Calcul impôt pour investissement locatif

[Hichka]

Bonjour,

Je souhaiterais me lancer dans l'investissement locatif, ayant une opportunité d'achat. Je connais l'appartement qui va être vendu (bon entretient) il est a proximité de chez moi (gestion par moi-même). Je me dit alors pourquoi pas !

Mais j'ai des doutes quant aux impôts... Avec les taux actuels, le loyer perçu sera pas bien loin de la mensualité du crédit.

Voici mon exposition, basé sur le micro-foncier (car revenu touché par le loyer de moins de 15k annuel) :

Le loyer perçu serait de : 535€
Le crédit mensuel sera d'environ : 505€
La taxe foncière sera de : 400€
Les charges annuel lié au bâtiment, non imputable aux locataire (frais de compte, assurance du bâtiments, etc) : 150€

D'après mes calcul, pour ce loyer touché et selon notre TMI (11%), nous devrions payer environ 500€ d'impot + 772€ de prélèvement sociaux.

Ce qui nous fait un total de 120€ parmois à sortir de notre poche, sans les inattendu de la vie (travaux, réparation, etc)

Et voici le détail de mes calculs :



Est-ce que mon calcul est bon ?

Et même avec un bon taux, je suis quasiment certain de ne pas pouvoir couvrir ces dépenses, et au final, je me dit que financièrement l'investissement qui ne s'autofinance pas, bah... il n'est pas bon :-(

Merci pour votre aide

 

[Philou75]

Bonjour,

Je souhaiterais me lancer dans l'investissement locatif, ayant une opportunité d'achat. Je connais l'appartement qui va être vendu (bon entretient) il est a proximité de chez moi (gestion par moi-même). Je me dit alors pourquoi pas !

Mais j'ai des doutes quant aux impôts... Avec les taux actuels, le loyer perçu sera pas bien loin de la mensualité du crédit.

Voici mon exposition, basé sur le micro-foncier (car revenu touché par le loyer de moins de 15k annuel) :

Le loyer perçu serait de : 535€
Le crédit mensuel sera d'environ : 505€
La taxe foncière sera de : 400€
Les charges annuel lié au bâtiment, non imputable aux locataire (frais de compte, assurance du bâtiments, etc) : 150€

D'après mes calcul, pour ce loyer touché et selon notre TMI (11%), nous devrions payer environ 500€ d'impot + 772€ de prélèvement sociaux.

Ce qui nous fait un total de 120€ parmois à sortir de notre poche, sans les inattendu de la vie (travaux, réparation, etc)

Et voici le détail de mes calculs :

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Est-ce que mon calcul est bon ?

Et même avec un bon taux, je suis quasiment certain de ne pas pouvoir couvrir ces dépenses, et au final, je me dit que financièrement l'investissement qui ne s'autofinance pas, bah... il n'est pas bon :-(

Merci pour votre aide

Bonsoir, pourquoi vouloir absolument que le bien s’autofinance? Ça n’existe pas où seulement sur YouTube!
Ça a pu exister jadis autrefois sur de rare bien avec travaux et dans petites villes de province. L’immobilier c’est un investissement LT voire TLT et pour se créer du patrimoine, j’ai toujours eu un cash flow négatif (bon normal j’ai toujours acheté du neuf hormis une fois) et je ne m’en plains pas.

 

[moietmoi]

Bonjour
si tu regardes à long terme, il faut intégrer des "vacances " locatives , en général on peut compter entre 4 et 8% de non loué; mais en ce moment, et même avec les encadrement gouvernementaux, le loyer est amené à être augmenté chaque année.... on peut dire que l'un compense l'autre;

je me dit que financièrement l'investissement qui ne s'autofinance pas, bah... il n'est pas bon

en location nue, il est quasi impossible d'avoir de l'auto financement, à part dans des zones sensibles, où la valeur du bien décroit au fil des années;
et même en meublé, si on cumule les conditions actuels de crédits et les législations de plus en plus contraignantes et coûteuses, avoir du cash flow positif n'est pas très facile;
Pour moi qui n'ait jamais eu que du cash flow positif, cela devient un vrai travail, rien que pour chercher un bien;
Sauf pour certains qui veulent ou croient pouvoir devenir rentier, le but de l'investissement immobilier est de se constituer du patrimoine à long terme avec l'effet de levier du crédit où l'on fait travailler pour soi l'argent des autres( les banques).

Je connais l'appartement qui va être vendu (bon entretient) il est a proximité de chez moi (gestion par moi-même). Je me dit alors pourquoi pas !

tu as tous les éléments pour te faire une idée; le loyer annoncé de 535 euros est il une bonne estimation?

mais le principal; est ce que cela correspond à un de tes objectifs et est dans tes capacités....

 

[Buffeto]

je me dit que financièrement l'investissement qui ne s'autofinance pas, bah... il n'est pas bon :-(

s'il ne s'autofinance pas ca peut etre pour différentes raisons :
le taux du crédit est trop élevé
le loyer est trop faible
les charges sont trop importantes
il est situé dans une commune à fort taux de taxe foncière
la PNO est trop chère

lorsque toutes ces raisons se cumulent ça ne veut pas forcément dire que l'investissement est mauvais si .......tu fais une énorme PV en sortie

 

[Rewolution]

Aligné avec les commentaires. Si la renta est trop belle, c'est qu'il y a du risque (vacance, décote...)
Par contre, si le bien s'y prête, la location meublée est plus avantageuse en termes de rentabilité. J'avais fait le calcul pour un appart de 150k, avec 50k d'apport (donc 100k emprunté à 3%) et l'effort d'épargne total (sur 20 ans)) était de 18 000€ en meublé et 57000€ en location nue. Tout le reste apporté par les loyers (après impôts).

 

[domiplex]

Voici un calcul complet pour la location meublée (LMNP).

NB : Vous pouvez utiliser le simulateur https://domiplex.fr/sim pour ajuster les montants et personnaliser la simulation.
Vous trouverez un guide d'utilisation à l'adresse https://domiplex.fr/sim/aide .

En supposant ces données en entrée :

Prix d'acquisition du bien (€) = 100 000
Loyer CC (€/mois) = 535
Charges copropriété (€/an) = 523
Taxe foncière (€/an) = 400
Apport (€) = 6 500,00
Durée (mois) = 300,00
Taux hors assurance (%) = 3,00
Taux assurance (%) = 0,30
Taux imposition (%) = 11

Pour le prix total d'acquisition, il faut prévoir :
Frais d'agence (€) 6% = 6 000,00
Frais de notaire (€) 8% = 8 000,00
Travaux (€) = 5 000
Equipements (€) = 5 000
Donc au total 124 000 €

Loyer CC (€/mois) = 535,00
Charges locatives (€/mois) = 32,47
Loyer HC (€/mois) = 502,53
On considère une Vacance locative (mois) = 0.5, ce qui nous donne :
Loyer CC (€/an) = 6 152,50
Charges locatives (€/an) = 373,40
Loyer HC (€/an) = 5 779,09

Il faut prévoir les charges :
Charges copropriété (€/an) = 523,00, dont Charges non récupérables (€/an) = 149,60
Charges non prévues (€/an) = 300
Frais comptables (€/an) = 400
Gestion et GLI (€/an) 8% = 492,20
Assurance PNO (€/an) = 100
Taxe foncière (€/an) = 400,00
Donc un Total charges (€/an) = 1 841,80

Pour le prêt immobilier :
Apport (€) = 16 500
Durée (mois) = 300
Prêt (€) = 107 500,00 (en enlevant l'apport du prix total d'acquisition)
Taux hors assurance (%) = 3
Mensualité prêt (€/mois) = 509,78 (Formule VPM basée sur un taux hors assurance et des remboursements constants)
Alors Total versements prêt (€) = 152 934,00 (mensualité x durée), dont Intérêts (€) = 45 434,00
Taux assurance (%) = 0,3
Mensualité assurance (€/mois) = 26,88
Alors Total versements assurance (€) = 8 064,00 (mensualité x durée)

Au final :
Mensualité prêt + assurance (€/mois) = 536,66
Total versements (€) = 160 998,00 (mensualité x durée)
Total Intérêts + Assurance (€) = 53 498,00

Pour les impôts :
Taux imposition (%) = 11,00
Revenu imposable (micro-BIC) (€/an) = 3 076,25 (50% du loyer annuel)
Impôt sur revenu locatif (€/an) = 338,39
Prélèvements sociaux (€/an) 17,2% = 529,12
Total Impôt et Taxes (€/an) = 867,51

Et finalement la rentabilité :
Rentabilité brute (%) = 4,66 {Loyer HC (€/an) / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette (%) = 3,18 {Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an)] / Total acquisition (€)}
Rentabilité nette nette d'impôts (%) = 2,48 {[Loyer HC (€/an) - Total charges (€/an) - Total Impôt et Taxes (€/an)] / Total acquisition (€)}
Revenu net (€/mois) = 328,11 {Loyer HC (€/an) / 12 - Total charges (€/an) / 12}
Revenu net net d'impôts (€/mois) = 255,82 {Revenu net (€/mois) - Total Impôt et Taxes / 12}
Flux trésorerie net (€/mois) = -208,55 {Revenu net (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}
Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) = -280,84 {Revenu net net d'impôts (€/mois) - Mensualité prêt et assurance (€/mois)}

Pour la location meublée (LMNP), les premières années on peut avoir un revenu imposable à zéro en déduisant l'amortissement du bien du revenu net. Cela implique que l'impôt à payer est zéro. Après quelques années, le bien est totalement amorti et donc le revenu net devient imposable.
Si on considère que l'amortissement sera réalisé pendant 8 ans :
Bilan 8 ans (€) = -20 020,80 {Flux trésorerie net (€/mois) * 96}
Bilan après 8 ans (€) = -57 291,36 {Flux trésorerie net net d'impôts (€/mois) * [300 - 96]}

Si on devait vendre le bien à la fin du prêt, avec le même prix d'acquisition :
Bilan (€) = 6 187,84 {Prix d'acquisition du bien (€) - Apport (€) + Bilan 8ans (€) + Bilan après 8 ans (€)}

 

[Rewolution]

Le simulateur a l'air canon, mais si c'est pour simuler du Micro BIC, c'est ballot non ?

 

[domiplex]

En fait c'est pour simuler à la fois le régime réel et le Micro BIC.
Dans l'exemple ci-dessous, pour les premières 8 années on utilise le régime réel et ensuite pour la durée restante du prêt on utilise le régime Micro BIC.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d'utiliser deux régimes : réel ou micro-BIC. Le plus souvent, on commence avec un régime réel qui permet de réduire, voire annuler, le revenu imposable et, par conséquent, les impôts. Au bout de plusieurs années (en moyenne huit) on passe au régime micro-BIC car le calcul du montant imposable devient plus favorable avec ce régime.

 

[moietmoi]

Charges copropriété (€/an) = 523,00, dont Charges non récupérables (€/an) = 149,60

Bonjour
C'est quoi des charges non récupérables en location meublée ?..........
En complément normalement dans ce qui s'appelle des charges de copro, il y a le fonds Alur de travaux. Il faut le sortir et le passer en amortissements si il dépasse 500 euros à l'année.
Mais cela ne changera pas la démo que je vais regarder..

 

[moietmoi]

Après quelques années, le bien est totalement amorti

50 ans ou 35..mais il est vrai qu'au bout de 7/15 ans l'impôt réapparaît..c'est le moment de vendre..