conseils locatif

[dodo1]

voilà après avoir investit dans une maison nous allons mettre notre appart en location, il nous reste environs 11KE d'emprunt.

je sais bien que ce n'est pas la situation idéale car notre emprunt est très restreint vu qu' à la base c'était notre résidence principale, on est dans la tranche impot de 5.5 %

que pensez vous de notre projet ?

j'ai commencé par faire le rendement locatif :

achat en 1997 95 000
loyer 6 600

rendement brut 6.95

frais de gestion 7% 462
loyer impayer 3% 198
frais de copro 200
taxe foncière 500
travaux 500
interet d'emprunt 450

TOTAL charges déductible avant impot 2400

loyer après charge 4200

csg 600

loyer près impot 3 600

rendement net 3600/95000=3.79

est ce que mon raisonnement vous parait clair, car j'ai fais une simu sur le site de l'anil et là j'ai un rendement nettement plus interressant.

merci de vos conseils

 

[babas]

oui votre raisonnement est bon, les calculs quasiment aussi. Quelques remarques: les intérêts vont diminuer, mais d'un autre côté vous n'allez pas faire des travaux tous les ans. Pourquoi prendre une assurance loyers impayés et surtout une gestion externe, faites le vous même, votre renta va augmenter pour un investissement/temps faible. Si vous choississez bien votre locataire et que votre appart est nickel, normalement peu de risques. Enfin, petite astuce que j'adore, c'est de meubler votre appart, vous louerez un peu plus cher mais surtout vous pouvez amortir votre bien, donc impot quasi nul sur les loyers encaissés...

 

[dodo1]

oui en effet nos interets vos diminuer a moins d'augmenté la durée du prêt en année.
j'ai prévu 500 euros de travaux pour être sur.
en faite j'y connais rien en locatif et j'ai peur de me faire roulé donc voilà pourquoi je préfère donner mon bien en gestion avec loyer impayer.

 

[babas]

perso je pense qu'il est plus facile de se faire rouler par des agences qui en grande majorité "n'en glandent pas une", que par des locataires que vous aurez choisis.

 

[dodo1]

en effet mais tu fais comment quand ton proprio il te paye pas ?

car pour ce qui est de l'assurance loyer impayé je peux passer par un établissement bancaire.

 

[babas]

j'ai sans doute de la chance, mais cela ne m'est jamais arrivé...je pense que l'appart fait tout, car un bon appart permet de selectionner et d'écrémer...

 

[dodo1]

que veux tu dire par un bon appart.
je pense que notre appart est un jolie appart et dans un bon quartier.

 

[babas]

c'est ça que j'appelle un bon appart, sympa, bien placé et en bon état, au juste loyer, tous ces critères réunis permettent de réduire les risques, et après votre bon sens et votre instinct

 

[dodo1]

j'en sais trop rien..

j'ai fais une recherche sur le net et je n'ai trouvé que des mauvais echo.

Il faut bien connaitre la législation.

c'est sur je pense que je pourrais gagner 500 euros de plus.

 

[babas]

des mauvais échos sur quoi ??