Conseil SVP

Elaphus · 4 Juin 2009

Il a ri quelquefois, le juge, puisque des jurisprudences sont bien établies à ce sujet, mais ça n’a pas fait rire les notaires.
Reste ceci, dont l’énormité est si énorme que vous l’oubliez y compris dans votre exercice professionnel : si on prête à 110 (115 ?) % il est assuré que l’hypothèque ne remboursera pas le prêteur sur vente forcée (ou même, désormais, volontaire) du bien en garantie.
- prix de vente inférieur aux 100% initiaux, sauf si une bulle immo passe par là après achat en creux de crise ;
-frais d’achat, et plus encore frais de la voie d’exécution ;
Donc on n’aurait jamais dû en arriver à ces folies !
Mais quand on voit ici que des banksters ont fait de faux capés à des gens chez qui le taux d’endettement allait vite passer à 40%, on ne s’étonne plus de rien.

Ceux qui ont fait les subprimes aux E-Unis étaient aussi brillants intellectuellement (je parle de ceux qui ont conçu le système) que malhonnêtes et irresponsables
Et on tend la sébille ensuite?

Vanille95 · 4 Juin 2009

Bonsoir,

Ainsi, nous ferions hargneusement erreur… et nous serions des gens de peu de foi.
Vous reconnaîtrez qu’il s’agit là d’une manière de s’exprimer un peu déphasée avec le style plutôt convivial habituellement en vigueur sur ce forum.

Sur le droit :
Il n’existe aucune règle ayant pour but d’établir un ratio entre le montant de l’hypothèque (ou du PPD) et le montant de l’emprunt garanti.

Vous pouvez utilement relire les articles 2393 et suivants du Code civil qui traitent de l’inscription d’hypothèque et notamment l’article 2423 (que je cite) :
L'hypothèque est toujours consentie, pour le capital, à hauteur d'une somme déterminée que l'acte notarié mentionne à peine de nullité. Le cas échéant, les parties évaluent à cette fin les rentes, prestations et droits indéterminés, éventuels ou conditionnels. Si la créance est assortie d'une clause de réévaluation, la garantie s'étend à la créance réévaluée, pourvu que l'acte le mentionne.
L'hypothèque s'étend de plein droit aux intérêts et autres accessoires.
Lorsqu'elle est consentie pour sûreté d'une ou plusieurs créances futures et pour une durée indéterminée, le constituant peut à tout moment la résilier sauf pour lui à respecter un préavis de trois mois. Une fois résiliée, elle ne demeure que pour la garantie des créances nées antérieurement.

L’ordonnance du 23 mars 2006, qui a reformé le droit des sûretés, n’a pas créé de limitation au montant de l’inscription d’hypothèque.

Vous évoquez le devoir de conseil du notaire… et vous avez raison. Ce dernier doit attirer l’attention du créancier bénéficiaire de l’inscription sur la disproportion pouvant exister entre la valeur du bien et le montant de l’inscription… ce que le notaire fait systématiquement.

Le notaire dispose dans son traitement de texte d’une petite formule dédiée qui le dégage ainsi de toute responsabilité… surtout quand le créancier est un professionnel (et un professionnel de l’appréciation du risque puisqu’il s’agit d’une banque).

Certaines banques n’hésitent pas à financer, en plus du prix d’acquisition du bien immobilier, différents frais ; cette pratiquement conduit donc à une inscription de PPD qui dépasse souvent la valeur dudit bien au jour de l’acquisition. Mais il s’agit là de la responsabilité de la banque…

En cas de défaillance de l’emprunteur, et si le bien venait à être vendu aux enchères, la banque continuerait à exercer des poursuites à l’encontre de l’emprunteur pour le solde de la créance… mais elle n’engagerait certainement pas une action en justice à l’encontre du notaire.

En conclusion : rien, dans la législation, n’interdit de prendre une inscription (hypothèque ou PPD) pour un montant supérieur à la valeur du bien immobilier financé.

Vous parlez des subprimes… fléau des pays dans lesquels les prêts sont consentis en fonction de la valeur des biens financés.
En France, les prêts sont consentis en fonction de la solvabilité de l’emprunteur ; c’est une autre approche… même si notre gouvernement a dans ses cartons un projet de réforme qui permettrait de se rapprocher des méthodes en vigueur aux USA (Voir rapport du CAE d’octobre 2008 http://www.cae.gouv.fr/IMG/pdf/082.pdf). Ne mélangeons pas tout !

Cordialement.

Aristide · 5 Juin 2009

Vanille95 a dit:
Certaines banques n’hésitent pas à financer, en plus du prix d’acquisition du bien immobilier, différents frais ; cette pratiquement conduit donc à une inscription de PPD qui dépasse souvent la valeur dudit bien au jour de l’acquisition. Mais il s’agit là de la responsabilité de la banque…

En conclusion : rien, dans la législation, n’interdit de prendre une inscription (hypothèque ou PPD) pour un montant supérieur à la valeur du bien immobilier financé.

Bonjour,

Petite précision rectificative:

Le privilège de prêteur de deniers ne peut excéder le montant de l'acquisition hors frais.

Si les frais sont financés, il y a PPD à hauteur du prix d'achat hors frais et hypothèque pour le complément.

Sur le fond de la discussion, en 40 ans de banque dont 28 ans à 100% dans les crédits, moi non plus je n'ai jamais eu de contestations de mes juristes (pourtant très "tatillons") quand il s'agissait de prendre une garantie réelle immobilière pour un montant de crédit allant au-delà de la valeur intrinsèque du bien.

Cordialement,

Elaphus · 5 Juin 2009

Ainsi, nous ferions hargneusement erreur… et nous serions des gens de peu de foi.
Vous reconnaîtrez qu’il s’agit là d’une manière de s’exprimer un peu déphasée avec le style plutôt convivial habituellement en vigueur sur ce forum.

Si vous ne comprenez pas le sens d’un smiley, il n’ya plus qu’à tirer l’échelle !

Vous pouvez utilement relire les articles 2393 et suivants du Code civil qui traitent de l’inscription d’hypothèque et notamment l’article 2423 (que je cite) :

Vous oubliez quand même qu’il est dififcile de garantir les années d’intérêts couvertes (même en nombre limité) en prêtant à 110% !
Et si vous partez du haut d’une bulle comme ces dernières années, après 40% de baisse, que reste-t-il ?
Or il ne s’agit pas de protéger que la banque, mais aussi l’emprunteur/acheteur. Il y a des gens qu’il aurait fallu empêcher d’acheter, els banques ne l’ont pas fait.
On en voit le résultat, de cette solvabilisation artificielle qui a permis d’acheter à ceux qui ne le pouvaient pas.

Vous évoquez le devoir de conseil du notaire… et vous avez raison. Ce dernier doit attirer l’attention du créancier bénéficiaire de l’inscription sur la disproportion pouvant exister entre la valeur du bien et le montant de l’inscription… ce que le notaire fait systématiquement.

C’est juste le sujet que j’ai traité ! Je n’ai rien dit d’autre.

Le notaire dispose dans son traitement de texte d’une petite formule dédiée qui le dégage ainsi de toute responsabilité… surtout quand le créancier est un professionnel (et un professionnel de l’appréciation du risque puisqu’il s’agit d’une banque).

C’est une clause de style dénuée de portée, vous devez le savoir. Et l’acheteur est aussi en cause !! Enfin que le client soit pro ne dispense pas le notaire de ses obligations.

Certaines banques n’hésitent pas à financer, en plus du prix d’acquisition du bien immobilier, différents frais ; cette pratiquement conduit donc à une inscription de PPD qui dépasse souvent la valeur dudit bien au jour de l’acquisition. Mais il s’agit là de la responsabilité de la banque…

Pas seulement.Je vois que vous êtes favorable à la stupide orgie de crédit qui nous a fait tant de mal, il est vrai que la collectivité paie ensuite les dégâts plus que ese banques.

En cas de défaillance de l’emprunteur, et si le bien venait à être vendu aux enchères, la banque continuerait à exercer des poursuites à l’encontre de l’emprunteur pour le solde de la créance… mais elle n’engagerait certainement pas une action en justice à l’encontre du notaire.

Il y en a eu, sinon pas de jurisprudences !Et l’emprunteur peut agir aussi.
Allez voir, même si là ce n’est pas une banque, du tout frais :
Cass. Civ. 1re, 28 mai 2009 (pourvoi numéros 07-14075 07-14644), rejet ; publié au Bull. Civ. I

En conclusion : rien, dans la législation, n’interdit de prendre une inscription (hypothèque ou PPD) pour un montant supérieur à la valeur du bien immobilier financé.

Je n’ai pas écrit ça, non plus.

En France, les prêts sont consentis en fonction de la solvabilité de l’emprunteur ; c’est une autre approche… même si notre gouvernement a dans ses cartons un projet de réforme qui permettrait de se rapprocher des méthodes en vigueur aux USA (Voir rapport du CAE d’octobre 2008 http://www.cae.gouv.fr/IMG/pdf/082.pdf). Ne mélangeons pas tout !

La parenté est évidente, sauf pour ceux qui ne veulent pas voir. Quant aux conditions de solvabilité de l’emprunteur, vous avez ici des témoignages vous montrant ce qui a été fait avec des faux capés.

Cordialement.

Elaphus · 18 Juin 2009

Nouvelle jurisprudence dans le même sens:

Cass. Com., 28 mai 2009 (pourvois n° 07-14.075 et n° 07-14.644), rejet ; publié au Bull.

Bon, il est évident que ce genre de situation vient rarement en justice,sauf quand ça tourne mal.

Et malgré tout c'est récent, autrefois les banques ne prêtaient pas à 110 voire 115 % de la valeur du bien, qui plus est en période de bulle.

Qu'elles aient accepté de le faire lors de la bulle actuelle est pure folie, pour elles, déjà, mais plus encore pour les emprunteurs.
Prêter à 110 %, avec hypothèque sur ce montant, alors que le bien peut chuter à 60 en 5 ans, c'est absurde. Et se vendrait à 40 au mieux en vente forcée...

Vanille95 · 18 Juin 2009

Elaphus a dit:
Nouvelle jurisprudence dans le même sens:
Cass. Com., 28 mai 2009 (pourvois n° 07-14.075 et n° 07-14.644), rejet ; publié au Bull.

Dans ces deux décisions, les parties qui reprochaient au notaire l'insuffisance de la garantie eu égard au montant prêté... n'étaient pas des banques (mais des sociétés commerciales).

Les banques prennent leur responsabilité quand il s'agit de prêter... Elles font le choix, éventuellement, de constituer une garantie dont la valeur est inférieure au montant du prêt.

Ce qu'elles pourraient éventuellement reprocher au notaire, c'est de ne pas avoir inscrit la garantie au rang prévu.

solemio · 18 Juin 2009

C'est toujours la faute de l'autre

Elaphus · 18 Juin 2009

Vanille95 semble défendre le notariat.

Mais le problème ne se pose pas ainsi:

- le notaire n'est jamais dispensé de ses obligations du fait des compétences de son client (alors que la banque bénéficie d'un sort plus favorable);

-

Les banques prennent leur responsabilité quand il s'agit de prêter.

certes mais cela ne dispense jamais le notaire d'assumer les siennes.

Je vous concède qu'une banque n'ira pas en justice contre un notaire sur ce type de coup, ces gens-là ne se mangeant pas trop entre eux, mais seulement sur des responsabilités plus classiques (hypo inefficace, renouvellement d'hypo pas fait, etc), toutefois le risque existe légalement (la jurisp étant assimilée à la loi au niveau supranational).

Mais surtout vous vous refusez à considérer le vrai problème: c'est l'emprunteur qui aurait intérêt à se retoruner contre le notaire, car avec ces prêts à 100, 110, voire 115%, on a monté un mécanisme proche du subprime au détriment d egens qu'il fallait empêcehr d'emprunter.
Si la vente forcée ne produit que 40% de la valeur du bien acquis, et qu'il doit solder le reste, il a bien subi un préjudice.

Vanille95 · 18 Juin 2009

Elaphus a dit:
Vanille95 semble défendre le notariat.

Détrompez-vous, Elaphus… je ne défends ni le notariat, ni la banque. Il se trouve seulement que j’ai travaillé dans ces deux secteurs et que je sais (un peu) comment on pratique.

Côté notaire : quand on reçoit de la banque un contrat de prêt à insérer dans un acte authentique (vente de bien immobilier, de fonds de commerce,…) et qu’on a l’impression que les garanties ne permettront pas un apurement de la créance, on rédige un petit courrier pour expliquer la situation à la banque. La plupart du temps, la banque n’en fait qu’à sa tête… mais le notaire s’est acquitté de son devoir de conseil (il a montré où est le risque).

Côté banque : quand on reçoit le courrier de mise en garde du notaire, la première réaction est souvent dekoikismelcuila ? En pratique, il est bien rare que l’on apporte des modifications au montage projeté (il y a toujours 10.000 bonnes raisons de faire ce que l’on avait prévu).

Vous connaissez beaucoup de décisions condamnant un notaire à la demande d’une banque ?... Sauf les rares cas dans lesquels le notaire aurait oublié d’inscrire la garantie… ou aurait laissé traîné le dossier et où l’hypothèque n’aurait pu être inscrite au rang prévu.

Comme vous le dites si bien, l’action est souvent à l’initiative de l’emprunteur qui reproche et au notaire et à la banque de ne pas l‘avoir conseillé correctement et de l’avoir entraîné dans une situation catastrophique.

Elaphus a dit:
la jurisp étant assimilée à la loi au niveau supranational

Il faudra m’expliquer…

Elaphus · 18 Juin 2009

Bon, finalement, nous sommes d 'accord

:

- l'emprunteur est la victime potentielle de la situation, et la banque est une grande fille qui saura ne pas soulever publiquement une question gênante aussi pour elle.

- en revanche vous êtes quand même assez fourbe

puisque dans un 1er temps vous avez nié, et là vous reconnaissez que le notaire à à se couvrir.

-jurisprudence est loi? Voyez la position de la CEDH. Qui impose de ce fait de la clarté, de la prévisibilité etc à la jurisprudence.