Avis sur un investissement Scellier

[yannabr]

Bonsoir,

Je soumets à vos avis éclairés un projet d'investissement Scellier.

Ma situation :
- marié, 1 enfant
- revenus nets mensuels du foyer : 4500€
- impôts : 3200€ (4350€ - 1150€ garde d'enfant pendant 3 ans)
- crédit immobilier en cours 1250€ / mois
- capacité d'épargne dédiée au projet : 300€ / mois

Le projet :
- studio 29m2 en périphérie de Dijon, 90 000€
- financement intégral par prêt bancaire sur 10 ou 15 ans
- loyer estimé à 320€ / mois

L'objectif premier de ce projet est un objectif de défiscalisation. Cela doit également être pour moi un projet d'investissement sur le long terme (~8-15 ans) à risque modéré.

Je trouve le prix au m2 élevé pour la localisation. Je n'ai pas intégré les charges, taxes foncières, frais de gestion, etc. qui pèsent pour beaucoup dans l'équilibre du projet.

Au regard de l'objectif poursuivi, que pensez-vous de mon projet d'investissement ?
Merci pour vos avis.

Yann

 

[guillaume972]

Pour ma part, je demanderai déjà si la demande locative pour un studio est réelle ou pas aux alentours de Dijon. Contactes des agences immobilière et renseigne toi aussi des prix du marché pour la location d'un studio sur cette zone.

Ensuite, il faut être honnête le prix du logement est a été gonflé par rapport à la réduction d'impôt que tu peux avoir. Aujourd'hui, j'ai eu une conseillère en placement immobilier au téléphone, qui m'a avoué que certains promoteurs remontent leur grille tarifaire avec le passage de la loi scellier.

Pour ton crédit immobilier actuel, il te reste encore combien de temps ?

 

[maxichats]

La question de guillaume972 sur la demande locative est importante. Je rajouterai comme questions:
- Envisagez-vous avec votre épouse d'avoir d'autres enfants ?
- Combien possédez-vous d'épargne à la banque ?
- La qualité de l'emplacement: etes-vous aller voir sur place? En imaginant que vous soyez célibataire et sans enfants, seriez-vous prets à habiter ce studio ?

Une remarque déjà: avec 300 euros d'effort mensuel, il ne vous sera pas possible de financer l'opération à 100% avec un prêt sur 10 ans

 

[Gagarine]

Bonjour,

90k€ pour un studio en périphérie de Dijon loué 320€ ? Vous marchez sur la tête ? J'epère au moins que c'est le prix TTC !
Quelle perspéctive de plus value au bout de 15 ans ? Aucune. Car ce bien est destiné à rester un investissement locatif (peu ou pas de primo accédant vont acheter un studio à coté de Dijon pour se faire une RP). Donc, avec un loyer revalorisé à 2% et une revente d'un appartement "ancien" à 6% de rentabilité, le prix de revente serai autour de 86k€. Maintenant c'est vous qui voyez mais vous pouvez difficilement trouver un plus mauvais investissement.

 

[yannabr]

Merci pour vos réponses, qui ont le mérite de la franchise !

Pour répondre aux différentes questions qui m'ont été posées :
- durée restante du crédit immobilier : 18 ans
- épargne actuelle : 20k€, avec un effort d'épargne de ~450€ / mois

Le premier axe d'optimisation de mon budget consiste à faire des remboursements anticipés partiels tous les 48 mois afin de réduire le coût global du prêt immo.

- nous comptons avoir au moins un autre enfant à moyen terme.

Une simple simulation intégrant 2 enfants et une légère progression de revenus me donnerait un impôt plus raisonnable : 1750€. Mais cette simulation ne sera pas valable avant 3 ans.

- pour la situation du logement et la capacité locative, je n'en étais pas encore rendu là. J'essayais de valider l'intérêt d'un tel investissement.

Gagarine, peux-tu me donner ta méthode de calcul pour obtenir 86k€ ?
guillaume972, effectivement le prix a été grassement surévalué. 3100€ du m2 sur Dijon, c'est au moins 600€/m2 de trop.

En résumé, l'intérêt de cet investissement est plus que limité.

Je partais du constat que 5400€ d'impôts cette année (ma fille est née en 2009 et la garde ne sera déductible que l'année prochaine), ça faisait beaucoup. Je cherchais donc un moyen de défiscaliser à compter de l'année prochaine.
Avez-vous des pistes sur lesquelles m'orienter ?

Merci encore.

 

[Buffeto]

une bonne piste pour défiscaliser pour 2010 est l'achat de FCPI....

 

[Gagarine]

Autant pour moi, le prix serai d'environ 94k€
350€/mois revalorisé à 2% / an donne au bout de 15 ans un loyer à 471€/mois.
Avec une revente à un investisseur (puisque pas de primo accedant sur un studio à Dijon) à 6% de rentabilité : 471€*12/6% = 94.200€

 

[maxichats]

Quelques recherches...

Il y a effectivement actuellement un gros gap de prix entre le neuf et l'ancien (qui serait actuellement entre 2000 à 2200 euros/m2 en moyenne).

Dijon fait aussi partie de la liste des villes à fort risque de saturation due à une importante production de "Robien".

 

[christianR]

Autant pour moi, le prix serai d'environ 94k€
350€/mois revalorisé à 2% / an donne au bout de 15 ans un loyer à 471€/mois.
Avec une revente à un investisseur (puisque pas de primo accedant sur un studio à Dijon) à 6% de rentabilité : 471€*12/6% = 94.200€

Auxquels il faudra déduire la mainlevée d'hypothèque et la commission d'une agence immobilière...