Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Bonjour,

Est-ce que le problème vient du fait que nous bénéficions de plusieurs prêts aidés ou cela n'a rien a voir?

L'une des explications est la durée de 12 ans du prêt de 15.000€ à 1% qui gonfle cette mensualité.
Mais en fait c'est l'ensemble des caractéristiques (Montants - durées - taux) tant des prêts "emboités" qui génèrent des échéances trop importantes que celles du prêt long lisseur pour lequel la volonté de ne pas pratiquer d'amortissement négatif imposent un montant minimum d'intérêts à payer.

Le total "échéances prêts emboîtés + intérêts du prêt lisseur " = 975€ au minimum.

Est-ce le différé du PTZ qui provoque cela?

Non; c'est le contraire car s'il devait - en plus - y avoir une échéance d'amortissement du PTZ le total ci-dessus serait encore plus élevé.

Que voulez-vous dire lorsque vous dites "Je vous précise en outre qu'il s'agit là d'un lissage "simple" qui n'optimise pas le plan de financement. Un montage gigogne à échéances lissées optimisé serait beaucoup plus intéressant.".

Lire pages 1 à 8 ci-dessus et regarder les schémas joints aux pages 5 et 8.

Pourriez-vous me dire ce que ça donnerait?

Non pour les raison suivantes:

+ Il faudrait connaître la hiérarchie des taux ( = paliers de durées et taux associés) que votre banque pourrait vous proposer à vous pour votre dossier (ce n'est pas la grille standard sur laquelle se base votre conseiller).

+ Il faudrait connaître votre échéance cible assurances comprises si les primes sont fixes

+ Puisque dans cette technique il y a une insertion d'un autre prêt "emboîté" de courte durée (donc taux plus faible et moins de primes d'assurances à payer sur ledit prêt) le problème d'amortissement négatif soulevé sera amplifié.

=> Il faudrait donc une échéance cible assurances comprises très supérieure à 975€

pourquoi s'imposer 25 ans ? est-ce a cause du PTZ ?

je ne connais aucune reglementation qui impose au pret libre de se terminer en meme temps ou apres le PTZ

Il pourrait y avoir un lien en ce sens que la durée du différé du PTZ ne peut être supérieure à la durée du prêt le plus long intégré dans le même plan de financement.

Par exemple si - en excluant le PTZ - le prêt le plus long dans ce plan de financement était 144 mois, le différé du PTZ serait réduit de 180 mois à 144 mois et, donc, la durée totale du PTZ serait réduite de 300 mois à 264 mois

Mais ce n'est pas le cas puisque le différé PTZ est de 180 mois alors que le prêt employeur est de 240 mois.

Donc si je comprends bien le prêt serait sur 13.5 ans uniquement et ensuite seul le PTZ resterait jusqu'à son terme ainsi qu'une partie du prêt employeur??? c'est bien ça?

Vous auriez :

+ Un prêt (15.000€- 1%) qui s'amortirait en 12 ans
+ Un second (long lisseur - 2,60%) qui s'amortirait en 13 ans et 3 mois
+ Un troisième (19.209€ - 0,50%) qui s'amortirait en 20 ans
+ Et le PTZ qui commencerait à s'amortir à partir de la 16è année pour se terminer à la fin de la 25è année.

Cdt

 

[dacunha31]

Bonjour,

Est-ce que la solution ne serait donc pas de ne pas demander le prêt de 15000 euros sur 12 ans???

Cela changerait-il quelque chose?

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Non; cela ne change pas fondamentalement les choses.

L'échéance minimale se réduit à 973€ (au lien de 975€) et la durée passe à 161 mois (au lieu de 159 mois).

Mais il faut aussi comprendre qu'en supprimant ce prêt de 15.000€ à 1% c'est 15.000€ que vous devez emprunter en plus à 2,60%; donc le minimum d'intérêts à payer sur ce prêt long lisseur pour éviter l'amortissement négatif s'en trouve augmenté.


Cdt

 

[dacunha31]

Bonjour,

Merci pour cette nouvelle simulation. Effectivement cela ne change en rien mon problème de lissage.

Je me pose la question de savoir qu'est-ce qui pourrait permettre de changer mon lissage??? Est-ce que ce serait le fait de n'avoir que le PTZ + le prêt principal???

Sachant qu'effectivement, nous devrions dans ce cas emprunter plus à 2.60 %...

Cdt

Bonjour,

Non; cela ne change pas fondamentalement les choses.

L'échéance minimale se réduit à 973€ (au lien de 975€) et la durée passe à 161 mois (au lieu de 159 mois).

Mais il faut aussi comprendre qu'en supprimant ce prêt de 15.000€ à 1% c'est 15.000€ que vous devez emprunter en plus à 2,60%; donc le minimum d'intérêts à payer sur ce prêt long lisseur pour éviter l'amortissement négatif s'en trouve augmenté.


Cdt

 

[Aristide]

En ne gardant que le PTZ et le prêt long lisseur l'on peut faire un lissage correct avec 299 échéances de 923,15€ et une 300è de 920,54€.

Cela permet de satisfaire vote souhait mais financièrement parlant ce n'est pas une bonne opération car il augmente forcément le coût global du crédit (Prêt lisseur plus important, plus long à un taux plus élevé => donc plus d'intérêts payés et nombre de primes d'assurances à payer plus grand).

Cdt

 

[dacunha31]

Merci beaucoup.

On va réfléchir à tout cela.

D'un point de vue du cout global du crédit entre les deux solutions (avec les prêts employeurs + 1% et sans les prêts complémentaires), pourriez-vous me dire la différence en euros?

Encore merci pour votre aide et pour votre patience.

Bonne soirée

En ne gardant que le PTZ et le prêt long lisseur l'on peut faire un lissage correct avec 299 échéances de 923,15€ et une 300è de 920,54€.

Cela permet de satisfaire vote souhait mais financièrement parlant ce n'est pas une bonne opération car il augmente forcément le coût global du crédit (Prêt lisseur plus important, plus long à un taux plus élevé => donc plus d'intérêts payés et nombre de primes d'assurances à payer plus grand).

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous joins deux tableaux.

Le premier (1- dacunba31) contient quatre simulations où les calculs sont faits - dans chaque cas - avec l'échéance minimale nécessaire pour éviter l'amortissement négatif.

En bas de tableau vous pouvez lire les résultats comparatifs mais, précisément, ils ne sont pas réellement comparables puisque non calculés avec une échéance cible identique.

Aussi le second tableau (2- dacunba31) reprend t-il les mêmes simulations mais avec une échéance cible identique de 975€

Il va sans dire que suivant les cas ce sont les durées d'amortissement du prêt lisseur qui varient.

Par ailleurs il convient de préciser que ces résultats sont loin d'être exacts puisque ni les primes d'assurances, frais de dossier, parts sociales et frais de garanties ne sont pris en compte (TEG).

Et, pour le coût du crédit corrigé il faudrait aussi connaître le montant de votre apport personnel puisque c'est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de rémunération de son épargne.

Cdt

 

[dacunha31]

Bonjour,

Encore merci pour votre aide c'est vraiment très gentil de votre part.

Je garde précieusement vos tableaux et je vais attendre le retour de la banque pour voir ce qu'il me propose... je reviendrais vers vous à ce moment là si cela ne vous dérange pas???

En ce qui concerne les frais de dossier, ils seront de 1000 euros + caution bancaire de 1500 euros, d'après ce que m'a dit le courtier. Pour l'apport, nous avons 20000 euros que j'ai déduit du montant que je vous ai communiqué pour le prêt.

Cdt

Bonjour,

Je vous joins deux tableaux.

Le premier (1- dacunba31) contient quatre simulations où les calculs sont faits - dans chaque cas - avec l'échéance minimale nécessaire pour éviter l'amortissement négatif.

En bas de tableau vous pouvez lire les résultats comparatifs mais, précisément, ils ne sont pas réellement comparables puisque non calculés avec une échéance cible identique.

Aussi le second tableau (2- dacunba31) reprend t-il les mêmes simulations mais avec une échéance cible identique de 975€

Il va sans dire que suivant les cas ce sont les durées d'amortissement du prêt lisseur qui varient.

Par ailleurs il convient de préciser que ces résultats sont loin d'être exacts puisque ni les primes d'assurances, frais de dossier, parts sociales et frais de garanties ne sont pris en compte (TEG).

Et, pour le coût du crédit corrigé il faudrait aussi connaître le montant de votre apport personnel puisque c'est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de rémunération de son épargne.

Cdt

 

[Flo25]

Bonjour Aristide,
Deja je vous félicite pour vos différents poste qui permettent de mieux comprendre le fonctionnement complexe des prêt immobilier....
Je vous contacte car j'aimerais savoir comment faire afin d'obtenir la meilleur optimisation entre les différents prêts aidés et autre.
Je souhaite emprunter 185000 € pour l'achat de ma résidence principale.
Etant primo accédant, je peux bénéficier du PTZ 2006, j'ai le droit de 60000 € ainsi qu'un différé de 15 ans si je le souhaite. Par mon employeur je peux avoir également le 1% soit 25000 sur 15 ans. Sachant que j'atteint mon taux d'endettement de 33% en ayant des annuités de 760 euros/mois.
J'aurais aimé savoir si vous pouviez m'expliquer quelle serait la meilleure optimisation financière? si vous pouviez m'aider à mieux m'y retrouver.
Je vous remercie d'avance, bonne soirée

 

[Aristide]

Bonjour,

Je souhaite emprunter 185000 € pour l'achat de ma résidence principale.
Etant primo accédant, je peux bénéficier du PTZ 2006, j'ai le droit de 60000 € ainsi qu'un différé de 15 ans si je le souhaite. Par mon employeur je peux avoir également le 1% soit 25000 sur 15 ans.

Sachant que j'atteint mon taux d'endettement de 33% en ayant des annuités de 760 euros/mois.

J'en fais les déductions suivantes:

+ Le montant du/de(s) prêt(s) complémentaire(s) nécessaire(s) et de 100.000€

+ L'échéance maximale possible est de 760€ assurances comprises.

J'aurais aimé savoir si vous pouviez m'expliquer quelle serait la meilleure optimisation financière? si vous pouviez m'aider à mieux m'y retrouver.

Le fait que votre PTZ soit assorti d'un différé de 15 ans indique que vous êtes dans le profil N° 1 et que sa durée totale est de 25 ans dont une période d'amortissement de 10 ans.

Au minimum un montage à échéance lissées s'avère donc nécessaire; il pourrait - peut-être - être amélioré par un montage gigogne à échéances lissées ?

Quoi qu'il en soit il manque des informations :

=> Montage simple à échéances lissées :

+ Quel est le taux du prêt ?
+ Qu'en est-il des assurances (Nombre assurés - Quotité assurée pour chaque tête - Taux primes assurances) ?

=> Montage gigogne à échéances lissées :

+ Hiérarchie des taux (paliers de durées et taux associés) susceptible de vous être proposée à vous pour votre dossier par la banque (il ne s'agit pas de la grille standard qui sert de base à votre conseiller).
+ Mêmes questions sur les assurances.

NB - Concernant ces assurances, le montant des primes ne pourrait être pris en considération dans les lissages que s'il s'agit de primes fixes assises sur le capital initial.

Si vous ne pouvez fournir ces données nécessaires il serait toujours envisageable de prendre des hypothèses...........mais qui ne seraient bien que des hypothèses à considérer en tant que telles.

Cdt