Baisse des parts de SCPI

lariflette1976 · 27 Juillet 2023

https://portail-scpi.fr/blog/investissement-scpi-danger-rendements-prix-de-part/

Buffeto a dit:
un article à ce sujet ?

Merci Buffeto...

lariflette1976 · 27 Juillet 2023

https://www.francetransactions.com/actus/immobilier/marche-immo/scpi-baisse-prix-part-2023-2024.html
Cela est assez subjectif.....N'étant pas très aguerri sur ce genre d'exercice, je vais reformuler ma question, au risque de passer pour un "profane" 😅: dans ce cas de figure, ayant acheter une part de ce produit x à un moment donné, celui-ci subissant une correction en devenir Y, dois-je accuser une perte de la valeur de x devenue la nouvelle résultante de Y...??? Merci pour vos réponses..

agra07 · 27 Juillet 2023

lariflette1976 a dit:
Merci Sorcier, difficile de tirer une analyse pertinente. En effet, certaines cumulent des décotes assez sévère sur l'exercice de deux années consécutives et n'ont pas encore fait l'objet d'une mesure correctives, là où Rivoli accuse une décote un peu plus modérée mais subit l'action corrective à un taux d'endettement similaire..donc oui compliqué d'avoir une idée objective..mesures anticipatoires dans un secteur en mauvaise santé économique ???

De mémoire, Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI mature dont le rendement annuel est plutôt faible (loyers), dont le RAN est correct et dont la valeur de part était jusqu'à présent régulièrement augmentée, donc le TRI à 10 ans correct (sous réserve de vérification).
Le tableau ci-dessus doit se lire à la lumière de ces précisions.

lariflette1976 · 27 Juillet 2023

Merci de ton analyse agra07..

lariflette1976 · 27 Juillet 2023

sorcier a dit:
Vraiment?

En regardant le tableau, Primopierre et Rivoli son très similaires: très largement investies en bureaux en ÎdF, même taux d'endettement, occupation inférieure à 90 %, même surcote (avant réévaluation) ...

L'une à fait une dépréciation du prix de la part, l'autre pas, et ta question est si celle qui ne l'a pas faite peut la faire...

Oui, c'était effectivement bien cela le sens de ma question..merci à toi..

Axiles · 27 Juillet 2023

Pour ajouter ma vue, subjective : ce genre de crise doit amener à faire ce que chacun devrait faire régulièrement, se poser la question de l'intérêt ou non de garder chaque produit. Telle SCPI a-t-elle toujours un bon rendement ou pas ? Quelles sont ses perspectives de revalorisation, etc. De la même manière qu'on se demande si on veut rester investi sur telle ou telle action, où clôturer un PEL au vu de la hausse des taux.

Ce que ça ne doit pas amener à faire, c'est des ventes panique. Mais vendre de mauvaises SCPI, c'est sain.

Personnellement, je n'avais que deux SCPI, et j'ai tout vendu le week-end dernier, principalement parce que les rendements étaient devenus dégueu, entre 3 et 4% avant FDG.

Enfin, et ça n'est pas contradictoire avec la critique des vente panique, mais il faut considérer que c'est un scénario tout à fait réaliste que le marché baisse nettement et durablement, à cause d'une peur panique des investisseurs. Donc quelqu'un qui a vocation à sortir des SCPI à horizon <5 ans devrait le faire au plus vite selon moi.

Blister · 27 Juillet 2023

Il y aura inévitablement de nombreuses ventes paniques.
Pour s'en convaincre, il suffit déjà de lire les réactions sur ce forum étant entendu que nous sommes entre personnes déjà avisées.
Imaginez donc la réaction d'investisseurs lambdas qui ont investi sur ces supports un peu par hasard car c'était à la mode et mis en avant par les commerciaux.

agra07 · 27 Juillet 2023

Axiles a dit:
Pour ajouter ma vue, subjective : ce genre de crise doit amener à faire ce que chacun devrait faire régulièrement, se poser la question de l'intérêt ou non de garder chaque produit. Telle SCPI a-t-elle toujours un bon rendement ou pas ? Quelles sont ses perspectives de revalorisation, etc. De la même manière qu'on se demande si on veut rester investi sur telle ou telle action, où clôturer un PEL au vu de la hausse des taux.

Ce que ça ne doit pas amener à faire, c'est des ventes panique. Mais vendre de mauvaises SCPI, c'est sain.

Personnellement, je n'avais que deux SCPI, et j'ai tout vendu le week-end dernier, principalement parce que les rendements étaient devenus dégueu, entre 3 et 4% avant FDG.

Enfin, et ça n'est pas contradictoire avec la critique des vente panique, mais il faut considérer que c'est un scénario tout à fait réaliste que le marché baisse nettement et durablement, à cause d'une peur panique des investisseurs. Donc quelqu'un qui a vocation à sortir des SCPI à horizon <5 ans devrait le faire au plus vite selon moi.

Bonjour,
pour ma part, je suis dans un autre état d'esprit.
Si on considère le cas, exemplaire, de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine., la baisse de la valeur de la part devrait faire remonter le taux de distribution au dessus de 4.,5% en 2023 si le volume des loyers reste inchangé. Ce taux la situerait alors parmi les "bonnes SCPI". Par ailleurs cette SCPI a des réserves importantes alors que d'autres n'en ont aucune. Elle a donc des atouts non négligeables mais les investisseurs s'intéressent trop à mon avis au taux de distribution au détriment des autres parametres.
Si l'on considère en outre que les frais de départ nécessitent un investissement sur la durée (disons 8 ans au moins), et d'autre part que je n'ai pas besoin immédiatement de cet argent, je n'envisage pas de vendre en l'état.
Mais c'est un choix purement personnel tout à fait discutable.

Axiles · 27 Juillet 2023

agra07 a dit:
Bonjour,
pour ma part, je suis dans un autre état d'esprit.
Si on considère le cas, exemplaire, de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine., la baisse de la valeur de la part devrait faire remonter le taux de distribution au dessus de 4.,5% en 2023 si le volume des loyers reste inchangé. Ce taux la situerait alors parmi les "bonnes SCPI". Par ailleurs cette SCPI a des réserves importantes alors que d'autres n'en ont aucune. Elle a donc des atouts non négligeables mais les investisseurs s'intéressent trop à mon avis au taux de distribution au détriment des autres parametres.
Si l'on considère en outre que les frais de départ nécessitent un investissement sur la durée (disons 8 ans au moins), et d'autre part que je n'ai pas besoin immédiatement de cet argent, je n'envisage pas de vendre en l'état.
Mais c'est un choix purement personnel tout à fait discutable.

Nous sommes dans une même logique, de rationaliser le choix

A noter cependant une vraie divergence apparemment : selon moi les frais d'entrée sont un pur sunk cost. Ils sont perdus, ils ne doivent plus impacter la décision dès une seconde après l'achat. Ce qui compte ce sont les frais d'entrée du futur placement si vente et réinvestissement il y a. C'est une nette différence.

C'est un peu le sujet avec RAP. Tant qu'on pouvait éviter cette baisse de 12%, il aurait fallu le faire, mais maintenant qu'il est trop tard, il faut oublier ce -12%, même si c'est dur

. Le fait que le rendement remonte (de 3.38% en 2022 à 3,84% (3.38 / 0.88), pas 4,5%), est un petit réconfort mais même à ce niveau là la SCPI reste médiocre, et surtout, pourquoi son rendement cesserait sa baisse inélectutable, alors qu'on connaît tous la situation complexe des bureaux (79% de son actif) et des commerces (12% de son actif) ? Donc même en occultant la baisse, je me demande pourquoi conserver une SCPI qui ne sera même pas à 4% post décote, et qui n'a eu de cesse de décevoir dans le passé, pas juste en % de rendement, mais même en dividende en €.

lariflette1976 · 27 Juillet 2023

Blister a dit:
Il y aura inévitablement de nombreuses ventes paniques.
Pour s'en convaincre, il suffit déjà de lire les réactions sur ce forum étant entendu que nous sommes entre personnes déjà avisées.
Imaginez donc la réaction d'investisseurs lambdas qui ont investi sur ces supports un peu par hasard car c'était à la mode et mis en avant par les commerciaux.

Merci de votre réponse Blister, en effet, attitude similaire à un "bank run" est certainement à prévoir malheureusement..