Calcul rendement net d'une SCPI en AV

[paal]

???il faut utiliser le prix d'achat , non?

Pour ma part (et pour beaucoup de personnes du monde financier), la base de calcul d'un rendement, cela se fait sur la base de la valeur vénale la plus récente du bien ; s'agissant d'un bien immobilier en direct, ce sera la valeur à laquelle on trouve un acheteur sur le marché, et pour des parts de SCPI, ce sera donc aussi sur la valeur à laquelle on peut en obtenir la cession, par exemple sur le marché secondaire ...


Alors bien entendu on croise parfois des personnes qui estiment que le rendement se calcule sur une valeur que l'on aura investie, voici quelque temps, voire quelques années, et on retient un revenu de l'année N, et on le compare avec une valeur d'acquisition de l'année N-5 ou N-10 ...(pour les biens qui se conservent longtemps ...)

Cela reste à mon sens erroné, mais ce n'est pas bien grave ...

Juste une piste : si vous vendez ce bien à l'instant T (demain), et que vous le réinvestissez sur un autre support, vous avez juste changé de support ; mais allez-vous pour autant retenir la valeur de cession du bien, ou la valeur d'acquisition d'origine du bien cédé ?

 

[fabu]

Oui mais alors si on prend en compte la valeur de retrait pour calculer le nombre de parts obtenu, cela reviens a payer moins cher la part non?
Du coup en effet le rendement serait de 5.5%,brut de frais de gestion, mais comment se fait-il qu'il soit de 5% lors d'un investissement en direct sur Primovie en l'occurrence?

 

[moietmoi]

Oui mais alors si on prend en compte la valeur de retrait pour calculer le nombre de parts obtenu, cela reviens a payer moins cher la part non?
Du coup en effet le rendement serait de 5.5%,brut de frais de gestion, mais comment se fait-il qu'il soit de 5% lors d'un investissement en direct sur Primovie en l'occurrence?

je ne sais concernant primovie mais souvent en direct on paye des frais à la souscription donc le rendement baisse , alors que si la scpi est en AV, on a pas ou peu de frais à la souscription, mais ces frais sont reportés lors de la sortie; donc en direct le rendement facial est moins bon;

 

[paal]

Oui mais alors si on prend en compte la valeur de retrait pour calculer le nombre de parts obtenu, cela revient a payer moins cher la part non?

Ce serait trop beau s'il en était ainsi ; mais en fait, vous réglez la valeur de retrait (qui serait un prix immédiat de cession, si vous décidiez de la vendre), et vous réglez en plus une commission acquise à la gérance de la SCPI, commission que vous ne récupérerez jamais ...
En cela, vous ne réglez pas le montant net après commission, mais bien le montant d'origine avant commission ...

Du coup en effet le rendement serait de 5.5%, brut de frais de gestion, mais comment se fait-il qu'il soit de 5% lors d'un investissement en direct sur Primovie en l'occurrence?

- sauf que c'est 5.5% sur le montant NET (après commission de 10%)
- dont le montant équivaut à un rendement de 5% sur le montant BRUT (avant commission)

 

[g.b]

Ce serait trop beau s'il en était ainsi ; mais en fait, vous réglez la valeur de retrait (qui serait un prix immédiat de cession, si vous décidiez de la vendre), et vous réglez en plus une commission acquise à la gérance de la SCPI, commission que vous ne récupérerez jamais ...
En cela, vous ne réglez pas le montant net après commission, mais bien le montant d'origine avant commission ...

Ça dépend, ça peut très bien être au pur bénéfice de l'assureur. Vu les délais d'entrée en jouissance, ce sont des parts qui ont déjà été acquises auparavant. D'où la raison que l'investissement dans des SCPI dans le cadre d'une AV est généralement contraint par l'enveloppe disponible auprès de l'assureur. Cette enveloppe est soit des parts non affectées, soit une cession de parts de leurs fonds euros ALT par exemple...

Non?

Je m'interroge donc: quand ils vendront massivement les SCPI détenues dans le fonds euros ALT d'ici 2-3 ans avant de rebasculer sur une allocation oblig/actions, bénéficiera-t-on de ces ventes?