Déduction des travaux sans louer ?

[Pendragon]

Attention il s'agira quoi qu'il arrive d'un acte notarié et le prix doit correspondre à une réalité économique. Il faut pouvoir justifier d'un prix de vente (et des taxes à payer...)
Ce n'est pas parce que les 2 parties sont d'accord que ça passera chez le notaire.

Je ne connais pas le bien ni le marché local mais en lisant les posts je pense immédiatement à Donation déguisée, récision pour lésion...

On ne peut pas faire tout et n'importe quoi, il faut à minima se rapprocher de 2-3 agences immobilières ET d'un notaire pour valider l'opération. Ça sera un gain de temps pour après.

Un notaire ? Oui bien sûr c'est pour cela que je prévois une dépense de 10k + 5k de notaire. Par contre je ne vois pas l’intérêt d'une agence immo.

Pour le prix de 10k il est justifié, faut tout refaire : plomberie, chauffage, isolation, fenêtres...

Si le proprio continue à laisser son bien dans cet état puis je porter plainte auprès de la mairie ? Odeur, nuisance, possibilité squatteurs etc... Juste pour le motiver un peu plus à vendre ou donner ?

 

[Kizzo]

Un notaire ? Oui bien sûr c'est pour cela que je prévois une dépense de 10k + 5k de notaire. Par contre je ne vois pas l’intérêt d'une agence immo.

Pour le prix de 10k il est justifié, faut tout refaire : plomberie, chauffage, isolation, fenêtres...

Si le proprio continue à laisser son bien dans cet état puis je porter plainte auprès de la mairie ? Odeur, nuisance, possibilité squatteurs etc... Juste pour le motiver un peu plus à vendre ou donner ?

Vous pouvez faire les démarches que vous voulez vous êtes tenu par la loi d'acheter à un prix cohérent avec le marché, il faudra donc des estimations de professionnels qui corroborent que le bien = terrain + construction à cet emplacement ne vaut que 10 K€
Accessoirement, si vous êtes dans une zone soumise au droit de préemption urbain, pensez-vous que la Mairie se privera de préempter pour 10K€ ce qui permettrait de loger des personnes en difficulté, abriter des associations diverses ou amener des services ?

 

[Pendragon]

Je vous assure que 10k est un prix cohérent vu les travaux à faire. La maison n'est ni au bord de la mer ni en région parisienne.
La ville ne mettra pas 50k de travaux pour loger à ses frais des kssoss il y en a déjà trop dans cette ville. Qui vont de nouveau détruire le logement et générer des nuisances dans la rue.
La ville préfère faire des conventionnements avec les proprios...


Et contrairement à @ckone je ne saute pas la dessus sans réfléchir. J'attends d'ailleurs de connaitre sa stratégie et pourquoi il ne le fait pas.


Si il n'y a que pour 50k de travaux, ca me ferait une maison à 65k avec un gain de 20k de déficit foncier
Donc une maison qu aura couté 45k et que le lourerai 500 euros soit 13% de rdt brut ce qui est normal pour la récompense des emmerdes.

La proprio actuelle s'en fout, elle ne veut pas d'ennuis , c'est tout.

 

[Kizzo]

Je vous assure que 10k est un prix cohérent vu les travaux à faire.

C'est vous qui portez le projet, moi je ne suis ni juge ni arbitre, j'ai présenté un cadre légal à respecter et je ne suis pas là pour autre chose

La ville ne mettra pas 50k de travaux pour loger à ses frais des kssoss il y en a déjà trop dans cette ville.

Elle peut faire un local pour des associations qui pourront s'y retrouver, ça peut être la communauté de communes qui décide... les travaux peuvent être financés par les branches Habitat Public.... c'est beaucoup plus compliqué qu'il n'y paraît

La proprio actuelle s'en fout, elle ne veut pas d'ennuis , c'est tout.

D'où l'intérêt d'éviter les actions pour "vente pour prix insuffisant" il y a des textes et des jurisprudences à ce sujet

 

[Charles356]

Donc vu qu'il n'y a pas de locataire je peux quand même mettre cet immeuble sur ma 2044 et déduire le foncier mais pas l'assurance c'est cela ? Et merci pour votre aide

Soit vous prévoyez de louer une fois les travaux achevés, auquel cas vous pouvez déduire toutes les charges habituellement déductibles des RF (même s'il n'y a pas de revenu la 1ère année car encore en travaux, à condition de louer ensuite évidemment).

Soit vous ne prévoyez pas de louer une fois les travaux achevés et rien n'est déductible.

 

[Pendragon]

Soit vous prévoyez de louer une fois les travaux achevés, auquel cas vous pouvez déduire toutes les charges habituellement déductibles des RF (même s'il n'y a pas de revenu la 1ère année car encore en travaux, à condition de louer ensuite évidemment).

Soit vous ne prévoyez pas de louer une fois les travaux achevés et rien n'est déductible.

Ok , parfaitement clair.
L'assurance de l'habitation est donc déductible également ?
Et je n'ai pas un délai à respecter pour la mise en location ?

En fait , je cherche à réunir toutes les données pour viabiliser mon projet.

(De base je ne veux plus investir mais parfois il faut remettre la main à la poche pour pérenniser un investissement existant)

 

[Charles356]

Ok , parfaitement clair.
L'assurance de l'habitation est donc déductible également ?
Et je n'ai pas un délai à respecter pour la mise en location ?

En fait , je cherche à réunir toutes les données pour viabiliser mon projet.

(De base je ne veux plus investir mais parfois il faut remettre la main à la poche pour pérenniser un investissement existant)

L'assurance PNO est déductible également.
Pour le délai il n'y a pas de durée précise, c'est à l'appréciation de l'administration (et du juge, quand ça va jusque là).
Si le délai traine, il faudra pouvoir justifier de démarches infructueuses pour la recherche de locataire. Dans un secteur avec un marché locatif raisonnablement dynamique, le délai devrait normalement être assez court sauf circonstances particulières (quelques mois max je dirais).

 

[Pendragon]

Merci @Charles356 et bon weekend à vous.

Je comprends mieux cette notion d'intention et donc la déduction possible de toutes les lignes.

Je ne pourrai pas louer rapidement car la maison est minimum F, n'a pas de chauffage, de sanitaire etc... même si il y a intention de louer plus tard cela ne pourra se faire qu'avec un cout mini de 40k.

Le but étant de simplement pérenniser et gérer cette maison comme je l'entends puis procéder ou non à des travaux de rénovation à mon rythme, je me demande à présent si ce n'est pas me mettre des chaines que de déduire dès le départ la TF et donc m'engager auprès des services fiscaux à la louer.

... ... réflexion en cours...

Merci pour votre éclairage...

 

[moietmoi]

Donc vu qu'il n'y a pas de locataire je peux quand même mettre cet immeuble sur ma 2044 et déduire le foncier mais pas l'assurance c'est cela ? Et merci pour votre aide

Exact

L'assurance de l'habitation est donc déductible également ?

Non

L'assurance PNO est déductible également

Pno veut dire propriétaire non occupant, alors que tu sera occupant.tu n'auras pas d'assurance pno.l'assureur ne couvrirait pas si tu ments à l'assurance.
Il faut prendre une assurance classique, non déductible.
Pendant la location tu peux déduire la pno, voire l'assurance classique, si, pour ce cas là, tu prends une assurance pour le compte de qui il appartiendra, ET que le bail comprend l'option que tu payes l'assurance à la place du locataire.

 

[Pendragon]

Exact

Non

Pno veut dire propriétaire non occupant, alors que tu sera occupant.

Ben non, je ne serai pas occupant. La maison est inoccupable.
Je croyais être clair, sans doute ne l'étais je pas...

Assurance PNO définition ;
L’assurance PNO (propriétaire non-occupant) permet, au propriétaire qui n’occupe pas son bien immobilier, de protéger le logement en son absence. Concrètement, cette assurance peut être souscrite pour couvrir le bien en cas de sinistre, qu’il soit vacant, donné en location ou occupé à titre gratuit. Le propriétaire est donc garanti d’être couvert en cas d’incendie, de dégât des eaux, d’effondrement, de catastrophe naturelle, etc.