Calcul d une soulte avec apport fonds propres

[Aristide]

Bonjour,

Je me suis rappelé que le sujet avait déjà été abordé antérieurement ci-dessoius :

Comment prouver son apport personnel - Fonds propres - Clause de remploi

Mariage sans contrat - Les liquidités détenues avant mariage sont-elles un "bien propre" ?

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-sont-elles-un-bien-propre.43400/#post-443133

Voir lien joint page 7 :

https://www.avocat-ceccato.fr/templates/images/comment-faire-la-preuve-de-ses-apports-personnels.pdf

Mais le lien n'étant plus actif je joins le fichier pdf de cet avocat spécialisé.

Il faut noter que le montant indiqué dans la clause de réemploi n'est pas revalorisé.

Il faut enfin rapporter la preuve de l’utilisation de cet argent pour l’achat du bien immobilier. En effet si l’on prouve que l’argent a servi à acquérir un bien immobilier, ou tout autre bien prenant de la valeur, l’argent apporté à la communauté sera alors réévalué en fonction du prix de vente du bien ou de sa valeur à la date du partage.

Ainsi dans notre exemple, si Madame Marie parvient à prouver qu’elle avait bien 100.000 € au moment du mariage, il lui reste à rapporter la preuve qu’ils ont servi à l’achat du bien immobilier.

Si elle n’y parvient pas, elle percevra au moment du divorce l’exacte contrevaleur en euros des 100.000 € d’origine.

Si elle y parvient, elle percevra alors la plus-value faite sur son apport soit 50% (puisque le bien acquis 200.000 € s’est vendu 300.000 Fr). Et si elle parvient à poursuivre le raisonnement et à prouver que l’argent a servi à l’acquisition du bien suivant (et ainsi de suite) elle pourra alors percevoir la totalité des plus-value

Donc s'il est stipulé de 10.000€ de réemploi c'est cette somme non réévaluée qui sera prise en compte, même chose si c'est 20.000€.

Dans le cas évoqué, si l'on suit cette méthode et - outre cet apport/réemploi - en supposant une répartition à 50/50 de toutres les autres dépenses, la répartition serait donc
+ 10.000€ à Mme => reste 350.000€ à partager
+ Part Mr = 350000€/2 = 175.000€
+ Part Mme 175.000€ + 10.000€ = 185.000€.

A noter que, suivant les engagements réels des acquéreurs/emprunteurs et les quotes parts de propriété qui en résultent ce calcul peut être plus ou moins favorable.

Ainsi cas mon cas d'école ci-dessus :

=> Part revenant à Mr
+360.000€ x 48,4375% = 174.375€

=> Part revenant à Mme
+360.000€ x 51,5625% = 185.625€

=> La part de Mme autait été de 185.625€ et non pas de 185.000€.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour Aristide,
Autant je proposais une solution " rapide" mais sans doute moins rigoureuse que la tienne, autant je suis d'accord avec l'article que tu cites, autant j'émets un doute sur son application sans tenir compte du coefficient de plus values
Exemple , supposons que le bien soit revenu à 36 000 euros et que l'estimation soit 360 000 soit 10 fois.
Supposons que à part les 10 000 initiaux en propre, tout le reste ait été à 50/50.
Alors on ferait ton calcul
Et les parties seraient à 175/185 000.
Il me semble que les 10 000 initiaux seraient bien mal rémunérés quant au coefficient X 10 du placement global.
A mon avis dans ce cas, une fois l'apport récupéré, il faut additionner la plus value de l'apport dans le rapport de la plus value global ( 1000%)
Soit 1000% de 10000= 100 000
Donc dans ce cas de figure ce serait 10 000 d'apport+100000 de plus value
On aurait donc 360000-110000=250 000
250000/2=125000
Répartition 110+125=235000
Et 125000
Ce qui est différent des 175/185
Conclusion
Je ne pense pas que l'on puisse s'affranchir du calcul réel du prix de revient initial et du prix de l'estimation actuelle pour utiliser alors le coefficient de plus value
Cdlt. Et tous mes vœux..

 

[Aristide]

Deux choses:

1) - Il y a le droit et pour cela je ne peux que faire confiance à un avocat; qui plus est spécialiste du sujet (***)
2) - L'équité....et là, c'est au bon vouloir des emprunteurs/acquéreurs/vendeurs de de l'appliquer ou non.

NB) - Une autre hypothèse serait "amusante" à étudier:
=> Quid dans l'hypothèse d"une forte/très forte moins value ?

(***) - Cela me rappelle les nombreuses lettres d'enseignants/profs de maths qui - se fondant sur leur savoir en maths - contestaient mes calculs de TEG/TAEG............mais ignoraient complètement que ce sont les maths qui doivent se conformer au droit et non pas le contraire !!!

Cdt

 

[moietmoi]

) - Il y a le droit et pour cela je ne peux que faire confiance à un avocat; qui plus est spécialiste du sujet (***)

Bien sûr
Et d'ailleurs il dit clairement que le complément de l'apport est calculé par rapport du pourcentage de la plus value de l'ensemble
"elle percevra alors la plus-value faite sur son apport soit 50% (puisque le bien acquis 200.000 € s’est vendu 300.000 Fr)"

Sous entendu de 200 à 300, il y a 50% de plus value

On doit donc d'abord calculer le pourcentage de plus value du bien.
Et puis appliquer ce pourcentage à l'apport

Les dires de l'avocat sont clairs.

 

[Sylvestre]

Bonjour,

Je me suis rappelé que le sujet avait déjà été abordé antérieurement ci-dessoius :

Mais le lien n'étant plus actif je joins le fichier pdf de cet avocat spécialisé.

Il faut noter que le montant indiqué dans la clause de réemploi n'est pas revalorisé.


Donc s'il est stipulé de 10.000€ de réemploi c'est cette somme non réévaluée qui sera prise en compte, même chose si c'est 20.000€.

Dans le cas évoqué, si l'on suit cette méthode et - outre cet apport/réemploi - en supposant une répartition à 50/50 de toutres les autres dépenses, la répartition serait donc
+ 10.000€ à Mme => reste 350.000€ à partager
+ Part Mr = 350000€/2 = 175.000€
+ Part Mme 175.000€ + 10.000€ = 185.000€.

A noter que, suivant les engagements réels des acquéreurs/emprunteurs et les quotes parts de propriété qui en résultent ce calcul peut être plus ou moins favorable.

Ainsi cas mon cas d'école ci-dessus :

=> La part de Mme autait été de 185.625€ et non pas de 185.000€.

A toutes fins utiles.

Cdt

Bonjour Aristide
Je prends bonne note de votre contribution et calculs et je vous en remercie. J en parlerai à mon notaire qui a une excellente reputation et qui est unanimement apprecié dans ma region pour voir ce qu il en pense🙂
Cordialement

 

[Aristide]

Et d'ailleurs il dit clairement que le complément de l'apport est calculé par rapport du pourcentage de la plus value de l'ensemble
"elle percevra alors la plus-value faite sur son apport soit 50% (puisque le bien acquis 200.000 € s’est vendu 300.000 Fr)"

Sous entendu de 200 à 300, il y a 50% de plus value

On doit donc d'abord calculer le pourcentage de plus value du bien.
Et puis appliquer ce pourcentage à l'apport

Les dires de l'avocat sont clairs.

Si l'on reprend les préconisations de l'avocat :

+ Apport Mr.......................= 000.000€
+ Apport Mme..................= 100.000€
+ Crédit................................= 100.000€
=> Total investissement = 200.000€

=> Vente 300.000€

+ Solde après récupération apport 300.000€ - 100.000€ (non revalorisés) = 200.000€

+ Soit « plus-value faite sur son apport » si 50/50 = 200.000€/2 =100.000€ chacun.

=> Part Mme 100.000€ + 100.000€ = 200.000€

=> part Mr = 100.000€

Exemple , supposons que le bien soit revenu à 36 000 euros et que l'estimation soit 360 000 soit 10 fois.
Supposons que à part les 10 000 initiaux en propre, tout le reste ait été à 50/50.
Alors on ferait ton calcul
Et les parties seraient à 175/185 000.
Il me semble que les 10 000 initiaux seraient bien mal rémunérés quant au coefficient X 10 du placement global.
A mon avis dans ce cas, une fois l'apport récupéré, il faut additionner la plus value de l'apport dans le rapport de la plus value global ( 1000%)
Soit 1000% de 10000= 100 000
Donc dans ce cas de figure ce serait 10 000 d'apport+100000 de plus value
On aurait donc 360000-110000=250 000
250000/2=125000
Répartition 110+125=235000
Et 125000
Ce qui est différent des 175/185
Conclusion
Je ne pense pas que l'on puisse s'affranchir du calcul réel du prix de revient initial et du prix de l'estimation actuelle pour utiliser alors le coefficient de plus value

Toujours si l'on suit les préconisations de l'avocat :

+ Apport Mr.......................= 00.000€
+ Apport Mme...................= 10.000€
+ Crédit.................................= 26.000€
=> Total investissement = 36.000€

=> Vente 360.000€

+ Solde après récupération apport 360.000€ - 10.000€ (non revalorisés) = 350.000€

+ Soit « plus-value faite sur son apport » si 50/50 = 350.000/2 =175.000 chacun

Mme 175.000€ + 10.000€ = 185.000€

Mr = 175.000€

=> Ce qui n'est pas différent des 175/185

Reprend ces calculs s'il ne correspondent pas à ton interprétation du document produit par l'avocat spécialisé cité ci-dessus.

Et tous mes meileurs voeux 2024 à toi aussi et à tous.

Cdt

 

[moietmoi]

Reprend ces calculs s'il ne correspondent pas à ton interprétation du document produit par l'avocat spécialisé cité ci-dessus.

l'on reprend les préconisations de l'avocat :

+ Apport Mr.......................= 000.000€
+ Apport Mme..................= 100.000€
+ Crédit................................= 100.000€
=> Total investissement = 200.000€

=> Vente 300.000€

Soit une plus value de 50%
Part de Madame
Récupération de l'apport 100 000
Part de plus value sur apport 50 000
50% de l'apport.
Donc valeur actuelle de l'apport 150000
Reste a répartir 300 000-150 000=150 000
150 000/2=75 000
Part de Madame 150+75=225 000
Part de Monsieur 75 000
......
2 lectures différentes.
Sans doute un bon weekend de fin d'année va me permettre de réfléchir..

 

[Aristide]

Bonjour,

C'est sur ton cas d'école avec achat de 36.000€ et vente de 360.000€ que j'attendais ton calcul.

J'ai tenté quelques recherches sur le net; il y a bien une notion de "profit subsistant" mais le calcul n'est jamais très clair.

Il apparaît cependant que, dans la situation évoquée, c'est bien la plus-value réelle (= prix vente - prix acquisition) qui doit être considérée.

Or cette donnée est manquante dans le cas qui nous a été proposé.

Et nulle part je n'ai vu de réévaluation de l'apport initial.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai tenté quelques recherches sur le net; il y a bien une notion de "profit subsistant" mais le calcul n'est jamais très clair.

J'ai continué à "creuser le sujet" et, désormais j'y vois un peu plus clair:

1) - Ci-dessus j'ai déjà fait mention de la notion de "profit subsistant" mais, en fait, elle est à compléter la notion de "récompense".
Le code civil indique que, entre un montant de dépense donné qui a été payé sur fonds propres et le montant du profit subsistant = plus-value patrimoine communauté, c'est le montant le plus faible qui est à retenir dans les calculs.
Le plus souvent c'est ce "profit subsistant" qui est moindre et donc retenu; il en est ainsi dans le cas proposé.

2) - Partant de là, suivant les nombreux sites d'avocats et offices notariaux que j'ai consultés la méthode de calcul de cette "récompense" est la suivante:

Récompense = Montant apport propre / Montant investissement x Montant du prix de vente

3) - Dans les pages antérieures où l'on s'est appuyé sur une documentation émanant d'un avocat (Cf page 11), faute de connaître la valeur d'acquisition du bien les explications fournies ne pouvaient pas permettre un calcul en tenant compte d'un tel éventuel profit :

Dans le cas évoqué, si l'on suit cette méthode et - outre cet apport/réemploi - en supposant une répartition à 50/50 de toutes les autres dépenses, la répartition serait donc
+ 10.000€ à Mme => reste 350.000€ à partager
+ Part Mr = 350000€/2 = 175.000€
+ Part Mme 175.000€ + 10.000€ = 185.000€.

=> Mais si l'on suppose une vente sans plus value et donc égale à un prix d'acquisition de 360.000€
=> L'application de la formule notariale ci-dessus donnerait :
=> 10.000€ / 360.000€ X 360.000€ = 10.000€
+ Reste à partager = 350.000€
+ Part Mr = 350000€/2 = 175.000€
+ Part Mme 175.000€ + 10.000€ = 185.000€.
=> Soit strictement les mêmes parts que ci-dessus.

4) - Dans ce cas de figure :

+ Apport Mr.......................= 000.000€
+ Apport Mme..................= 100.000€
+ Crédit................................= 100.000€
=> Total investissement = 200.000€

=> Vente 300.000€
Soit une plus value de 50%
Part de Madame
Récupération de l'apport 100 000
Part de plus value sur apport 50 000
50% de l'apport.
Donc valeur actuelle de l'apport 150000
Reste a répartir 300 000-150 000=150 000
150 000/2=75 000
Part de Madame 150+75=225 000
Part de Monsieur 75 000
......
2 lectures différentes.
Sans doute un bon weekend de fin d'année va me permettre de réfléchir..

=> L'application de la formule notariale donnerait :
=> 100.000€ / 200.000€ X 300.000€ = 150.000€
+ Reste à partager = 150.000€
+ Part Mr = 150000€/2 = 75.000€
+ Part Mme 150.000€ + 75.000€ = 225.000€.
=> Soit strictement les mêmes parts que ci-dessus.

=> Et en appliquant ma méthode décrite page 6 ci-dessus l'on aurait :
=> Engagement de MR
+ 0,00€ +(100.000€/2) = 50.000€

=> Engagement de Mme
+ 100.000€ +(200.000€/2) = 150.000€

=> 50.000€ + 150.000€ = 200.000€

=> Quote part propriété Mr
+50/200 = 25%

=> Quote part propriété Mr
+150/200 = 75%

=> 25% + 75% = 100%

=> Part revenant à Mr
+300.000€ x 25% = 75.000€

=> Part revenant à Mme
+300.000€ x 75% = 225.000€

=> 75.000€ + 225.000€ =300.000€
=> Soit strictement les mêmes parts que ci-dessus.

5) - Dans le cas initial qui nous a été proposé, ainsi que déjà rappelé, il manque la valeur de l'investissement d'origine ce qui, quelle que soit la méthode utilisée, ne permet pas le calcul des parts respectives.

L'on peut cependant reprendre le cas d'école de la page 6 ci-dessus qui pourra être adapter en tant que de besoin :

Je ne connais pas les chiffres exacts donc j'imagine un cas d'école dont il suffira d'adapter les chiffres.

=> Total "Besoins = Emplois = Dépenses" initiaux = 320.000€

+ Apport Mr.................................................= 000,00€
+ Apport Mme..........................................= 010.000€
+ Crédit commun.................................... = 310.000€
=> Total "Ressources = Recettes" = 320.000€

=> Engagement de MR
+ 0,00€ +(310.000€/2) = 155.000€

=> Engagement de MR
+ 10.000€ +(310.000€/2) = 165.000€

=> 155.000€ + 165.000€ = 320.000€

=> Quote part propriété Mr
+155/320 = 48,4375%

=> Quote part propriété Mr
+165/320 = 51,5625%

=> 48,4375% + 51,5625% = 100%

=> Part revenant à Mr
+360.000€ x 48,4375% = 174.375€

=> Part revenant à Mme
+360.000€ x 51,5625% = 185.625€

=> 174.375€ + 185.625€ =360.000€

=> Application formule notariale
=> 10.000€ / 320.000€ X 360.000€ = 11.250€
+ Reste à partager = 360.000€ - 11.250€ = 348.750€
+ Part Mr = 348.750€/2 = 174.375€€
+ Part Mme 11.250€ + 174.375€ = 185.625€€.
=> Soit strictement les mêmes parts que ci-dessus.

=> Donc ma méthode est équivalente à celle de moietmoi et à la formule notariale.

6) -Dans tous les sites visités l'on peut lire que les articles concernés du code civil ne sont pas d'ordre public ce qui signifie que les parties peuvent convenir d'autres règles de calculs.
Il est est ainsi si, soit dans l'acte de propriété soit dans une autre convention (authentique ou sous seing privés), des quotes parts de propriété/répartition ont été prévues d'où mon questionnement à ce sujet dans les premières pages de ce post.

Et même si tel est le cas, si d'aventure les parties concernées on changé d'avis depuis la rédaction/signature d'un tel acte/convention, il leur est encore possible de manifester leur désir d'en modifier les règles au moment de la liquidation de la communauté.

Je pense avoir désormais bien fait le tour du sujet.

A toutes fins utiles

Cdt

 

[moietmoi]

6) -Dans tous les sites visités l'on peut lire que les articles concernés du code civil ne sont pas d'ordre public ce qui signifie que les parties peuvent convenir d'autres règles de calculs.

Bonjour @Aristide et bonne année à toi!!
ce point numéroté 6, tu l'avais déjà indiqué plus haut, et c'est sans doute le plus important, pourvu que l'accord soit scellé par écrit...