Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Erbest]

Bonjour,

afin d'acquerir un appartement, j'ai besoin d'un crédit de 308000.

Le courtier me propose le montage suivant :
26 000 € pendant 15 ans à 2,10 % représentent 816,64 € /mois pendant 15 ans, soit 146 995 € (coût du crédit : 20 995)
143 000 € pendant 25 ans à 2,75 % représentent 659,67 €/mois pendant 25 ans, soit 197 901 € (coût du crédit : 54 901)
39 600 € pendant 15 ans (j'ai le droit au prêt à taux zéro de la ville de Paris) à 0 % représentent 220 € /mois pendant 15 ans, soit 39 600 € (coût du crédit : 0)
Soit un total de 384 496 € (coût du crédit : 75 896). Mais cela fait des mensualités trop fortes maintenant et pendant 15 ans.
Il me propose donc des mensualités lissées de 1364 € /mois pendant 25 ans, ce qui représente un total de 409 200 €.
La différence, soit 24 704 €, est donc le coût du lissage sur 25 ans de trois prêts de durée différente, est-ce exact ?
Le coût total du crédit sur 25 ans serait donc de 100 600 € pour une somme totale empruntée de 308 600 €.

Il me propose par ailleurs une assurance à 0,1%.

Je n'arrive pas à savoir si sa proposition est interressante, étant donné qu'il refuse de me passer le tableau d'amortissement avant que je lui donne son gros chèchèque (le gros malin).

Etant donné que tout ceci est très flou pour moi (d'où mon recours à un courtier), j'aurais bien besoin de vos lumières !

 

[ZRR_pigeon]

non car vous comparez des choses non comparables.
premier cas la mensualité initiale est de 816.64+659.67+220=1696.31 € / mois, mais pas constante dans le temps (paliers descendants (a J+15 ans).

en lissant vous etes a 1364€/mois. vous amortissez bien moins vite au départ mais bien plus vite a la fin.
si vous faisiez un lissage a 1696.31 vous verriez que ca vous coute bien moins cher (et que c'est plus court), mais c'est pas gérable pour votre budget (vous le disiez).

 

[Erbest]

non car vous comparez des choses non comparables.
premier cas la mensualité initiale est de 816.64+659.67+220=1696.31 € / mois, mais pas constante dans le temps (paliers descendants (a J+15 ans).

en lissant vous etes a 1364€/mois. vous amortissez bien moins vite au départ mais bien plus vite a la fin.
si vous faisiez un lissage a 1696.31 vous verriez que ca vous coute bien moins cher (et que c'est plus court), mais c'est pas gérable pour votre budget (vous le disiez).

Lui me disait justement que je remboursais plus de capital au départ avec son montage, il me raconte donc n'importe quoi ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, c'est ZRR_Pigeon qui se trompe.

Il aurait raison si le lissage était fait avec une mensualité cible de 1.696,31€ le prêt lisseur étant déjà sur 25 ans dans cette hypothèse.

Mais avec une mensualité cible de seulement 1.364€ tout en gardant les prêts "emboîtés" sur 15 ans, pendant cette période les amortissements du prêt lisseur seront forcément réduits (et même probablement nuls = différé de capital) ce qui générera un volume d'intérêts à payer plus élevé.

Je remarque par ailleurs que, avec des montants "ronds" et des durées "rondes" ce montage ressemble plus à un bricolage "piffométrique" qu'à une proposition bien optimisée.

Par ailleurs vous basez vos comparaisons sur le coût du crédit simple; il n'est peut-être pas inutile de rappeler que ce critère est la moins pertinent de ceux qui existent.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Lui me disait justement que je remboursais plus de capital au départ avec son montage, il me raconte donc n'importe quoi ?

je n'ai pas dit cela. relisez les posts.

Il aurait raison si le lissage était fait avec une mensualité cible de 1.696,31€ le prêt lisseur étant déjà sur 25 ans dans cette hypothèse.

j'ai dit cela effectivement, mais c'est pour illustrer car votre budget ne supporterait pas une telle mensualité.

 

[Erbest]

Merci beaucoup pour vos réponses c'est très sympa.
Pour tout dire je me sens un peu comme une poule devant un couteau avec les prêts, donc désolée si mes remarques paraissent stupides !

En gros je voudrais savoir si jai intérêt à accepter sa proposition, ou si il vaut mieux que je fasse par moi meme le tour des banques (ce que je voulais m'éviter mais bon!) pour obtenir un pret classique à taux surement moins interressant.

Jai bien conscience qu'un autre montage pourrait etre plus interressant mais je ne sais pas faire ca, et le courtier ne me propose pas autre chose !

En gardant en tête qu'on revendra surement au bout de 7/8 ans.
Merci beaucoup par avance !

 

[ZRR_pigeon]

il faut commencer par définir votre mensualité cible, ce que vous pouvez assumer chaque mois sur le long terme.a partir de là, tout ne découlera (la durée, le taux, etc..).

 

[Erbest]

1400€ cest parfait pour nos revenus, 1500€ cest jouable mais plus tendu !

 

[ZRR_pigeon]

1400€ cest parfait pour nos revenus, 1500€ c'est jouable mais plus tendu !

a partir de la, vous pouvez définir votre capacité d'endettement suivant la durée, ou a l'inverse pour un projet identifié, vous pouvez en déduire la durée de l'emprunt.

le mieux est donc de lisser a 1400 ou 1500, vu qu'il y a un pret a taux zero.

 

[Erbest]

a partir de la, vous pouvez définir votre capacité d'endettement suivant la durée, ou a l'inverse pour un projet identifié, vous pouvez en déduire la durée de l'emprunt.

le mieux est donc de lisser a 1400 ou 1500, vu qu'il y a un pret a taux zero.

Ok, donc au final la proposition de lissage du courtier pour notre projet est honnête si jai bien compris ?