Comme promis, un petit retour sur mes (saines ?) lectures sur le contrat préliminaire. N'étant pas juriste de formation et le droit étant une matière éminemment complexe, ne prenez pas ce texte comme parole d'évangile et n'hésitez pas à l'amender/compléter/corriger...
Je vous invite à consulter deux sites qui m'ont bien aidé :
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www.legifrance.gouv.fr (les codes en vigueur - code de la construction et de l'habitation - CCH)
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www.jurisprudentes.org (site d'un avocat spécialisé en droit immobilier)
Je cite abondemment le CCH. Cependant, pour des raisons de lisibilité, je ne met pas à chaque fois l'intégralité des articles cités. N'hésitez pas à jeter un coup d'oeil car si elle nécessite un minimum de gymnastique intellectuelle, elle éclaircit pleins de détails de la VEFA.
Je ne puis également que vous conseillez de bien relire votre contrat préliminaire. Il doit comprendre la mention d'un certain nombre d'articles de loi.
Le contrat préliminaire : qu'est ce que c'est ? qu'est ce que cela n'est pas ?
Le contrat préliminaire est défini par l'article L261-15 du CCH qui précise que
"La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble."
Note : l'article L261-10 du CCH traite de la vente en état futur d'achèvement (VEFA)
C'est un contrat à caractère facultatif. Il permet surtout aux promoteurs de pré-commercialiser leurs programmes.
Le contrat préliminaire (ou contrat de réservation) permet à un réservataire de réserver un bien en état futur d'achevement (EFA) en contrepartie d'un dépôt de garantie.
Le bien décrit dans le contrat préliminaire doit être celui décrit dans l'acte notarié.
IL NE S'AGIT EN AUCUN CAS D'UNE PROMESSE DE VENTE !!!
La cour d'Appel de Montpellier a émis en 2006
un avis en ce sens rappelant que le contrat préliminaire ne permet pas "une rencontre des volontés, un accord non équivoque, sur la chose et sur le prix, de nature à former valablement un contrat de vente immobilière"
En outre, l'article 261-15 du CCH qui décrit ce que doit être le contrat préliminaire précise bien que "Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente".
Tant que vous n'avez signé que ce contrat, vous êtes libre d'annuler l'achat.
Un dépôt de garantie : pourquoi faire ?
Le dépôt de garantie est un élément essentiel du contrat de réservation car il est la contrepartie de la réservation. L'absence de dépôt peut entrainer la nullité du contrat.
La loi précise que
"Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente."
Attention, le chèque de dépôt de caution doit normalement être encaissé : assurez vous de ne pas faire un chèque en bois
Article R261-29 du CCH
"Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire."
Evénements entre le contrat préliminaire et l'acte authentique
Une fois le contrat préliminaire signé de votre part, le conseiller l'envoie au promoteur pour qu'il le signe à son tour.
Une fois signé et retourné au réservataire, ce dernier a 7 jours à partir du lendemain de la réception du contrat pour annuler.
Article L271-1 du CCH
"Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes."
Détail important, le chèque de dépôt de garantie doit être envoyé à ce moment là. C'est à dire après réception du contrat signé par le réservant (promoteur) et le réservataire (vous). Car selon l'article R261-27
"Le contrat préliminaire est établi par écrit ; un exemplaire doit en être remis au réservataire avant tout dépôt de fonds."
La réservation est valable un temps défini par le contrat de réservation. Ce délai est très important si vous souhaitez récupérer votre caution.
Au cours de ce délai, vous devez trouver un prêt pour financer le projet (ou laisser le conseiller le faire) et le promoteur doit vous faire parvenir une proposition d'acte authentique ainsi qu'une date de passage devant le notaire au moins un mois avant la date de signature (Article R261-30 du CCH).
Comment sortir d'un contrat préliminaire ?
Une lettre recommandé avec accusé de réception (LRAR) permet de notifier l'annulation de la réservation.
Comme il n'y a pas de promesse de vente, ils ne peuvent s'opposer à l'annulation. Le nerf de la guerre sera de récupérer le dépôt de garantie.
Pour faire schématique, je dirais qu'il y a deux voies pour aborder la récupération du dépôt :
- par la lecture du droit;
- par l'annulation du contrat;
La sortie d'un contrat de réservation est encadrée par l'article R261-31 du CCH qui prévoit 5 situations où le promoteur se doit de restitué, sans retenue ni pénalité, le dépôt de garantie :
1- la non conclusion du contrat du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat
Si le promoteur ne vous fait pas parvenir un exemplaire de l'acte authentique 1 mois avant la fin de la durée de réservation, cet article est fait pour vous.
Exemple : si vous recevez votre contrat de réservation signé le 10 juin 2008 et que le contrat stipule une durée de réservation de 6 mois (fin prévu le 10 décembre 2008), si vous n'avez par reçu de proposition d'acte authentique et/ou de date de signature chez le notaire avant le 10 novembre, vous pouvez faire valoir cet article.
2- une augmentation du prix de vente de plus de 5% par rapport à ce qui est prévu au contrat préliminaire
Même si cette augmentation est justifiée par de nouveaux équipements, vous pouvez annuler
3- Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenu ou transmis ou inférieur de 10% du prix de vente
Sur ce point, le droit n'est pas clair car le dernier alinéa de l'article L261-11 du CCH dit que seul le contrat de vente peut bénéficier de la clause suspensive prévue dans le code de la consommation. La cour de cassation est consciente du problème lié à cet article mais pour l'instant, elle ne fait que rappeler le droit.
Dans le doute, voyez un juriste.
4- Non réalisation d'un équipement prévu au contrat
5- Réduction de la valeur de l'ouvrage de plus de 10% suite à une modification dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus.
Pour ces deux derniers points, il me semble difficile de les constater avant la fin de la construction.
L'annulation de la réservation par le biais de l'annulation du contrat me parait plus risqué car on tape dans le dur du droit des contrats.
Les motifs d'annulation les plus "simples" sont :
- l'utilisation du délai de rétractation de 7 jours (Article L271-1 du CCH)
- la nullité du contrat pour cause de non encaissement du chèque de dépôt de garantie pour le placer sur un compte spécial (Article R261-29 du CCH)
Ensuite il y a les défauts de procédure (demande du chèque avant la réception du contrat signé par les deux parties, par exemple), voir les défauts de conseil qui me semblent difficile à manier car difficile à prouver. Dans ce cas là, je vous conseille d'aller voir qqn dont c'est le métier : l'avocat (voir le notaire ?).
Comment formuler sa lettre d'annulation ?
Un rappel d'importance : il faut faire une LRAR. Le sacro-saint article R261-31 du CCH nous le rappelle:
"Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande."
La lettre doit être envoyé au vendeur (A priori le promoteur) et au dépositaire du dépôt de garantie (la banque ou le notaire).
Pas la peine d'écrire un roman.
Personnellement, j'ai formulé ma lettre de la manière suivante :
1- Je souhaite annuler le contrat de réservation signé le XX pour le projet Y
2- Justification de l'annulation (avec motivation au regard du CCH !!!)
3- Je vous remercie de bien vouloir me retourner le dépot de garantie dans les 3 mois
4- Salutation d'usage.
M'est avis que plus vous serez formel et justifié par le droit, moins ils vous poseront problème.
J'attend les critiques
U.
PS pour les modérateurs : il pourrait être intéressant de laisser ce message en haut du forum et de pouvoir incorporer dans le message principal les modifications ultérieures.
