Déduction des travaux sans louer ?

[Pendragon]

Bonjour j'ai peut être une opportunité d'acheter une maison (mitoyenne à une m'appartenant).
Objectif faire du locatif et donc rajouter à ma déclaration de revenus fonciers un nouvel immeuble.

Comme il y a des travaux , puis je les déduire de mes revenus fonciers si il n'y a pas encore de locataire dans ce logement ?

Si il n'y a pas de locataire et donc pas de loyers, puis je déduire taxe foncière / assurance et donc générer un déficit applicable sur l'ensemble des revenus fonciers ?

Merci beaucoup pour votre expertise...

 

[ckone]

Hello, je n'ai pas la réponse mais 2 questions :
1) Date de mise en location prévisionnel ? (sur la meme année fiscale)
2) Location nue ou meublée ?

 

[Pendragon]

Bonjour Location Nue
Les travaux peuvent être à cheval sur deux années, exemple de Septembre à Mars
Les factures de Septembre à Decembre 2024 peuvent elles être déduites sur l'exercice 2024 si il n'y a pas de locataire (ou si les loyers sont nuls) ?

 

[moietmoi]

Bonjour,
Il faut que les travaux soient déductibles
Il faut que le bien soit destiné à la location et sans aucune occupation entre l'achat et la location
Dans ce cadre , il n'y a aucun délai fixé par les impôts.
Sur la 2044, les calculs se feront en tenant compte de ces " frais"
Attention à la reprise si par hasard le bien est occupé autrement qu'en location

 

[ckone]

Salut Moietmoi , tous les travaux ne sont pas déductibles ?

 

[Pendragon]

Bonjour,
Il faut que les travaux soient déductibles
Il faut que le bien soit destiné à la location et sans aucune occupation entre l'achat et la location
Dans ce cadre , il n'y a aucun délai fixé par les impôts.
Sur la 2044, les calculs se feront en tenant compte de ces " frais"
Attention à la reprise si par hasard le bien est occupé autrement qu'en location

Merci moietmoi , donc je peux très bien ne pas avoir de locataire, (donc loyers brut=0 ligne 211)
Et imputer les 20euros ligne 222, l'assurance ligne 223, les réparations ligne 224 et le foncier ligne 227.

Cela génère un déficit de cette colonne se cumulant avec les autres colonnes ligne 263.

PS (travaux de rénovation, pas d'agrandissement ou de nature à augmenter l'assiette fiscale)


Si vous me confirmez, je vous expliquerai pourquoi je ferai cela...

 

[moietmoi]

l'assurance ligne

Bonjour
De quelle assurance s'agit il?
Sur les 20 euros ligne 222, il faudrait que je vérifie.
Mais on peut aussi inscrire les intérêts d'emprunts, si il y en a.

 

[moietmoi]

Salut Moietmoi , tous les travaux ne sont pas déductibles ?

Bonjour,
Non seuls l'amélioration, la réparation sans agrandissement ou modification majeure sont déductibles.
Par exemple sont jugés non déductibles
"Travaux effectués dans une maison d'habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l'habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d'un certain nombre d'ouvertures extérieures"
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203
Refaire une salle de bain, une cuisine , bien sûr, c'est déductible, sauf si elle était en état et qu'il n'y a pas un gain locatif pour la refaire

 

[Pendragon]

Bonjour
De quelle assurance s'agit il?
Sur les 20 euros ligne 222, il faudrait que je vérifie.
Mais on peut aussi inscrire les intérêts d'emprunts, si il y en a.

L'assurance de l'habitation...

 

[Pendragon]

Donc, à l'état de réflexion :

A coté d'une à moi, une maison mitoyenne dans un triste état.
Suis allé dedans (porte d’entrée branlante) et tout est à refaire à part la toiture qui semble correcte.
Comme je crains un squatteur, sans compter une dévalorisation de ma maison à coté de celle là je compte faire une propo au proprio qui s'en fout.
Une médecin qui avait acheté cette maison sur les conseils d'un "ami", qui devait faire les travaux mais est parti...
Bref cette maison sur les bras et des ennuis potentiels.

Je compte proposer maxi 10k ce qui fera en gros 15k avec les frais de notaires.

J'assainis, je barricade et au moins je sécurise ma maison avec celle ci devenue safe.

Sans mettre de locataire elle va me couter annuellement 1000 de foncier +200 d'assurance soit en gros 1,5k.
Qui vont générer du déficit sur le global d'en gros 30%+17% et au final me couter 800 euros par an.

Si je revends ma maison, "j'offrirai" celle ci pour 15k supplémentaire.

C'est bof finalement.... Faudrait que je rachète gratuitement...

Bref... je réfléchis

Des pistes d'amélioration ?

Merci beaucoup