Comparaison 2 offres avec PTZ et booster

[Vox44]

Bonjour,

Je vais bientôt acheter mon bien en PSLA (montant 139 608 euros) et je cherche le financement le plus intéressant.

J'aimerais des avis et conseils extérieurs pour faire mon choix svp.

J'ai 2 offres avec PTZ, une du Crédit Agricole :
- Apport 45 000 euros (dont prêt Action Logement de 30 000 euros à 1% sur 20 ans)
- PTZ 54 000 euros à 0% sur 20 ans (5 ans de différé)
- PAS PTZ Booster 20 000 euros à 0% sur 20 ans
- PAS lissé d'environ 24 000 euros à 4% sur 20 ans
Total du coût bancaire (10 400 euros) : 5500 euros d'intérêts, 3500 euros d'assurances, 900 euros de garanties, 500 euros de frais de dossiers.
Mensualités (avec PAL) : environ 600 euros sur 20 ans.
Garantie : hypothèque "HYPO. LEGALE SPECIALE DE RANG1" (pour tous les prêts bancaires)

Une offre de la Banque Populaire :
- Apport 40 000 euros (dont prêt Action Logement de 30 000 euros à 1% sur 20 ans)
- PTZ 54 000 euros à 0% sur 20 ans (5 ans de différé)
- PTZ+X 25 000 euros à 0% sur 20 ans
- Prêt standard d'environ 24 000 euros à 3.5% sur 5 ans
Total du coût bancaire (10 250 euros) : 2200 euros d'intérêts, 6400 euros d'assurances, 1400 euros de garanties, 250 euros de frais de dossiers.
Mensualités (avec PAL) : environ 710 euros sur 5 ans puis 575 euros sur 15 ans.
Garantie : caution "SACCEF" (pour tous les prêts bancaires)

J'hésite, le Crédit Agricole me dit qu'avec le PAS + PTZ, tout le crédit est transférable si revente un jour (la Banque Populaire me disait que le PAS est sans réel avantage...).
Avec le Crédit Agricole, je n'ai pas tenté de demander de mettre le prêt bancaire sur 5 ans, je ne sais pas si c'est réellement possible (après insistance, la Banque Populaire m'a fait une simulation en ce sens).
Concernant la garantie, j'ai du mal à voir les avantages / inconvénients, l'hypothèque génère un petit surcout à la potentielle revente (1%)... ?
En l'état, l'offre de la Banque Populaire couterait moins cher, en changeant l'assurance en interne, ou externe. Dans la simulation l'assurance de la Banque Populaire a été "gonflé".

Voilà, si vous avez des idées ou expériences à partager, je suis preneur.

Merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

D'une part il est difficile "d'y voir clair" car vos plans de financement n'indiquent pas le même prix d'acquisition frais "de notaire" compris ???

D'autre part vous basez votre comparaison sur le coût du crédit simple qui est le plus mauvais des critères de comparaison.

En effet dans ce raisonnement simpliste vous ne tenez pas compte :

+ Du montant de l'apport personnel qui sera différent mais selon vos indications ci-dessus cette différence serait de 5.000€ (en plus au CA) mais de seulement 2.898€ si l'on regarde les plans de financement que vous avez joints ???
Cette différence qui sera immobilisée dans votre acquisition vous privera - à due concurrence - des intérêts jusqu'à la fin du crédit ou la vente du logement.

+ De même vous ne tenez pas compte de la différence sur le montant des échéances payées au mois le mois.
Pour un bonne comparaison, suivant le même principe que ci-dessus pour l'apport personnel mais inversé, la différence entre les mensualités pourraient être rentabilisées jusqu'à la fin du crédit ou la vente du logement.

A priori, sur la base du "coût du crédit simple" l'offre Banque Populaire semblerait préférable; encore faudrait-il le confirmer par :

+ A minima le "TAEG financier d'ensemble" (qui prend toutes les charges en compte y compris facultatives telles les assurances) et non pas du du "TAEG légal" (qui ne considère que les charges obligatoires et, de toutes façons, qui n'est calculé que prêt par prêt....donc inexploitable au niveau d'un plan de financement d'ensemble).

Mais, par ailleurs, ces TAEG ne tiennent pas du tout compte des différences d'apport personnel et de mensualités, ci-dessus évoquées, et qui représentent un manque à gagner en intérêts.

+ Le mieux serait le 'Coût du crédit Corrigé" qui prend en compte tous les aspects ci-dessus.

A toutes fins utiles (applicatifs de simulations joints aux articles):

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

https://www.anil.org/documentation-...du-credit-une-notion-denuee-de-signification/

Première partie
https://blog.cbanque.com/aristide/6...out-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/

Seconde partiehttps://blog.cbanque.com/aristide/5...t-credit-ou-autres-parametres-seconde-partie/

Troisième partie
https://blog.cbanque.com/aristide/4...out-credit-ou-autres-parametres-3-eme-partie/

Quatrième partie
https://blog.cbanque.com/aristide/1...g-cout-credit-ou-autres-parametres-4e-partie/

J'hésite, le Crédit Agricole me dit qu'avec le PAS + PTZ, tout le crédit est transférable si revente un jour

C'est vrai pour tous crédits si la banque y consent

(la Banque Populaire me disait que le PAS est sans réel avantage...).

Je vous ai déjà répondu ici :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/le-pas-est-il-interessant-pour-un-petit-credit.49092/#post-585728

Avec le Crédit Agricole, je n'ai pas tenté de demander de mettre le prêt bancaire sur 5 ans, je ne sais pas si c'est réellement possible

C'est possible mais ce ne pourra plus être un prêt permettant de lisser votre échéance globale.

Concernant la garantie, j'ai du mal à voir les avantages / inconvénients, l'hypothèque génère un petit surcout à la potentielle revente (1%)... ?

Je vous ai déjà répondu ici :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/le-pas-est-il-interessant-pour-un-petit-credit.49092/#post-585728

Cdt

 

[Vox44]

Merci pour ces précisions Aristide, au top. =D

Oui, il y a eu une erreur sur le montant d'acquisition sur la simulation du CA, j'ai corrigé les montants sur le poste. *

 

[Aristide]

La meilleure façon de faire est de solliciter à votre notaire pour obtenir une estimation des frais d'acte que vous aurez à payer.
Ce sont ces frais - et non pas ceux calculés on ne sait comment par vos banques - que vous leur demanderez alors d'ajouter au coût de l'investissement physique pour obtenir le bon prix d'acquisition frais compris qui doit bien évidemment être le même quelle que soit la banque prêteuse.

Outre ce "coût d'acquisition frais acte compris", dans la partie "Besoins = Emplois = Dépenses" de vos plans de financements les seuls éléments qui peuvent être différents sont les frais annexes :
+ Frais de dossier
+ Frais de garantie
+ Parts sociales éventuelles
+ Frais de courtage éventuels.
=> La somme donne le montant total à financer suivant la banque considérée.

Dans la partie "Ressources = Recettes" de ces plans de financements la différence entre les montants ci-dessus doit alors être financée soit par:
+ Plus d'apport personnel
+ Plus de crédit.

Mais, en toute logique, si vous êtes capable de mettre 15.000€ d'apport personnel avec le financement Crédit Agricole vous devez être tout autant capable de mettre cette même somme avec la Banque Populaire.

Étant rappelé que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne si ledit taux est inférieur au taux de votre crédit votre intérêt est de le le maximiser.

Inversement si votre épargne est rémunérée à un taux supérieur au taux de votre crédit votre intérêt est de conserver cette épargne bien rémunérée pour emprunter plus à un taux moindre.

Connaissant alors:
+ Le total des "Besoins = Emplois = Dépenses"
+ Le montant de l'apport que vous pouvez/voulez investir
=> Le volume des crédit à trouver en découle par différence.

A toutes fins utiles.

Cdt