Conseils répartition épargne

[POG]

Bonjour,

Ayant découvert récemment ce forum, je me permets de faire appel à vos avis et vos conseils. Je met de côté tous les mois depuis un certain temps et je souhaite améliorer la structure de mon épargne afin de mieux la valoriser et préparer au mieux les projets des prochaines années.

Quelques mots sur ma situation :
- Célibataire sans enfant - 29 ans
- CDI dans le privé
- Salaire : 39 000 € nets – TMI de 30%
- Aucun crédit en cours
- Je suis actuellement locataire pour un loyer de 500 € par mois
- Mes capacités d’épargnes actuelles sont de l’ordre de 900 € par mois

Mon patrimoine à l’heure actuelle :
- Un terrain constructible en banlieue lyonnaise, détenu en indivision avec mon ex. Il devrait me rapporter 140 000 € lors de sa vente prévue d’ici la fin du premier semestre 2019.
- PEL : 63 400 € - ouvert en 2014, échu cette année - rémunération à 2,5% brut
- Livret PSA Banque : 61 700 € - fiscalisé, rémunération à 1% brut
- LDDS : 12 000 €
- Livret A : 10 000 €
- AV Fortuneo : 3 400 € - ouverte fin d’année passée en profil PRUDENT - 60% en fonds EUROS SURAVENIR RENDEMENT et le reste en UC « maison » - en moins-value de 4%
- AV BforBank : 3 000 € - ouverte fin d’année passée en gestion libre - 75% en fonds EUROS SURAVENIR RENDEMENT / 15% en SCPI / le reste en ETF sur marchés émergents - en moins-value de 4%
- PEA Yomoni : 2 000 € - ouvert fin d’année passée, gestion pilotée en ETF - en moins-value de 16%
- AV Bourso : 1 500 € - ouverte cet été en gestion libre - 80% en fonds Euro Exclusif et 20% en ETF S&P500/Nasdaq - en moins-value de 2%
- CEPF Bourso : 200 € - CTO piloté (profil dynamique) de Boursorama ouvert cet été - en moins-value de 12%

Mes projets à plus ou moins long terme :
1 - A très court terme : j’ai signé un compromis de vente pour l’achat d’un appartement en VEFA dans une résidence sénior avec location en meublé (statut LMNP).
Environ 70 000 € d’apport seront nécessaires à la signature avant déblocage du prêt.
La livraison était initialement prévue pour fin 2020 mais sera reportée au premier trimestre 2021 : j’étais censé signer début janvier 2019 mais ce contretemps me permet de disposer d’un délai de rétractation supplémentaire pour éventuellement reconsidérer l’opération.
2- A court terme, je prévois d’acheter ma résidence principale courant 2019, idéalement lorsque j’aurai récupéré les fonds du terrain. Vu les prix de l’immobilier à Lyon et l’augmentation (probable) des taux l’année prochaine, ce sera un T2 voire un T3.
3 - A moyen terme, mon patron partant en retraite d’ici deux ans, je me suis positionné avec deux de mes collègues pour reprendre de ma boîte. L’idée serait de créer une holding pour prendre le contrôle de l’entreprise. Je devrais apporter entre 35 et 45 000 € pour réaliser cette opération.
4 - A plus long terme, je souhaite gonfler mon patrimoine, quitte à faire une croix sur des revenus immédiats.

Mes contraintes :
- Mon travail m’oblige à être assez souvent en déplacement à l’étranger : il n’est donc pas possible pour moi d’assurer la gestion d’un bien immobilier au jour le jour. Pour les mêmes raisons, je ne peux pas consacrer beaucoup de temps à la gestion de l’épargne (en tout cas pas de manière régulière), ni être très réactif.
- Je souhaite conserver un minimum d’épargne de 60 000 € après reprise de l’entreprise.
- Je devrais commencer à verser une pension alimentaire à un de mes parents à partir de début 2021 (montant estimé de 250€).

Pour autant, je souhaite optimiser mon épargne quitte à revoir sa structure de manière importante. Je suis preneur de tout conseil / aide à ce sujet.

Merci d’avance pour vos contributions !

 

[Buffeto]

Environ 70 000 € d’apport seront nécessaires à la signature avant déblocage du prêt.

pour quelle raison ?

en général les opé de LMNP se font à 100% à crédit , quitte à faire 2 crédits différents l'un pour payer la TVA qui sera remboursée par l'état sous 18 mois et l'autre pour le solde de la facture

me permet de disposer d’un délai de rétractation supplémentaire pour éventuellement reconsidérer l’opération.

quel était l'objectif de départ? pourquoi reconsidérer si l'objectif n'a pas changé ?

Pour autant, je souhaite optimiser mon épargne quitte à revoir sa structure de manière importante. Je suis preneur de tout conseil / aide à ce sujet. !

vu tes projets à court et moyen terme il faut donc rester relativement liquide .

donc je favoriserais les AV en y transférant l'argent du livret PSA banque qui est trop faiblement rémunéré .[/QUOTE]

 

[POG]

pour quelle raison ?

en général les opé de LMNP se font à 100% à crédit , quitte à faire 2 crédits différents l'un pour payer la TVA qui sera remboursée par l'état sous 18 mois et l'autre pour le solde de la facture

L'avance / remboursement de TVA sont assurés par le bailleur en direct si bien que je n'ai pas à avancer les sommes correspondantes. En pratique, je paie l'avancement des travaux jusqu'à 83,33% (prix H.T. du bien) et le bailleur complète pour atteindre la somme TTC.

L'opération LMNP ne se fait pas à 100% crédit pour conserver un capacité d'endettement maximale d'une part. De plus, lors du montage du prêt et de la consultation des différentes banques par le courtier, une seule banque acceptait de financer un bien qui n'était pas ma résidence principale, à la condition que l'apport soit suffisant pour me permettre d'emprunter pour ma future résidence principale.

quel était l'objectif de départ ? pourquoi reconsidérer si l'objectif n'a pas changé ?

L'objectif principal était clairement une valorisation de mon épargne avec un impact nul / limité d'un point de vue impôts (en LMNP réel). Je pense par ailleurs que la silver economy sera un secteur d'activité porteur dans les prochaines années, d'où l'investissement en résidence sénior.

Je n'ai pas forcément l'intention ou l'envie de reconsidérer cet investissement mais disons que si on arrive à me convaincre que c'est une grosse bêtise et que je pourrais investir cette épargne ailleurs de manière plus utile, j'ai une porte de sortie possible

vu tes projets à court et moyen terme il faut donc rester relativement liquide .

donc je favoriserais les AV en y transférant l'argent du livret PSA banque qui est trop faiblement rémunéré.

Clairement, nous sommes d'accord, il est préférable de placer sur une assurance-vie (fonds euros) plutôt que sur un livret fiscalisé. Toutefois, je prévois d'utiliser cette somme en tant qu'apport pour l'appartement locatif.


De manière plus générale, si on envisage les différents horizons d'épargne et que l'on considère que les 12000€ sur le LDDS constituent mon épargne de précaution :
1 - A très court terme - si option LMNP retenue : déblocage des fonds pour l'appartement à partir du livret PSA Banque et Livret A. Le patrimoine est alors le suivant :
- Terrain : 140 000 €
- PEL : 63 400 €
- LDDS : 12 000 €
- AV : 7 900 €
- PEA : 2 000 €
- CTO : 200 €

2 - A horizon 6 mois - vente terrain / achat appartement : l'objectif est de conserver 100k€ d'épargne. Faut-il privilégier l'utilisation des fonds issus de la vente du terrain comme apport ou clôturer le PEL pour récupérer la prime d'état ?

3 - A horizon 2 ans - reprise de l'entreprise : un des points encore en suspens est l'origine des fonds pour la constitution de la holding : est-il envisageable d'emprunter (au moins en partie) pour constituer le capital de la holding (sachant que cette dernière se servira de cet apport pour acquérir mon entreprise actuelle) ?

En fonction des réponses aux questions précédentes, il sera possible de prévoir une répartition pour chacun des horizons (et prévoir l'allocation de l'épargne mensuelle correspondante).

De plus, je me demandais si investir une partie de mon épargne en SCPI en nue-propriété / titres boursiers en "buy & hold" pouvait être pertinent dans ma situation.

 

[Buffeto]

si on arrive à me convaincre que c'est une grosse bêtise

non ce n'est pas une bétise . l'objectif est en rapport avec le moyen .

Faut-il privilégier l'utilisation des fonds issus de la vente du terrain comme apport ou clôturer le PEL pour récupérer la prime d'état ?

PEL à 2.5% , il faut le garder .

est-il envisageable d'emprunter (au moins en partie) pour constituer le capital de la holding (sachant que cette dernière se servira de cet apport pour acquérir mon entreprise actuelle) ?

voir avec la banque mais ca me parait jouable.

De plus, je me demandais si investir une partie de mon épargne en SCPI en nue-propriété / titres boursiers en "buy & hold" pouvait être pertinent dans ma situation.

si tu fais ca tu te prives de la liquidité des sommes investies .

peut etre vaut il mieux éviter de courir plusieurs lièvres à la fois