'hui intégrant les travaux, c'est cette valeur qui sera prise pour le calcul des amortissements.

 

[Gogo7662]

Bonjour,

Merci pour vos messages.
J'ai finalement eu quelqu'un des impôts au téléphone. Je lui ai expliqué la vérité à savoir que lors de ces 6 mois ou elle a été déclaré en RP sur le site des impôts, je vivais à droite et à gauche à cause des travaux de rénovation (un coup chez ma compagne de l'époque et chez mes parents). Ils ont compris et rectifié et elle est actuellement déclarée en logement vacant. Du coup, je peux déclarer les travaux sans même avoir déclaré de loyer.