je ne comprends la calcul 659€ d'IR en sus ok mais d'où viennent les 7908?2475 - 360 X 14+17.2% = 659€ par an ?
Soit 7908 € en supposant que je ne change pas de TMI entre temps ?
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Conseil de placement
- Auteur de la discussion Trudo
- Date de début
Ah, vous avez omis ce petit "détail". Malheureusement, il me semble qu'aucune banque en ligne n'acceptera de racheter un crédit gigogne, qui comporte notamment un PTZ.
Donc pour vous, il est possible qu'une banque tradi accepte que l'on laisse chez eux uniquement le PTZ ?
Donc que me conseillez vous ? Augmenter mes mensualités pour rembourser le plus rapidement possible le crédit (au dela de la renego du taux) ?
J'ai l'impression de ne pas beneficier d'un potentiel effet de levier dont je pourrais bénéficier par l'obtention d'un nouveau prêt (scpi/investissement locatif)
Quid de mon épargne ? Sachnt qu'il est probable que je touche une somme importante d'ici la fin de l'année (+/- 30k)
Tout mettre sur mon PEL ? J'obtiendrai un rendement d'environ 1500 net par an je pense.
Merci.
659 x 12 (ans) = 7908€
Effectivement, c'est plutot sur 15 ans .. donc 9885..
J'ai effectivement l'impression de ne plus être aussi rentable versus un taux à 2.5% sur 15 ans
Effectivement, c'est plutot sur 15 ans .. donc 9885..
J'ai effectivement l'impression de ne plus être aussi rentable versus un taux à 2.5% sur 15 ans
Surtout que vous avez oublié un autre poste de frais : les frais de souscription de la SCPI... Souvent de 8 à 10%
Je refais vos comptes... En espérant ne pas avoir fait d'erreur :
36000€ empruntés sur 15 ans à 1% = 215€ par mois
Dont : Assurance décès-invalidité 0,35% sur capital initial
Coût total du crédit 4 672,44 €
TEG (taux effectif global) 1,67%
Echéance Avec assur. 225,96€
Capital 36000 + 20000 = 56000€
SCPI 8% de frais de souscription -> 56000 - 4480 = 51520€ investis à 4,5%
Si rendement constant, les revenus s’élèveront à 2318€ par an.
311€ d'intérêts à déduire :
seront déclarés : 2318€ - 311 = 2007€
Qui seront imposés à 17,2 + 14 = 31,2%
Ce qui donne 626€ d'impôts.
Gain net annuel : 1381€
Au terme, sans changer de TMI, sans revalorisation de la part, sans changement de rendement :
Valeur SCPI 51520€ + revenus 1381 x 15 = 20715 + 51520 = 72235€
Au terme, sans changer de TMI, sans revalorisation de la part, sans changement de rendement :
Valeur SCPI 51520€ + revenus 1381 x 15 = 20715 + 51520 = 72235€
ceci dit il faut aussi prendre en compte qu'à l'issue du remboursement du crédit tu auras augmenté ton patrimoine avec des SCPi qui vont te rapporter des revenus pérennes......
Oui, bien sûr. Ce sont les 51520€ en parts de la SCPI choisie alors que l'apport était de 20000€.ceci dit il faut aussi prendre en compte qu'à l'issue du remboursement du crédit tu auras augmenté ton patrimoine avec des SCPi qui vont te rapporter des revenus pérennes......
Sera-t-elle revalorisée sur la durée? Les loyers augmenteront-ils? La fiscalité restera-t-elle en l'état? Et Trudo restera-t-il dans la tranche à 14%... Il n'est plus très loin de celle à 30!! Tranche à 14 qui devrait passer à 11, si je ne me trompe pas?
Ce qui fait un rendement moyen annuel de 1,19%Donc, si je fais
15 ans * 225 * 12 => 40 500 auquel j'ajoute les 20 000€ d'apport.
J'arrive à 60 500 versus 72 235.
20% de rendement en 15 ans, mais sur de l'argent que je ne possède pas (effet de levier)..
ceci dit il faut aussi prendre en compte qu'à l'issue du remboursement du crédit tu auras augmenté ton patrimoine avec des SCPi qui vont te rapporter des revenus pérennes......
Sauf que si j'augmente mes mensualités, je n'aurais plus de mensualités au bout de 15 ans.
Je suis un peu perdu
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