Augmentation du Capital et des Intérêts après Délégation d'Assurance

[LMNParis]

Bonjour à tous,
J'espère que vous allez bien à l'approche des fêtes.

J'ai obtenu un prêt immobilier de 107 000 € cette année sur 25 ans avec un différé de 3 ans.
J'avais donc des mensualités d'assurance 46,46€ de Septembre 2023 à Aout 2026, puis un échéancier comme ci-dessous :


J'ai reçu ce jour mon nouvel échéancier ci-dessous.




Je comprends l'arrêt des montants à recouvrer (46.46€ * 30 = 1393.8€) jusqu'à échéance en Septembre 2026.

Cependant, je ne comprends pas les choses suivantes :
- Une augmentation de 1137.76 € de mon Capital Amorti sur la totalité du Crédit
- Une augmentation de 723.27€ des intérêts à payer.
- Une modulation des montants à recouvrer (je commence à 624€ et finis à 675€)
- Egalement, je ne comprends pas pourquoi mon capital restant dû est supérieur au coût total de mon crédit (118 000 € vs 107 000 € de crédit - ce qui était déjà le cas auparavant)

	Montant à recouvrer (avec acc.)	Capital amorti	Part des intérêts
Total Ancien Echeancier	204475.77	116965.04	74591.66
Total Nouvel Echeancier	193510.65	118102.8	75314.93
Différence	-10965.12	1137.76	723.27

Bien à vous,

 

[Aristide]

Bonjour,
Il semble que vos échéances constantes "assurances comprises" soient avec des primes calculées sur le capital restant dû technique "CRD in" c'est à dire que le taux des primes est directement ajouté au taux du prêt pour le calcul desdites échéances.
Ce faisant les primes d'assurances suivent la même logique que les intérêts et diminuent progressivement au fil du temps.
Mais le capital restant dû s'amortit moins vite.

Cependant votre premier tableau d'amortissement ne commençant qu'à l'échéance N° 38 il est impossible "d'y voir clair" et de vous donner de plus amples explications.

Cdt

 

[LMNParis]

Bonjour,
Merci pour votre retour.

Voici mon tableau d'amortissement (mois 1 à 17, et ainsi de suite jusqu'au 39)


J'espère que vous pourrez ainsi m'aider à comprendre pourquoi je vois :
- Une augmentation de 1137.76 € de mon Capital Amorti sur la totalité du Crédit
- Une augmentation de 723.27€ des intérêts à payer.
- Une modulation des montants à recouvrer (je commence à 624€ et finis à 675€)
- Egalement, je ne comprends pas pourquoi mon capital restant dû est supérieur au coût total de mon crédit (118 000 € vs 107 000 € de crédit - ce qui était déjà le cas auparavant). Dans mon précédent prêt j'amortissais linéairement du montant total à 0€

Au plaisir de vous lire,
Bien à vous,

 

[Aristide]

Au vu de ce tableau il apparait que votre différe de 36 mois était un différé total (encore appelé franchise) ce qui signifie que vous n'avez payé aucun intérêt pendant cette période (colonnne "part intérêts" = zéro€).

Cependant ces intérêts sont dus et, si la code civil est bien respecté, capitalisés tous les 12 mois.
Vous payez donc "des intérêts sur les intérêts".
=> C'est la somme du capital emprunté et de tous ces intérêts capitalsés que vous devez amortir pendant la phase d'amortissement de votre crédit; d'où accroissement du capital à amortir.

Sur ce tableau d'amortissement vous pouvez d'ailleurs voir que le capital dû n'est pas de 107.000€ mais de 116.365,04€.

Mais je n'y vois toujours pas très clair du fait :
+ De 2.105€ d'assurances et accessoires compris dans la première échéance
+ De 65,67€ d'assurances et accessoires compris dans la deuxième échéance.
Avec les données fournies il n'est pas possible de savoir si ces sommes s'joutent aux 116.365,04€ pour obtenir le réel capital à amortir ni savoir si les primes d'assurances se calculent également sur ce total.

=> Il faudrait encore plus d'informations pour comprendre et retrouver le détail des calculs
=> Fournir :
+ Offre de prêt (notamment avec taux des assurances)
+ Les quatre premières années du premier tableau d'amortissement
+ Au moins la première année du second tableau d'amortissement.

Aux intérêts capitalisés indiqués ci-dessus vient s'ajouter le mode de calcul des écéhances constantes "assurances comprises" expliqué dans ma première réponse qui ralentit l'amortissement du capital et gonfle donc à la fois les intérêts et les primes d'assurances puisque payées sur le capital restant dû.

Cdt

 

[LMNParis]

Bonsoir,

Merci beaucoup pour votre retour.

Cela reste confus pour moi mais je vais m'y pencher plus sérieuresement. Merci infiniment.

En attendant, comme évoqué voici l'offre de prêt en PJ (il n'y a pas de taux d'assurance clairement mentionné) ; les 4 premieres années du 1er tableau d'amortissement (Document A1 et A2) et la première année du second (N)


Bien à vous,

 

[Aristide]

Avec les informations fournies je ne peux expliquer le passage du capital de 116.965,04€ à la fin du différé à 118.102,80€ au début de la phase d'amortissement.

Ce pourrait être le fait de la capitalisation des intérêts non payés leur de la phase d'ainticipation mais pour 107.000e à 4,06% sur 36 mois "çà ne colle pas".

De plus dans ce second tableau d'amortissement les primes d'assurances ont ompètement disparu.

Je ne comprends rien.
Désolé de ne pouvoir vous être plus utile faute d'informations complètes.

Cdt

 

[LMNParis]

Bonsoir @Aristide

Vous m'avez été déjà grandement utile car cela me permet de questionner ma banque.

A votre connaissance, est-t-il possible qu'il y ait une erreur ?
Ou les grandes banques ne se trompent-elles jamais.

Merci encore,
Bien à vous,

 

[baboune]

Mais je n'y vois toujours pas très clair du fait :
+ De 2.105€ d'assurances et accessoires compris dans la première échéance

caution SACCEF et frais dossier banque
Cdt

 

[baboune]

et on s'étonne que j'ai arrêté de travailler avec la caisse d'épargne !!!

 

[Aristide]

Bohnjour,

A votre connaissance, est-t-il possible qu'il y ait une erreur ?

Tant que je n'ai pas compris le datail des calculs je ne peut rien dire.

Ou les grandes banques ne se trompent-elles jamais.

C'est toujours possible mai cela peut arriver.

caution SACCEF et frais dossier banque

Oui; j'ai vu.
Mais le capital amortir qui apparait est de 116.965,04€ et non de 107.000€
Je suppose qu'il s'agit d'es intérêts de la période de différé total mais "çà ne colle pas"
Je cherche aussi à savoir si cette somme de 2.105€ est intégrée ou non dans les 116.965,04€
N'ayant pas le taux des assurance par calcul inversé je ne peux donc le vérifier.
Pour la seconde échéance de 65,67€ je suppose qu'il s'agit d'un prorata temposris sur cette prime d'assurance mais, là ausi, faute de connaître le taux je ne peux le vérifier.

Si je trouve un peu de temps je vais tenter quelques recherches complémentaired avec les informations fournies mais sans aucune garantie.

Cdt