Choisir la cible de son deficit foncier ? Optimiser en procrastinant ?

[ZRR_pigeon]

J'ai un déficit foncier, qui est en partie appliqué sur mon revenu global a concurrence du plafond (10700 euros), et ce chaque année pendant encore 4-5 ans.

Niveau "efficacité", on est a TMI %.
Si je choisis de ne l'appliquer qu'a d'autres revenus fonciers, l'"efficacité" grimpe à TMI +12.1%.

A partir de bientôt, je vais avoir des revenus fonciers complémentaires (et peu de charges associes, charge copro + intérêts de prêt a 0.75%), et à l'heure de déclarer mes revenus 2009, je me demandais si je pouvais m'abstenir d'appliquer mon déficit foncier a mon revenu global, mais au contraire accumuler ce déficit pour l'utiliser l'année prochaine sur des revenus fonciers.

Si j'en ai le droit (ce qui est mon interprétation de la notice de la 2044), le seul risque est que si je n'ai pas assez de revenus fonciers dans les 10 années qui viennent, je perdrais une partie de ce déficit. Mais cela ne peut pas être le cas, au vu des loyers concernés. Il y a aussi comme effet collatéral un décalage de trésorerie de TMI % de 10700 euros de cette année vers l'année prochaine.

Mais est-ce tout ? Ou ai-je mal compris/interprété les règles ? L'instruction fiscale dit "ce déficit est imputable" et non "ce déficit est obligatoirement imputé"....

 

[Gagarine]

Bonjour,

Je n'ai jamais vu que l'on pouvais reporter les déficits fonciers à notre bon vouloir. Le report se fait si vous êtes au plafond. Mais peut--être... Cela serai tout de même surprenant. Pourquoi cette règle pour les déficits (sachant que la finalité n'est autre que de payer moins d'impôt) si elle n'existe pas pour les bénéfices... Bon, je reconnais que je ne suis pas très fort en déficit foncier Je préfère les bénéfices

 

[christianR]

Bonjour,
J'ai du mal à comprendre votre raisonnement.
Quand vous faites votre déclaration 2044, c'est bien l'amalgame de tous vous revenus fonciers. Donc le déficit d'un appartement va obligatoirement diminuer les bénéfices d'un autre et donc diminuer aussi la CSG CRDS et RDA (12,10%).
Si vous avez un déficit reportable sur la 2044 c'est qu'il provient soit du dépassement du plafond de charges déductible de 10700 € (déficit imputable sur le revenu global) soit du dépassement des intérêts d'emprunt par rapport aux loyers. Ce déficit reportable pendant 10 ans ne pourra s'appliquer que sur les futurs revenus fonciers.
Si vous faites l'acquisition, en payant cash d'un nouvel appartement, cet appartement (sans intérêts d'emprunt) pourra absorber les déficits reportables accumulés pendant les années précédentes.
Dans tous les cas vous ne payez les 12.10% que sur le résultat final de la 2044 s'il est positif.
On ne peut pas dire cependant que le déficit imputable est moins intéressant que le déficit reportable puisque si vous n'aviez pas eu de déficit imputable, vous auriez eu un bénéfice foncier sur lequel vous auriez payé les 12.10%.
Pour faire clair, quand on fait un investissement locatif, si on a déjà des revenus fonciers, pour optimiser l'opération, on peut dépasser le plafond des 10700 € à concurrence des revenus fonciers existants.
Si on dépasse le plafond avec un premier investissement, il peut être intéressant d'investir dans un seconsd appartement qui ne créera pas de déficit reportable supplémentaire afin qu'il absorbe les déficits du premier...
Ouf pas facile à expliquer la fiscalité française !!!
Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

On ne peut pas dire cependant que le déficit imputable est moins intéressant que le déficit reportable puisque si vous n'aviez pas eu de déficit imputable, vous auriez eu un bénéfice foncier sur lequel vous auriez payé les 12.10%.\

C'est la que je ne vous suis pas.
Peu importe la situation qui amène au déficit foncier sur une année X, si on l'applique au revenu global on gomme "des revenus qui auraient été taxés a 30%", alors que si on l'applique l'année d'après sur des revenus fonciers, alors on gomme "des revenus qui auraient été taxés a 30%+12.1%".

Le problème ne se pose que cette année, car a partir de 2010 ce sera excédent foncier chaque année. Mais pour 2009, j'ai ce déficit foncier qui traine que je ne souhaiterais pas imputer a mon revenu global. Car je sais (mise en location maintenant) que j'aurais un excédent foncier sur 2010.

Je ne comprends pas pourquoi vous dites que l'efficacité est la même. Pour moi, avec un an de décalage, on a un écart de 12.1%.

 

[Gagarine]

Je te confirme que vous parlez de la même chose et que vous êtes d'accord mais vous abordez le problème différemment. Il est bien sur plus intéressant d'utiliser un déficit pour gommer un bénéfice foncier que pour diminuer les revenus. Malheureusement (et c'est bien normal) vous ne pouvez reporter les déficit que sous certaines conditions que vous ne semblez pas remplir.
Mais à ce moment là, dans le même ordre d'idée, vous pourriez lisser vos revenus car l'année prochaine vous allez gagner moins d'argent !

Le pire des cas, c'est si vous êtes à la limite des TMI 14%/30%. Car là, votre déficit va porter en grande partie sur des revenus imposés à 14% alors que l'année prochaine vos bénéfices fonciers vont être imposés à 30% + 12,1% ! Un écart de 28% !

Ca fait mal, hein ?

Avec un petit exemple : 75500€ de revenus pour 3 parts. Avec votre "idée", 10k€ de déficit en 2009 et 10k€ de bénéfice en 2010, votre impôt + CSS serai de 2 fois 6740€ soit 13480€. Dans mon exemple, les 10k€ de déficit en 2009 font baisser votre impôt à 5340€ mais les bénéfices 2010 le font grimper avec les CSS à 9725€. Soit un total de 16275€. Ecart : 2795€

 

[ZRR_pigeon]

Un écart de 28% !

Ca fait mal, hein ?

ouaip, pas 28% mais 22% en ce qui me concerne, ca fait quand meme mal . Vous etes sur de votre fait ?

Bizarre que ce ne soit pas clairement dit dans les documents, alors qu'a contrario, pour les pauvres 100 euros que cela represente, on nous fait tout un paragraphe sur le fait de deduire la taxe fonciere mais pas la taxe d'ordures menageres...

 

[Gagarine]

22% ? Donc vous êtes sur la limite 30%/40% ?

Je ne comprends pas bien la question "Vous êtes sur de votre fait ?" ? Qu'est ce qui devrai être clairement dit dans le document ?

 

[ZRR_pigeon]

22% ? Donc vous êtes sur la limite 30%/40% ?

oui

Je ne comprends pas bien la question "Vous êtes sur de votre fait ?" ? Qu'est ce qui devrai être clairement dit dans le document ?

Ce qui devrait être dit est que ce qui est imputable doit absolument être imputé.

C'est comme déductible, ca peut être déduit, après si ce n'est pas déduit personne n'ira vous courir après.

Mais en recherchant plus j'ai aussi trouvé de nombreux posts de Babar disant que ce qui est imputable doit absolument être imputé, alors je me dis que vous et lui avez probablement raison, mais la doc fiscale est pas ultra claire sur ce point ...

 

[Gagarine]

Effectivement, il est possible que vous ne soyez pas obligé de déduire ce qui est déductible. Mais cela ne rend pas le déficit reportable. Il est simplement perdu...