Conseils pour gérer un appartement locatif

[petit_epargnant]

Bonjour à tous,


Je souhaitais avoir vos conseils pour simplifier la gestion d'un appartement locatif que j'ai.

Actuellement je loue l'appartement de moi même et m'en occupe tout seul.
Cela me demande quelques heures de travail à chaque changement de locataire pour l'état des lieux, la recherche de nouveaux locataires, les visites , l'étude des dossiers...

Je passe aussi quelques heures entre 2 locataires à faire des travaux, remettre en propreté l'appartement et l'améliorer dans certains cas.


Mon emploi me prends beaucoup de temps et j'ai une vie de famille chargée avec 2 enfants en bas âge.


Je souhaitais donc avoir vos conseils pour diminuer "si cela est possible" le temps que je passe sur cet appartement.
J'ai pensé à prendre un agence mais ne sais pas du tout le coût de ce service, si c'est défiscalisable (je suis aux frais rééls)...

Je serai heureux de connaitre le "secret" des gens qui loues 10 à 20 appartements ! A ce rythme la, j'ai l'impression que je serai sous l'eau avec 1 appartement locatif de plus

Merci par avance pour vos conseils.
Bon weekend à tous.

 

[Buffeto]

Je serai heureux de connaitre le "secret" des gens qui loues 10 à 20 appartements ! A ce rythme la, j'ai l'impression que je serai sous l'eau avec 1 appartement locatif de plus

.

il n'y a pas de secret .
ou plutôt si il y en a un : les agences sont beaucoup plus motivées et efficaces pour qq'un qui a 10 apparts à louer plutôt qu'un seul

 

[GoodbyLenine]

Ceux qui ont 10 ou 20 appartement sont bien organisés, y passent pas mal de temps, ou le délèguent à d'autres (qu'ils paient pour ceci).

Ceux qui croient que bailleur immobilier équivaut à voir arriver chaque mois le montant du loyer sur son compte et ne jamais rien faire, ont tout faux : c'est un métier !

Même en délégant à une agence, vous devrez encore rester impliqué, ne serait-ce que pour contrôler l'agence (certaines font tout très bien, d'autres pas vraiment, et il vaut mieux s'en rendre compte avant que les dégâts ne soient trop importants, et dans tous les cas une agence qui fait tout bien sera plus encline à continuer ainsi si le bailleur est vigilant).
Selon ce que vous demandez à l'agence, le prix variera. Mais ça vous en coutera une bonne dizaine de % des loyers en général.

 

[petit_epargnant]

Bonjour,

Merci à tous les deux pour vos réponses.
Cela m'amène 3 questions.


Imaginons que l'agence me prenne 15% de mon loyer soit 100€ par mois.
1) Est ce que je peux l'ajouter à mes frais réels dans mon calcul d'impôt pour créer du déficit ?


2 )Pour 100 € par mois, à quels services puis-je m'attendre ?
La recherche de locataire, les états de lieux?


3) Que se passe quand il y a un problème pour lequel je suis responsable à l'appart ?
Font-ils intervenir un artisan ? me contactent-ils avant ?


Merci

 

[ZRR_pigeon]

le secret de ceux qui ont beaucoup de locatif est un bon réseau d'artisan sérieux, dispo rapidement, pas trop cher et fiable.
apres les frais supplementaire (agence ou artisan) se déduisent des loyers et non de l'impot donc cela vous coute une fraction seulement (d'autant plus faible que votre TMI est grande) du prix supporté de la prestation.

pour les agences, deux modes :
-la mise en place d'un locataire : recherche, analyse, choix du candidat, etat des lieux d'entrée. stop. (recommencer la prestation a chaque changement de locataire. cout : one shot, environ un mois de loyer a payer pour vous et pareil pour le futur locataire, (c'est la loi de faire 50/50%, loi rarement respectée).
- la gestion locative, cout récurrent : entre 10 et 15% du loyer, s'occupe de tout en permanence, de locataire en locataire, sans que vous vous en souciez. efficacité très variée suivant les agences surtout en cas de litiges, de travaux etc...

 

[Buffeto]

Imaginons que l'agence me prenne 15% de mon loyer soit 100€ par mois.
1) Est ce que je peux l'ajouter à mes frais réels dans mon calcul d'impôt pour créer du déficit ?

oui cela fait partie des charges déductibles

2 )Pour 100 € par mois, à quels services puis-je m'attendre ?

c'est variable d'une agence à l'autre .

La recherche de locataire, les états de lieux?

c'est le minimum qu'on puisse en attendre .

3) Que se passe quand il y a un problème pour lequel je suis responsable à l'appart ?
Font-ils intervenir un artisan ? me contactent-ils avant ?

en général l'agence te contactes , puis fait établir un devis par un artisan.
ensuite tu peux choisir de prendre l'artisan que l'agence a mandaté ou bien de faire faire par qqun d'autre .

 

[petit_epargnant]

D'accord merci à tous les deux.
Tout est plus clair.

Bonne fin de weekend.

 

[Turbo-057]

Personnellement je te déconseille le fait de passer via une agence.
Si tu t'en sors tout seul à l'heure d'aujourd'hui tu peux continuer. Niveau timing certes c'est quelques heures de passé mais ce n'est pas trop récurent ... donc largement gérable.
Personnellement j'ai aussi une vie bien rempli un boulot qui me prend uen bonne dizaine d'heure par jour des enfants en bas age une femme qui bosse aussi et 15 apparts que je gère seul une fois bien organisé les apparts ca reste largement gérables en outre les locatiares ne changent pas tous les mois et pas tous en meme temps ... donc ca se gère avec un minimum de sérieux et d'organisation bien entendu.

Les agences en général pour la plupart ne sont pas au top. (il doit en exister de sérieuses mais d'après tous mes échos autour de moi personne dans mon entourage mes amis ou ma famille n'en a jamais trouvé de satisfaisantes sans compter que c'est pas évident de s'en séparer ...)
Souvent ils commencent a vouloir rechercher un locataire une fois que l'autre est parti donc en gros après les 3 mois de préavis, ce qui entraine de la vacances. Souvent tu payes la recherche de locataire en supplément de la gestion, en cas de soucis de toute façon ca reviendra chez toi pour accord ... Au niveau du controle du locataire souvent ils prennent le premier qui répond au critère de base sans chercher a comprendre plus memem s'il repars dans 2 mois pas de soucis ca leur fera une facturation de recherche d'un new locataire en plus ... les échanges de courier te seront factué ultra cher le moindre courier coute direct 1 voir 2-3 euros ... certains facturent meme la photocopie a 50 cts la photocop ... et j'en passe... pour eux c'est une machine à Euros rien de plus rien de moins ... ils ne se tracasseront en rien de ton intéret mais uniquement des leurs

Au final certes c'est déductible mais tu déduis 100 tu récupère 30 d'impots et encore donc il te reste 70 a ta charge soit 840 par an si ils te prennent 100 par mois.

Donc pour un seul appartement que tu gères apparement sans mal tout seul c'est fortement à déconseiller de mon avis et expérience personnelle.

Pour le nettoyage des appartements a chaque sortie de locataires si c'est pas nickel tu retiens 200 euros sur la caution et tu fais venir une boite de nettoyage (c'est de toute facon ce que fera l'agence) et c'est ce que je fais sauf si l'appart est 100% clean. Ca te réduira ton temps. Idem pour les bricolage que tu fais l'agence ne les fera pas ou alors te les facturera ... c'est encore du manque à gagner et crois moi un coup de peinture fait par tes soins ou délégué via une agence et un peintre ou chacun prend sa commission tu auras 10 fois plus chero que ton pot de peinture chez casto et ton heure passé en soirée.

Après c'est un choix à faire mais vu le faible rendement de l'immobilier qui risque de baisser encore aux prochaines modifications de lois ... mieux vaut essayer d'en conserver un minimum dans sa poche sans vouloir trop engraisser les agences qui ne demandent que cela pour ne pas vraiment bosser...

 

[bachelre]

Bonjour,
J'ai à l'heure actuelle un appartement en location que je gère moi-même, j'en aurai bientôt un 2ème.
Lorsque j'avais mis l'offre de location sur Internet, j'ai été rapidement submergé par les demandes, plus de 50 en une journée!
Comment choisissez vous votre locataire ? Qu'exigez vous de leur part ? Prenez vous une assurance de loyer impayé ?
Merci.
RB

 

[Gagarine]

Bonjour,

Pfiou, longtemps que ne m'étais pas connecté...

comme déjà dit par d'autre, à ta place, j'éviterai les agences. Quitte à déléguer un peu du boulot, focalise toi plutôt sur un bon petit artisan "touche à tout" qui te remettra ton appartement en bon état entre 2 locataires si besoin ou en cas de pepin urgent.