Calcul d une soulte avec apport fonds propres

[Sylvestre]

Bonjour,

Je souhaiterais racheter sa part de la maison commune à mon mari dont je suis en.instance de divorce.
Ce bien est evalué aujourd hui d un commun accord à 360000 euros.
Il a ete financé par 1 prêt financé à parts egales par mon mari et moi- même.
Ce prêt est completement soldé aujourd hui.
En outre j ai verse 10 000 euros en qualite de biens propres qui sont estimes aujourd hui à 20 000 euros par mon notaire du fait de la plus value realisee en 20 ans sur la maison.
Quel serait le montant de la soulte à verser à mon mari?
Par ailleurs quel serait le montant des frais notariés à acquitter et par qui?
Merci par avance de vos retours.
Cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Quelles sont vos quotes parts de propriétés respectives mentionnées dans votre acte d'acquisition ?

En outre j ai verse 10 000 euros en qualite de biens propres qui sont estimes aujourd hui à 20 000 euros par mon notaire du fait de la plus value realisee en 20 ans sur la maison.

?????
Drôle de raisonnement.
La plus value est déjà comprise dans l'évaluation de 360.000€

Quel serait le montant de la soulte à verser à mon mari?

Puisque le crédit a été remboursé à 50/50 la part revenant à chacun se calcule en appliquant aux 360.000€ la quote part de propriété stipulé dans l'acte qui lui revient.

Maintenant pour vérifier si lesdites quotes parts - "légales" puisque contrat - ont été bien calculées il faudrait fournir le détail du plan de financement tous frais ( = d'acquisition + de crédits) compris soit :
+ Apport Mr.......... = ?
+ Apport Mme......= ?
+ Crédit commun.= ?

=> Et s'il y a une différence - "en équité" - à vous de vous mettre d'accord pour le bon partage.

Par ailleurs quel serait le montant des frais notariés à acquitter et par qui?

A chiffrer par le notaire et à payer par les deux.

Cdt

 

[Sans]

Bonjour,

Quelles sont vos quotes parts de propriétés respectives mentionnées dans votre acte d'acquisition ?

?????
Drôle de raisonnement.
La plus value est déjà comprise dans l'évaluation de 360.000€

Puisque le crédit a été remboursé à 50/50 la part revenant à chacun se calcule en appliquant aux 360.000€ la quote part de propriété stipulé dans l'acte qui lui revient.

Maintenant pour vérifier si lesdites quotes parts - "légales" puisque contrat - ont été bien calculées il faudrait fournir le détail du plan de financement tous frais ( = d'acquisition + de crédits) compris soit :
+ Apport Mr.......... = ?
+ Apport Mme......= ?
+ Crédit commun.= ?

=> Et s'il y a une différence - "en équité" - à vous de vous mettre d'accord pour le bon partage.


A chiffrer par le notaire et à payer par les deux.

Cdt

Concernant les "frais de notaire" dont les droits de partage ....
À payer par les deux ? Sûr ?
Dans ce cas, quand un des indivisaires achète la part d'un autre, n'est ce pas celui qui achète qui paye la totalité des frais ?

 

[Aristide]

C'est comme dans un achat/vente classique où - suivant les usages régionaux - les frais de transaction peuvent être payés par l'acquéreur ou par le vendeur.

Par ailleurs pour un ménage qui divorce :

Qui prend en charge les frais de notaire pour le rachat de soulte ?

En règle générale, c'est l'acheteur qui prend en charge les frais de notaire lors d'une transaction immobilière.

Cependant, en cas de divorce par consentement mutuel, les deux ex-conjoints prennent part aux frais de notaire pour le rachat de soulte.

Dans le cadre d’une succession, les cohéritiers peuvent décider de partager les frais de notaire liés au rachat de parts.

https://www.praxifinance.fr/produit/les-frais-de-notaire-pour-le-rachat-de-soulte#:~:text=En%20r%C3%A8gle%20g%C3%A9n%C3%A9rale%2C%20c'est,lors%20d'une%20transaction%20immobili%C3%A8re.

Qui paye les frais de notaire pour un rachat de soulte ?
Deux cas de figure se présentent :

Pour un rachat de soulte suite à un divorce, les frais de notaire sont payés à parts égales entre les deux ex-époux

Pour un rachat de soulte dans le cadre d'une succession, les frais de notaire sont dus par le cohéritier qui souhaite devenir le seul et unique propriétaire du bien.

https://www.nexity.fr/guide-immobil...n divorce, les,et unique propriétaire du bien.

Cdt

 

[moietmoi]

Drôle de raisonnement.
La plus value est déjà comprise dans l'évaluation de 360.000€

je pense que l'on peut raisonner de 2 manières, en comprenant que la seule différence vient de l'apport en capitaux propre de 10 000 euros

le bien vaut 360 000 soit 180 chacun,si il n'y avait pas eu d'apport en propre; l'apport était de 10 000 et "vaut" maintenant 20 000; le partage est donc 170 000/190 000;

L'autre méthode, plus rigoureuse est celle que tu décris, bien sûr dans ce cas on ne ré évalaue pas les 10 000 euros car comme tu le dis, ce serait les comptabiliser 2 fois , vu la prise ne compte de la plus value du bien:
Pourquoi plus rigoureuse? car on n' a qu'une seule évaluation et qu'un seul risque de se tromper: l'évaluation de la maison aujourd'hui; alors que dans la première méthode, on cumule à cette première estimation, une autre estimation, sujette à discussion, la prise de valeur des 10 000 vers les 20 000 euros;
cdlt

 

[Aristide]

je pense que l'on peut raisonner de 2 manières, en comprenant que la seule différence vient de l'apport en capitaux propre de 10 000 euros

le bien vaut 360 000 soit 180 chacun,si il n'y avait pas eu d'apport en propre; l'apport était de 10 000 et "vaut" maintenant 20 000; le partage est donc 170 000/190 000;

Non un tel "bidouillage" ne tient pas la route.
Pourquoi les 10.000€ d'apports auraient-ils un impact différent des autres ressources dans la valeur vénale du logement ?

Je ne connais pas les chiffres exacts donc j'imagine un cas d'école dont il suffira d'adapter les chiffres.

=> Total "Besoins = Emplois = Dépenses" initiaux = 320.000€

+ Apport Mr.................................................= 000,00€
+ Apport Mme..........................................= 010.000€
+ Crédit commmun................................ = 310.000€
=> Total "Ressources = Recettes" = 320.000€

=> Engagement de MR
+ 0,00€ +(310.000€/2) = 155.000€

=> Engagement de MR
+ 10.000€ +(310.000€/2) = 165.000€

=> 155.000€ + 165.000€ = 320.000€

=> Quote part propriété Mr
+155/320 = 48,4375%

=> Quote part propriété Mr
+165/320 = 51,5625%

=> 48,4375% + 51,5625% = 100%

=> Part revenant à Mr
+360.000€ x 48,4375% = 174.375€

=> Part revenant à Mme
+360.000€ x 51,5625% = 185.625€

=> 174.375€ + 185.625€ =360.000€

NB) - Dans ce cas d'école les 10.000€ initiaux de Mme ne passent pas à 20.000€ mais seulement à 185.625€ - 174.375€ = 11.250€

CQFD

Cdt

 

[Sylvestre]

Bonjour,

Quelles sont vos quotes parts de propriétés respectives mentionnées dans votre acte d'acquisition ?

?????
Drôle de raisonnement.
La plus value est déjà comprise dans l'évaluation de 360.000€

Puisque le crédit a été remboursé à 50/50 la part revenant à chacun se calcule en appliquant aux 360.000€ la quote part de propriété stipulé dans l'acte qui lui revient.

Maintenant pour vérifier si lesdites quotes parts - "légales" puisque contrat - ont été bien calculées il faudrait fournir le détail du plan de financement tous frais ( = d'acquisition + de crédits) compris soit :
+ Apport Mr.......... = ?
+ Apport Mme......= ?
+ Crédit commun.= ?

=> Et s'il y a une différence - "en équité" - à vous de vous mettre d'accord pour le bon partage.

Tous les

A chiffrer par le notaire et à payer par les deux.

Cdt

Bonjour

20000 euros correspondent en fait au remploi des 10 000 euros fonds propres mis ds l achat du terrain et de la maison en 2002.
Nous avons fait construire.
J ai mis 10 000 euros de plus que Mon conjoint en 2002 .Je m explique .
Apres le produit de la vente de notre precedente maison dans lesquels j avais investi 10 000 euros de fonds propres nous avons pu ,d abord acheter le terrain puis contracter 1 prêt pour construire la maison.
Tous les autres frais et le prêt ont ete payés à part egales.
Je ne comprends pas tres bien votre raisonnement qui conduit in fine à ne pas ou tres peu valoriser le bien propre.
pourriez vous me preciser sur quels textes de loi vous vous appuyez pour faire ce calcul?

Si je les avais par exemple simplement placés ou prêtes au taux oû nous avons emprunté entre 7 et 3,5 pour cent ces 10000 euros auraient doublé en 20 ans.
Par ailleurs dire qu ils sont deja valorises ds la valeur de la maison aujourd hui mais separer cette plus value en 2 parts egales sauf à recompenser pratiquement à sa valeur nominale la somme investie 20 ans auparavant me laisse dubitative.
Merci en tous cas de votre reponse.
Cordialement

 

[Sylvestre]

C'est comme dans un achat/vente classique où - suivant les usages régionaux - les frais de transaction peuvent être payés par l'acquéreur ou par le vendeur.

Par ailleurs pour un ménage qui divorce :



Cdt

Merci

 

[Aristide]

D'abord :

Quelles sont vos quotes parts de propriétés respectives mentionnées dans votre acte d'acquisition ?

Ensuite :

20000 euros correspondent en fait au remploi des 10 000 euros fonds propres mis ds l achat du terrain et de la maison en 2002.
Nous avons fait construire.
J ai mis 10 000 euros de plus que Mon conjoint en 2002 .Je m explique .
Apres le produit de la vente de notre precedente maison dans lesquels j avais investi 10 000 euros de fonds propres nous avons pu ,d abord acheter le terrain puis contracter 1 prêt pour construire la maison.
Tous les autres frais et le prêt ont ete payés à part egales.

C'est pas clair !

Renseignez ce plan de financement avec les chiffres réels:
+ Apport Mr.......... = ?
+ Apport Mme......= ?
+ Crédit commun.= ?
=> Total "Ressources = Recettes" = ???€

Je ne comprends pas tres bien votre raisonnement qui conduit in fine à ne pas ou tres peu valoriser le bien propre.
pourriez vous me preciser sur quels textes de loi vous vous appuyez pour faire ce calcul?

C'est la valeur de la maison dans son ensemble qui a pris de la plus value; ce n'est pas seulement votre apport de 10.000€.

Et cette plus value doit profiter à chacun au prorata de ses quotes parts respectives de propriété; un notaire digne de ce nom devrait le savoir.

Cdt

 

[moietmoi]

Non un tel "bidouillage" ne tient pas la route.
Pourquoi les 10.000€ d'apports auraient-ils un impact différent des autres ressources dans la valeur vénale du logement ?

Les autres ressources étant dans mon hypothèse égales pour chaque parties, elles sont totalement neutres.
J'avais écris:

en comprenant que la seule différence vient de l'apport en capitaux propre de 10 000 euros