Calcul renta résidence principale

[gloomy38]

Bonjour,

Je bloque sur la logique du calcul de rentabilité de ma RP, qui pourtant paraît très simple.

Pour la faire courte je me sépare de mon ex- conjointe; et le choix du rachat de sa part s'offre a moi. Je garderai le crédit moyennant un remboursement anticipé de 20.000€.

Je souhaite approcher un horizon temporel pour lequel le rachat de part serait plus rentable que la vente dudit bien + se reloger en location . Si je rachète la part, j'y reste le temps estimé et je revend.

J'ai fais la balance des deux scénarios (rester propriétaire vs locataire) et je bloque sur la comparaison deficit crédit vs déficit loyer sur une même période temporelle

Pour cette partie, sur le scénario propriétaire, j'ai mis en passif ma mensualité avec ADI que je viens multiplier par le nb de mois de ma période sélectionnée. Jusque là rien de compliqué.
Ensuite dans le décompte, je compte la valeur du bien à la revente (actif) auquel je soustrait le passif, a savoir :
- capital restant dû a la banque
- remboursement anticipé de 20.000€
- frais fixes acquisition / revente
- frais inhérents à la période d'occupation du logement : crédit, taxe foncière, charges copro, frais exceptionnels
- etc.

Concernant les frais liés au crédit, dois je les calculer :
1. sur la mensualité globale
2. sur les intérêts + primes assurances (qui représentent le coût réel du crédit puisque non amorti)

Pour la projection "locataire" j'ai suivi la même logique : fruit de la revente auquel je déduis le passif, constitué a majeure partie des loyers avec charges payés sur la période.

Et je viens trouver mon point de pivot en comparant les 2 soldes ensuite

Merci pour l'aide...

 

[moietmoi]

Bonjour,
Quelque soit ton calcul, il y a un élément que tu ne maîtrise pas: la valeur de ton bien à la date future considéré.
Par les mensualités de crédit, non seulement tu te loges, mais tu accrois ton patrimoine immobilier dont tu ne connais pas la valeur future.
Et rien n'indique que se loger te coûte ton hypothèse 1 :intérêt plus Adi.

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans votre approche vous avez omis d'intégrer les manques à gagner en intérêts sur tous les flux de trésorerire en cause ;

Ce billet de mon blog ainsi que l'applicatif joint pourraient peut-être vous aider ?

Comparaison « Achat/Location »

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?

https://blog.cbanque.com/aristide/2...proprietaire-ou-bien-pour-celui-de-locataire/

Cdt

 

[gloomy38]

Merci de votre contribution

moietmoi: J'ai conscience du caractère approximatif de cette donnée, cela n'empêche pas de mieux savoir dans quoi je mets les pieds en me donnant au moins un cap ! Pour l'hypothèse, j'ai supposé un prix de vente similaire à celui de l'achat pour éliminer l'effet d'accroissement du patrimoine immobilier (conjoncture actuelle, localisation du bien, durée de rétention faible). Je ne suis pas sûr d'avoir saisi le sens de ton dernier commentaire, peux-tu stp détailler ?

Aristide : par souci de simplification, je n'ai pas listé tous les postes de dépenses / revenus dans mon post initial. J'avais bien pris en compte ces données là dans mon actif du scénario "locataire". Je ne manquerai pas de compléter si besoin en étudiant votre billet de blog
Pour le scénario propriétaire, que dois je décompter ? uniquement le coût du crédit (intérêts + ADI) ou le montant de l'échéance (capital amorti + intérêts + ADI)

Cdt

 

[Aristide]

Pour le scénario propriétaire, que dois je décompter ? uniquement le coût du crédit (intérêts + ADI) ou le montant de l'échéance (capital amorti + intérêts + ADI)

Si vous faites allusion au manque à gagner en intérêts sur tous les flux de trésorerie concernés, qu'il s'agisse de l'option "locataire" ou de l'option "propriétaire", c'est la totalité des sommes qui "sortent de votre poche" (pour les prêts = apport personnel + totalité de toutes les échéances) qui ne peuvent donc plus être rentabilisées à votre profit, qui sont à prendre en compte au taux supposé de rémunération de l'épargne.

Cdt

 

[gloomy38]

Pas seulement le manque à gagner en intérêts, je veux parler de la balance totale, soit le coût de revient de chaque option

Je m'exprime sûrement très maladroitement, donc j'illustre par un exemple UNIQUEMENT sur les flux concernés par ma question (crédit pour propriétaire et loyer pour locataire)

Scénario à 4 ans :
I. Option "rachat de part" en 2023 = propriétaire
* ACTIF*
- Valeur nette du bien à la revente (4 ans plus tard, en 2027) = 220.000€

* PASSIF*
- Remboursement anticipé (au moment du rachat de part) = 20.000€
- Nouvelle mensualité avec ADI (suite au rachat de part) : 650€ / mois, dont 30€ de primes ADI et 170€ intérêts (montant lissé calculé d'après le tableau d'amortissement à 4 ans, pour simplifier le calcul)
- Capital restant dû (4 ans plus tard, en 2027) = 80.000€

* BALANCE*
- Option 1 : valeur à la revente - (remboursement anticipé + total crédit + CRD) | 220000 - (20000 + (650*12*4) + 80000) = 88.800€ bénéfices

- Option 2 : valeur à la revente - (remboursement anticipé + coût du crédit + CRD) | 220000 - (20000 + (200*12*4) + 80000) = 110.400€ bénéfices

II. Option "revente + location" = locataire

* ACTIF*
- Valeur nette du bien à la revente (en 2023) = 220.000€

* PASSIF*
- Capital restant dû en 2023 = 102.000€
- Loyers CC (payés jusqu'en 2027) = 500€ / mois

* BALANCE*
= valeur à la revente - (CRD + total loyers CC) | 220000 - (102000 + (500*12*4)) = 94.000€ bénéfices


si méthode de calcul de l'option 1, sur 4 ans il est plus intéressant de louer que de rester propriétaire
si méthode de calcul de l'option 2, sur 4 ans, il est plus intéressant de rester propriétaire

Quelle méthode de calcul est mathématiquement correcte ?

 

[moietmoi]

Je ne suis pas sûr d'avoir saisi le sens de ton dernier commentaire, peux-tu stp détailler

je disais:

Et rien n'indique que se loger te coûte ton hypothèse 1 :intérêt plus Adi.

et tu te ré-exprimes

Pour le scénario propriétaire, que dois je décompter ? uniquement le coût du crédit (intérêts + ADI) ou le montant de l'échéance (capital amorti + intérêts + ADI)

je ne vois pas pourquoi tu considèrerais que le coût pour te loger serait réduit aux intérêts et ADI;

 

[Aristide]

Bonjour,

- Option 2 : valeur à la revente - (remboursement anticipé + coût du crédit + CRD) | 220000 - (20000 + (200*12*4) + 80000) = 110.400€ bénéfices

Je suppose que les 200€ sont les intérêts + assurances ?

- Option 1 : valeur à la revente - (remboursement anticipé + total crédit + CRD) | 220000 - (20000 + (650*12*4) + 80000) = 88.800€ bénéfices

Je réponds en prenant un exemple chiffré sur ces hypothèses:
+ Montant initial achat et crédit = 200.000€
+ Durée crédit = 240 mois
+ Taux crédit = 3%
+ Mensualité = 1.109,19€ (pas d'assurances)
+ Vente au bout de 60 mois
+ Solde dû à 60 mois = 160.617€ (remboursement supposé sans indemnité de remboursement anticipé)
+ Valeur vénale = 220.000€

1) - Si vous cherchez à savoir quel sera le boni sur vente qui - en trésorerie - restera dans votre poche à ce terme ce sera :
+220.000€ - 160.618€ = 59.382€

2) - Si vous cherchez à savoir quel est le résultat global de l'opération à ce même terme ce sera :
+ Vous aurez payé 60 x 1.109,19€ = 66.551€
-+- Dont 39.382€ d'amortissement du capital
-+- Et 27.169€ d'intérêts

=>En ignorant les manques à gagner en intérêts sur les flux de trésorerie concernés, le résultat financier de l'opération sera donc:
+ 220.000€ - 160.618€ - 39.382€ - 27.169€ = - 7169€
(Avec 160.618€ + 39.382€ = 200.000€)

Cdt