Calcul rendement net d'une SCPI en AV

[fabu]

Bonjour a tous,

Je vous explique, cela fait quelques jours que je me tord la tête avec les chiffres pour calculer un rendement net sur un investissement en SCPI via une AV.
Je m'y perds un peu avec les frais de souscriptions, valeur de retrait, nombres de parts...

J'ai voulu calculer le rendement net de mon investissement en regardant les chiffres sur le site d'une AV qui fait de la SCPI mais je ne retrouve pas les mêmes % donnés par ce site... Alors je savais déjà que je n'étais pas bon en maths mais là j'ai l'impression d'être devenu une quiche avec l'age

Ce site annonce un rendement de 5.5% pour la SCPI X, avec 100% des loyers versés, 6% de frais de souscription, prix de souscription 191, valeur de retrait à 173.52 et une dividende de 9.55.

Quand je fais mon calcul (et c'est là que je dois passer en mode "quiche") pour un versement de 1000E admettons, moins les frais de souscription mon investissement est de 940E.

J'obtiens donc 940/191= 4.92 parts de la SCPI.
La dividende est de 9.55 pour une part donc 9.55X4.92= 46.986.

Pour un investissement de 940E j'ai donc un rendement de 4.99%...et non pas 5.5.

J'ai du mal avec la valeur de retrait également, car il est dit que la valorisation se calcul à la valeur de retrait, soit 90.8% du P. de souscription(173.52)...ce qui ferait 90.8% de mes 4.92 parts =4.47.

Dividende de 9.55X4.47 = 42.689, soit pour 940E d'investissement un rendement de 4.54%

Bref je m'y perds profondément avec cette valeur de retrait et je ne comprends pas comment ils calculent leur rendement de 5.5, sachant que la SCPI en question annonce officiellement un rendement de 5% avec les mêmes chiffres...

Si une ou plusieurs âmes charitables pouvaient m'expliquer comment on calcul ce fichu rendement je passerais moins pour une quiche!

Merci d'avance

 

[Buffeto]

une dividende de 9.55.

théoriquement 9.55*100/191 = 5%

 

[moietmoi]

chacun son calcul...que pensez de celui ci:
173,52 *5,5%=9,55.

 

[Buffeto]

chacun son calcul...que pensez de celui ci:
173,52 *5,5%=9,55

le calcul est bon mais on ne peut pas calculer un rendement à partir de la valeur de retrait.

d'autre part :

sachant que la SCPI en question annonce officiellement un rendement de 5% avec les mêmes chiffres...

si la SCPI annonce un rendement de 5% je ne vois pas comment l'assurance vie pourrait faire mieux .

 

[paal]

chacun son calcul...que pensez de celui ci:
173,52 *5,5%=9,54.... 9,55

C'est vrai qu'en ayant perdu 10% sur la valeur dite de retrait, vous pouvez avoir l'illusion d'avoir gagné 10% sur le rendement ....

Chacun son interprétation, mais il y en a un qui perd plus que l'autre ....

 

[moietmoi]

chacun son calcul... c'est une vrai difficulté qui a déjà été abordée a de nombreuse fois dans ce forum;
cependant même si pour la comparaison il faut un standard, il semble bien que l'annonce du rendement ( peut être pour le gonfler) a été fait sur cette valeur;

Ce qui en soit a du sens, puisque c'est en fait la vraie valeur de la scpi a un instant t,pour un vendeur, un acquéreur au même instant payant lui le prix de souscription avec les frais (hors assurance vie)

 

[Choupinou]

un échange que j'avais eu avec le CGPI préféré de buffeto :

Exemple sur Primovie dans Linxea Spirit :

Investissement 1 000 euros, frais de versement 6 %

Investissement réel : 940 euros

Prix d'achat : 191 euros, prix de vente : 173,52 euros.

Nombre de parts acquises : 940 / 173,52 = 5,417 (soit un prix effectif de 1 000 / 5,417 = 184,60 euros)

Dividende par parts : 9,74 euros
Dividende brut : 9,74 x 5,417 = 52,76 euros

Dividende réinvesti dans Primovie : 52,76 x 94 % = 49,59 euros

Nouvelle valeur du contrat : 940 + 49,59 = 989,59 euros
Nouveau nombre de parts : 989,59 / 173.52 = 5,703

Nouveau nombre de parts après déduction des frais de gestion de 0,5 % : 5,703 x 0,995 = 5,674 (c'est arrondi car si je ne me trompe pas en fait les frais de gestion sont prélevés trimestriellement)

Le rendement est mécaniquement supérieur à de l'investissement en direct ... puisque la base n'est pas la même. Donc, oui, c'est plus ou moins un effet d'annonce.

 

[moietmoi]

bonsoir,
chaque commercialisateur de scpi a son calcul de rendement; pour moi la seule intéressante n'est pas celle là;

je dispose de 100 euros ou 100 000 euros ; je les dépense en scpi(tout compris) sur assurance vie au 31/12/2014 avec effet au 1/1/2015; je me dispose pour faire un rachat partiel de l'AV comprenant la totalité de mes scpi au 31/12/2015; combien vais je avoir;

avec une variante: je laisse les liquidités crées sur le contrat AV fond euros, ou je récupère ma mise; là je pourrais aussi si je veux distinguer rendement et plus value en ayant les valeurs initiale et finale de la part

bien sur c'est théorique car tant l"AV que les scpi ne sont pas du court terme;

 

[Buffeto]

Nombre de parts acquises : 940 / 173,52 = 5,417 (soit un prix effectif de 1 000 / 5,417 = 184,60 euros)

???il faut utiliser le prix d'achat , non?

 

[g.b]

???il faut utiliser le prix d'achat , non?

Dans le cadre du contrat assuré par Spirica, l'investissement se fait sur la base de 90.8% du prix de souscription. Idem pour le désinvestissement. Ils nomment cela la valeur de retrait. D'autres rares contrats proposent d'acheter à la valeur de réalisation, un peu plus avantageux.