Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[ZRR_pigeon]

Ok, donc au final la proposition de lissage du courtier pour notre projet est honnête si jai bien compris ?

oui et non, elle serait mieux si c'etait lissé a 1400 ....

 

[dacunha31]

Bonjour,

J'aurais besoin de vos lumières !

Mêmes les banquiers n'arrivent pas à s'en sortir... mais je pense que vous, vous pouvez le faire !

Voici le plan de financement :

Prêt principal sur 25 ans au taux de 2.60 % 'hors assurance) = 105736 euros
Prêt employeur sur 20 ans à 0.50 % (hors assurance) = 19209 euros
Prêt 1% sur 12 ans à 1% (hors assurance) = 15000 euros
PTZ 2016 à 0% sur 25 ans avec un différé de 15 ans = 106630 euros (nouveau dispositif applicable au 01/01/2016)

Pourriez-vous m'aider et tenter de faire le lissage de ces 4 prêts?

D'un point de vue de l'assurance prêt, pour des raisons de santé, nous allons devoir passer par une délégation d'assurance. Dans ce cas, Est-ce toujours possible d'intégrer cette assurance dans le lissage des prêts du fait que ce ne soit pas la banque qui la serve?

D'avance merci pour votre aide.

 

[ZRR_pigeon]

délégation d'assurance. Dans ce cas, Est-ce toujours possible d'intégrer cette assurance dans le lissage des prêts du fait que ce ne soit pas la banque qui la serve?

non, du fait des primes qui ne sont pas constantes. l'optimisation ne sera pas optimale si vous lissez hors assurances. a la fois le delta de cout entre delegation et assurance groupe contrebalance tres probablement LARGEMENT ce petit ecueil.

 

[dacunha31]

non, du fait des primes qui ne sont pas constantes. l'optimisation ne sera pas optimale si vous lissez hors assurances. a la fois le delta de cout entre delegation et assurance groupe contrebalance tres probablement LARGEMENT ce petit ecueil.

Les primes d'assurances seront constantes. La seule chose c'est que ce n'est pas la banque qui vendra l'assurance prêt mais une compagnie d'assurance...

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec les données que vous imposez il ne m'est pas possible de procéder un lissage correct.

Explications :

Normalement, dans cette technique, la durée du prêt long lisseur n'est pas choisie/imposée; elle est calculée en fonction de l'échéance cible choisie/définie et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Or, là, vous imposez une durée de 25 ans pour ce prêt long lisseur.

Dans l'absolu il serait cependant possible de faire ce lissage mais pour atteindre les 25 ans "imposés" il faudrait prévoir une échéance cible d'un montant suffisamment faible mais avec pour conséquence d'avoir des amortissements négatifs ce que je me refuse de faire (Accroissement du capital au lieu de réduction + paiement d'intérêts sur les intérêts susceptible d'être juridiquement contesté au regard de l'article 1154 du code civil)

Dans le tableau Excel joint vous verrez que que l'échéance cible minimale qui évite l'amortissement négatif est de 975€ mais, avec ce montant, la durée d'amortissement n'est que de 159 mois.

Pour le lissage assurances comprises ce n'est possible que si les primes sont fixes et si le système d'information de la banque est bien prévu pour traiter le problème.
(Vous pensez bien que, si ce n'est déjà prévu dans son système informatique, la banque va procéder à des développements coûteux pour intégrer dans ses lissage les assurances concurrentes);

Je vous précise en outre qu'il s'agit là d'un lissage "simple" qui n'optimise pas le plan de financement. Un montage gigogne à échéances lissées optimisé serait beaucoup plus intéressant.

Cdt

 

[dacunha31]

Bonsoir,

Merci pour votre réponse et pour votre aide.

Je ne suis pas du tout qualifiée sur ce sujet, c'est pourquoi j'ai demandé de l'aide sur ce forum.

J'ai ouvert le fichier Excel que vous m'avez transmis mais je n'arrive pas à comprendre... je suis désolée mais pourriez-vous m'expliquer?

Est-ce que si je vous donne une mensualité (par exemple 900 euros/mois) cela pourrait vous permettre de faire un lissage plus précis?

Je vous remercie.

Cordialement

 

[Aristide]

Non.

Je vous ai expliqué ci-dessus que - avec les données que vous fournissez - pour ne pas avoir recours à l'amortissement négatif l'échéance minimale doit être de 975€.

(Sur le tableau Excel vous voyez bien qu'il y a 158 échéances à 975€ et la 159ème est plus faible pour juste amortir le prêt long lisseur. Il semble compréhensible qu'il est impossible d'avoir une 159è échéance également à 975€ puisque le sode dû - sur ce prêt long lisseur - après paiement de la 158è, y est inférieure)

Et je refuse de pratiquer l'amortissement négatif pour les raisons que j'ai aussi expliquées ci-dessus.

Et si vous fixez une échéance cible supérieure à 975€, l'amortissement ne sera certes pas négatif mais alors que vous voulez une durée de 25 ans et qu'avec une échéance cible de 975€ la durée d'amortissement du prêt long lisseur est donc déjà réduite à 159 mois..........elle deviendra encore plus faible.

Désolé; si quelqu'un peut/veut faire du lissage avec amortissement négatif libre à lui; mais ce ne sera pas moi.

Cdt

 

[dacunha31]

Merci.

Est-ce que le problème vient du fait que nous bénéficions de plusieurs prêts aidés ou cela n'a rien a voir?

Est-ce le différé du PTZ qui provoque cela?

Que voulez-vous dire lorsque vous dites "Je vous précise en outre qu'il s'agit là d'un lissage "simple" qui n'optimise pas le plan de financement. Un montage gigogne à échéances lissées optimisé serait beaucoup plus intéressant.".

Pourriez-vous me dire ce que ça donnerait?

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

pourquoi s'imposer 25 ans ? est-ce a cause du PTZ ?
c'est une mauvaise analyse. laissez donc ce pret lisseur faire sa vie, si c'est 159 mois alors tant mieux, il y aura le reliquat du PTZ qui continuera, et qui pourrait etre vu qu'un inefficace mais comme il est a 0%, c'est juste de la tresorerie gratuite.

je ne connais aucune reglementation qui impose au pret libre de se terminer en meme temps ou apres le PTZ.

 

[dacunha31]

Non, nous avions discuté avec le banquier de 25 ans par rapport à notre capacité d'endettement. Mais cette décision avait été prise avec les conditions de l'ancien PTZ. Le nouveau PTZ nous favorise énormément puisque nous pouvons prétendre au double de ce que nous aurions eu en 2015.
Donc si je comprends bien le prêt serait sur 13.5 ans uniquement et ensuite seul le PTZ resterait jusqu'à son terme ainsi qu'une partie du prêt employeur??? c'est bien ça?