comment choisir une bonne formation pour investir dans l'immobilier

[Tintin16]

Merci pour votre réponse.
Ok, alors out les formations, je ne compte pas en faire un métier, enfin pas dans ce sens-là.
en fait j'ai ciblé quelsques coins vraiment tendus, la négociation est vraiment peu possible, et les biens partent en moins d'une semaine... donc pour doper la renta, j'ai quelques pistes.
J'ai la possibilité de prendre un T3, mais pour le moment j'ai peu d'infos, le bien n'est même pas encore mandaté.
Il devrait valoir entre 230K et 250K. Je n'ai pas encore d'infos sur la surface, et d'après l'agence il n'y a que des travaux de rafraichissement ( je doute un peu puisqu'il y avait des personnes âgées, je pense qu'il faudra prévoir plus ). Bref, j'ai 3 pistes de réflexion :
- soit je le prends je fais les travaux et je le loue comme un T3, je pense que la renta brute excèdera difficilement les 4%... mais c'est à la louche, comme je n'ai encore aucune présision sur le bien ni son prix de vente ' ni s'il me plait, je prospecte vraiment là..
- soit je le prends je fais les trzavaux et je le loue en colocation aux étudiants en LMNP, qui a le mérite d'améliorer la renta, de jouer sur la défisc, et peut-être même de dégager un '{ petit ) cashflow
- soit et c'est là que le bât blesse je divise en 2 appartements, et là c'est chaud pour les travaux mais je pense que ça peut être jackpot sur la renta et la PV
qu'en pensez-vous ?

 

[moietmoi]

- soit je le prends je fais les travaux et je le loue en colocation aux étudiants en LMNP, qui a le mérite d'améliorer la renta, de jouer sur la défisc,

Solution efficace, mais de plus en plus difficile à mettre en oeuvre en région parisienne; les lois alur/élan font que en colocation en zone tendue la somme des loyers de coloc ne doit pas être supérieure au loyer "normal" de l'appartement entier sans colocation; là ou il va y avoir l'encadrement des loyers, la coloc est morte; (en tout cas pour la rentabilité) à l'heure actuelle 41 communes dont 36 de la région parisienne ont fait la demande
d'encadrement des loyers;

- soit et c'est là que le bât blesse je divise en 2 appartements, et là c'est chaud pour les travaux mais je pense que ça peut être jackpot sur la renta et la PV

oui, mais encore faut il , avant le compromis , se renseigner sur , entre autres les exigences de la commune: souvent lors de la création d'un lot, il est demandé 1 ou 2 parking ( achat à 300 ou 500m suivant la commune) et par ailleurs il faut vérifier dans le règlement de copro les possibilités, et les demande de sécurité(colonne montante électrique supportant un autre branchement /compteur

 

[Tintin16]

Solution efficace, mais de plus en plus difficile à mettre en oeuvre en région parisienne; les lois alur/élan font que en colocation en zone tendue la somme des loyers de coloc ne doit pas être supérieure au loyer "normal" de l'appartement entier sans colocation; là ou il va y avoir l'encadrement des loyers, la coloc est morte; (en tout cas pour la rentabilité) à l'heure actuelle 41 communes dont 36 de la région parisienne ont fait la demande
d'encadrement des loyers;

Ah bravo merci, bien vu l'encadrement des loyers, dire que ce matin la nana de l'agence me disait encore " oui oui vous pouvez faire de la colocation pour améliorer la rentabilité.... " pffff.....
je viens de vérifier, toutes les villes que j'avais ciblé sont bien soumises à ça
Ca prend vraiment effet ? parce qu'apparemment, il y a plein de colocations, par-contre je ne sais pas à quel prix...

oui, mais encore faut il , avant le compromis , se renseigner sur , entre autres les exigences de la commune: souvent lors de la création d'un lot, il est demandé 1 ou 2 parking ( achat à 300 ou 500m suivant la commune) et par ailleurs il faut vérifier dans le règlement de copro les possibilités, et les demande de sécurité(colonne montante électrique supportant un autre branchement /compteur

là aussi ça me plombe mon idée.... je me doutais bien que ça engendrerai plein de travaux, mais j'avais pas été jusqu'à réfléchir si loin.....
bon je suis assez déçu.
Donc si je résume, il me reste pas grand-chose. Juste à investir dans un studio/2pièces/3pièces super cher et non négociable et le louer au prix du marché, avec une maigre renta brute genre 4 ou 4,5 et tenter de dégager un petit cashflow ? c'est là la seule solution ? ( snif )
comment faites-vous les investisseurs locatifs ? je sais que certains louent des petites surfaces dans des petites villes de province... Mais pour mon 1er ( je ne sais pas si y'en aura d'autres ) , je visais quand même bien la RP... J'y ai grandi, je connais un peu, alors que la province, je connais pas....
y-a-t-il des investisseurs en RP qui pourraient donner un retour de ce qu'ils dégagent en renta et cashflow ?
sur internet on voit des rentas à plus de 10%, ça m'impressionne !

 

[paal]

voilà tout est dans la question...

Peut-être un stage dans une agence immobilière ; vous allez y croiser des personnes ayant des problématiques diverses, qui seront autant d'expériences, si vous parvenez à répondre à ladite problématique .....

 

[Tintin16]

ah oui pourquoi pas, ça peut être une idée...

 

[Buffeto]

comment faites-vous les investisseurs locatifs ? je sais que certains louent des petites surfaces dans des petites villes de province...

oui ....moi ....si tu cherches bien sur le forum tu verras que j'en ai souvent parlé

sur internet on voit des rentas à plus de 10%, ça m'impressionne !

les vantards sur internet n'ont qu'une seule source de revenus ....celles des gogos qui achètent leur pseudo méthode ou cliquent sur leurs chaines You tube .....

 

[moietmoi]

Ah bravo merci, bien vu l'encadrement des loyers, dire que ce matin la nana de l'agence me disait encore " oui oui vous pouvez faire de la colocation pour améliorer la rentabilité.... " pffff.....
je viens de vérifier, toutes les villes que j'avais ciblé sont bien soumises à ça
Ca prend vraiment effet ? parce qu'apparemment, il y a plein de colocations, par-contre je ne sais pas à quel prix

c'est complexe, à part Paris , où le décret a été publié,(mais pour l'instant il sont en train de préparer l'application pour juin oui juillet) aucune ville n'a eu de décret (ce qu'on trouve sur internet, était avant le recours administratif)
Donc pour l'instant les loyers en zone tendues sont soumis au controle sur l'augmentation, mais pas à l'encadrement, donc pour un investissement futur, il faut batir sa stratégie en tenant compte de cela; Mais un autre décret doit prévoir ce que l'on peut demander comme complément de loyer en plus de l'encadrement,Pour l'instant en absence de décret, on peut penser qu'un complément de loyer pour aménagement exceptionnel (haut de gamme, chambre plus grande que la moyenne, lit king size, télé dans chaque chambre , multiple salles d'eau.., est possible, ce qui permet de doper la renta..

je me doutais bien que ça engendrerai plein de travaux, mais j'avais pas été jusqu'à réfléchir si loin.....

La division est efffectivement de très bonne rentabilité,à la revente, mais si revente il y a , suite à un achat division, il faut s'inscrire professionnellement comme marchand de biens;

Mais pour mon 1er ( je ne sais pas si y'en aura d'autres ) , je visais quand même bien la RP... J'y ai grandi, je connais un peu, alors que la province, je connais pas..

Tu as raison ,il est plus simple d'investir proche de chez soi, en tout cas pour le 1er, mais si tu relis mon post, la rentabilité s'acquiert lors de l'achat, y compris en région parisienne; et les lois actuelles dopent la renta , mais les biens seront toujours rentables, même si les lois changent; si tu as trouvé un bien qui te va et qui a une bonne rentabilité en location "normale" fait une offre à -20% en argumentant des travaux, des risques loyers impayés... des fois ça passe; et c'est seulement là ou cela passe que sont les bonnes affaires..( des fois on en trouve déjà à -20%, et il ne faut pas hésiter..hop!!)
Si tu veux faire de la coloc, les bonnes affaires sont les appartements où tu peux redessiner les choses et créer une chambre de plus, entre autre en déplaçant la cuisine et en l'ouvrant sur une pièce à vivre, traitée style hotel luxe 5*( en région parisienne cuisine+pièce à vivre , minimum 15/20m²) et 2 ou 3 chambres;L'aménagement que tu fais doit aussi toujours être pensé pour la revente.. demain la coloc est interdite(loi ou règlement de copro) , tu pourras soit louer classique soit faire une Pv à la revente si tu as bien acheté et bien aménagé;

 

[dodo1]

d'après les statistiques il y a pénurie de logements et pour y répondre il faudrait construire bcp plus ...donc en toute logique ( loi de l'offre et de la demande ) les prix ne vont pas baisser ...

J'ai quand même l'impression qu'actuellement ce qui fait monter les prix, ce sont les taux bas.
Je trouve que dans les zones tendu, c'est compliqué de trouver un bien avec bon rendement locatif, sauf sur des biens des années 70 sans aucune isolation.

 

[paal]

J'ai quand même l'impression qu'actuellement ce qui fait monter les prix, ce sont les taux bas.
Je trouve que dans les zones tendues, c'est compliqué de trouver un bien avec bon rendement locatif, sauf sur des biens des années 70 sans aucune isolation.

Il est évident qu'avec le niveau actuel des taux (une charge financière très peu pénalisante), cela rend l'argent emprunté assez facile, pourvu que l'on dispose d'une capacité d'endettement qui le permette, puisqu'il s'agit surtout de rembourser du capital ....

Comme l'argent devient facile, on en oublie un peu la sueur que l'on aura dû (ou devra) transpirer pour rembourser le prêt qui va avec l'acquisition, et c'est surtout le cas des primo accédants ......

 

[moietmoi]

c'est compliqué de trouver un bien avec bon rendement locatif, sauf sur des biens des années 70 sans aucune isolation.

combien as tu fait d'offres? il n'y a pas d'annonces rédigées ainsi; "je vends à contre coeur mon appartement qui a un rendement de 8% ( ou 15% si tu veux)"