Attention aux prêts en devises! - le scandale des prêts libellés en francs suisses-

[Azur]

Jusqu'où certaines banques peuvent-elles aller pour gagner plus d'argent? C'est une question qui mérite vraiment d'être posée.

J'ai reçu des clients qui avaient acheté un bien immobilier en 2006, en Loi De Robien (dans une charmante bourgade normande de 20 000 âmes, ce qui complique la location, mais c'est un autre débat...).

Ils ont sollicité leur banque, la BNP Paribas, qui leur a proposé un crédit en francs suisses "parce que l'euro va s'apprécier face au franc suisse, donc vous aurez moins à rembourser".

Comme beaucoup de particuliers (des milliers de foyers sont concernés par ce scandale dit "Helvet immo"), ces personnes ont fait confiance à ces professionnels du crédit.

Bilan: le bien valait 130 000€ à l'achat. Ils ont honoré toutes leurs échéances. Ils doivent aujourd'hui 165 000€ à la banque! L'euro s'est en effet déprécié face au franc suisse, ce qui n'a fait qu'augmenter le montant de leur dette.
Ce que la banque a oublié de préciser, mais qui apparaît dans les conditions du crédit, c'est qu'à chaque échéance, la banque prélève des frais de conversion en devises de 2%. On comprend mieux pourquoi elle a favorisé l'émergence de ce genre de crédits.

Moralité: surtout soyez vigilant lorsque vous souscrivez un prêt ou que vous réalisez un placement, prenez avis auprès de personnes qui s'y connaissent et ne sont pas partie prenante à l'opération, au mieux, ils vous conforteront dans votre choix, au pire, ils vous éviteront bien des soucis!

 

[Christian_1950]

Bonjour,

Etant dans cette même situation (comme beaucoup de monde), je tiens à témoigner en vous rapportant la procédure que je viens d’engager contre BNP PF. Merci d’avance pour votre compréhension car je n’ai pas réussi à faire plus court dans ma rédaction.

En 2008 un gestionnaire de patrimoine m’a proposé de faire un investissement consistant en l’achat d’un appartement à usage locatif pour un prix 125.000 €. Pour financer cette opération j’ai souscrit auprès de BNP PF un prêt Helvet Immo d’un montant de 216.000 CHF soit 134.000 €. Au mois d’août 2013 soit 5 ans plus tard, le capital restant dû s’élevait à 180.000 € !!! à cause de la dégradation du cours EUR/CHF. Je me suis rapproché alors de la banque pour lui réclamer l’annulation de ce prêt en CHF et son remplacement par un prêt un EUR. BNP PF refusa d’accéder à ma demande.

Je me suis donc tourné vers un avocat spécialisé en contentieux bancaire pour lancer une procédure à l’encontre de BNP PF. Considérant « qu’accrocher la banque » sur son devoir de mise en garde paraît difficile (en effet l’offre de prêt est plus qu’explicite sur le fonctionnement de ce type de prêt – des simulations de variations de cours sont même présentées) ou sur la clause d’indexation en CHF (la BNP PF exerce bien une activité en lien avec cette opération en devises), j’ai assigné la banque sur le caractère erroné du TEG (sachant que l’article 1304 CC me met à l’abri de la prescription quinquennale). Sur ce point, l’application de la sanction en la matière, à savoir la nullité du TEG conventionnel et sa réduction au taux légal, entraîne des conséquences financières particulièrement favorables à la solution civile de ce litige.

Pour ce faire, mon avocat m’a orienté vers le cabinet d’expertise financière A2C à Marseille, spécialisé dans ces matières contentieuses, afin de mener une mission d’analyse du TEG. Les constats sont édifiants puisque il a été démontré qu’au moment d’offre de prêt, à cours EUR/CHF fixe, le prêt Helvet Immo était déjà plus onéreux qu’un prêt classique en euros (bonjour l’argument de vente de l’époque !). Et que le TEG mentionné était erroné compte tenu de l’incidence du risque de change (incidence qu’il faut nécessairement chiffrer pour la réduction au taux légal). Au mois d’août 2008, suite à l’application du taux légal, je ne devrais plus que 108.000 € au titre du capital restant dû. Sans compter que les intérêts postérieurs jusqu’au terme du prêt, devront aussi être décomptés au taux légal, lequel est actuellement de 0,04 % l’an.

L’affaire est actuellement pendante devant le TGI. Je vous tiendrai au courant de l’évolution de mon dossier.

 

[user28029]

Les constats sont édifiants puisque il a été démontré qu’au moment d’offre de prêt, à cours EUR/CHF fixe, le prêt Helvet Immo était déjà plus onéreux qu’un prêt classique en euros

Jusque là rien de choquant : dans la limite du taux d'usure une banque peut vous proposer un prêt au taux qu'elle veut, à vous ensuite de choisir le moins onéreux ou pas.

Et que le TEG mentionné était erroné compte tenu de l’incidence du risque de change (incidence qu’il faut nécessairement chiffrer pour la réduction au taux légal)

Le TEG d'un prêt étant déterministe par définition, et le risque de change (comme n'importe quel risque d'ailleurs) étant aléatoire par nature, c'est parfaitement impossible. Mathématiquement c'est un non sens.

 

[gm43]

Bonjour,

Etant dans cette même situation (comme beaucoup de monde), je tiens à témoigner en vous rapportant la procédure que je viens d’engager contre BNP PF. Merci d’avance pour votre compréhension car je n’ai pas réussi à faire plus court dans ma rédaction.

En 2008 un gestionnaire de patrimoine m’a proposé de faire un investissement consistant en l’achat d’un appartement à usage locatif pour un prix 125.000 €. Pour financer cette opération j’ai souscrit auprès de BNP PF un prêt Helvet Immo d’un montant de 216.000 CHF soit 134.000 €. Au mois d’août 2013 soit 5 ans plus tard, le capital restant dû s’élevait à 180.000 € !!! à cause de la dégradation du cours EUR/CHF. Je me suis rapproché alors de la banque pour lui réclamer l’annulation de ce prêt en CHF et son remplacement par un prêt un EUR. BNP PF refusa d’accéder à ma demande.

Je me suis donc tourné vers un avocat spécialisé en contentieux bancaire pour lancer une procédure à l’encontre de BNP PF. Considérant « qu’accrocher la banque » sur son devoir de mise en garde paraît difficile (en effet l’offre de prêt est plus qu’explicite sur le fonctionnement de ce type de prêt – des simulations de variations de cours sont même présentées) ou sur la clause d’indexation en CHF (la BNP PF exerce bien une activité en lien avec cette opération en devises), j’ai assigné la banque sur le caractère erroné du TEG (sachant que l’article 1304 CC me met à l’abri de la prescription quinquennale). Sur ce point, l’application de la sanction en la matière, à savoir la nullité du TEG conventionnel et sa réduction au taux légal, entraîne des conséquences financières particulièrement favorables à la solution civile de ce litige.

Pour ce faire, mon avocat m’a orienté vers le cabinet d’expertise financière A2C à Marseille, spécialisé dans ces matières contentieuses, afin de mener une mission d’analyse du TEG. Les constats sont édifiants puisque il a été démontré qu’au moment d’offre de prêt, à cours EUR/CHF fixe, le prêt Helvet Immo était déjà plus onéreux qu’un prêt classique en euros (bonjour l’argument de vente de l’époque !). Et que le TEG mentionné était erroné compte tenu de l’incidence du risque de change (incidence qu’il faut nécessairement chiffrer pour la réduction au taux légal). Au mois d’août 2008, suite à l’application du taux légal, je ne devrais plus que 108.000 € au titre du capital restant dû. Sans compter que les intérêts postérieurs jusqu’au terme du prêt, devront aussi être décomptés au taux légal, lequel est actuellement de 0,04 % l’an.

L’affaire est actuellement pendante devant le TGI. Je vous tiendrai au courant de l’évolution de mon dossier.

Bonjour,
Pour information à quel taux et sur quelle duree aviez-vous emprunte en CHF ?
Je compatis totalement.
Par ''chance'', si je puis dire, La Banque Nationale Suisse a, depuis le 6 septembre 2011, fixe un taux plancher de 1EUR = 1.20CHF.

 

[Christian_1950]

Merci de vos avis et réponses.

Pour répondre à kzg :

Au contraire c’est très choquant puisque l’argumentaire retenu par BNPP PF sur l’opportunité de ses prêts HELVET IMMO repose justement sur l’application d’un taux nominal en francs suisses plus avantageux qu’un taux domestique. Si il est démontré que, même dans le cas d’une stabilité parfaite de la parité EUR/CHF, le prêt HELVET IMMO n’offrait aucun avantage financier par rapport à un prêt en euros, la responsabilité de la banque doit être engagée.

Sans être expert en la matière (je reprends quelques lignes de mon avocat), "il existe une méthode quantitative, fondée sur la théorie économique de l’évolution du cours des devises, connue pour être la meilleure estimation (ou la moins mauvaise) de l’évolution à terme d’une parité, et qu’il convient donc d’utiliser pour calculer le TEG de ce prêt, au regard de la définition légale de ce taux et de ses objectifs".

Pour répondre à gm43 :

J'ai souscrit à 4,72 % l'an sur 25 ans.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le TEG d'un prêt étant déterministe par définition, et le risque de change (comme n'importe quel risque d'ailleurs) étant aléatoire par nature, c'est parfaitement impossible. Mathématiquement c'est un non sens.

Pour répondre à kzg :

Au contraire c’est très choquant puisque l’argumentaire retenu par BNPP PF sur l’opportunité de ses prêts HELVET IMMO repose justement sur l’application d’un taux nominal en francs suisses plus avantageux qu’un taux domestique. Si il est démontré que, même dans le cas d’une stabilité parfaite de la parité EUR/CHF, le prêt HELVET IMMO n’offrait aucun avantage financier par rapport à un prêt en euros, la responsabilité de la banque doit être engagée.

Sans être expert en la matière (je reprends quelques lignes de mon avocat), "il existe une méthode quantitative, fondée sur la théorie économique de l’évolution du cours des devises, connue pour être la meilleure estimation (ou la moins mauvaise) de l’évolution à terme d’une parité, et qu’il convient donc d’utiliser pour calculer le TEG de ce prêt, au regard de la définition légale de ce taux et de ses objectifs".

Concernant le TEG, si l'argumentation de votre avocat vous permet d'obtenir satisfaction en justice, tant mieux pour vous.

Mais je suis cependant de l'avis de kzg et craint que ce ne soit pas le cas.

En effet aucun texte sur ce sujet n'impose n'inclure le risque de change dans le TEG.

Il est aussi à remarquer que même quand le crédit est en euros mais à taux variable ou révisable l'éventualité d'une hausse du taux d'origine n'est pas à considérer dans le calcul du TEG.

Par ailleurs, concernant les garanties, le code de la consommation précise que si le coût qui en résulte "ne peut être indiqué avec précision avant la conclusion définitive du contrat (art L.313-1 code consommation)", il n'a pas à être pris en compte dans le TEG dans l'offre de prêt.

Le risque de change étant aléatoire (il aurait pu devenir une "aubaine" de change) et donc non chiffrable, je ne vois pas comment il pourrait être pris en considération quand d'autres éléments - comme ceux ci-dessus cités - ne le sont pas ?

Mais nous restons bien entendu intéressés par la suite des évènements.

Cdt

 

[user28029]

Merci de vos avis et réponses.

Pour répondre à kzg :

Au contraire c’est très choquant puisque l’argumentaire retenu par BNPP PF sur l’opportunité de ses prêts HELVET IMMO repose justement sur l’application d’un taux nominal en francs suisses plus avantageux qu’un taux domestique.

Le taux nominal n'est que rarement un indicateur adéquat pour comparer des offres de prêt. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle les banques ont obligation d'indiquer le TEG qui prend en compte l'ensemble des coûts du crédit et permet d'effectuer des comparaisons.
NB : la variation du taux de change n'est pas un coût et n'a donc pas à être pris en compte dans le TEG. Idem calcul du TEG d'un prêt à taux révisable où on ne considère que la valeur du taux de la première période.

 

[Christian_1950]

Pour faire suite à vos commentaires, je viens de consulter le rapport d’analyse qui a été produit à l’instance.

A la lecture du rapport A2C, la définition du TEG implique d’y inclure l’intégralité des coûts et charges supportés par l’emprunteur ; ces derniers devant, le cas échéant, être estimés au mieux. Ainsi si il existe une méthode technique d’évaluation du risque de change comme le démontre A2C, il me semble évident qu’elle devait être utilisée par BNP au lieu de retenir zéro comme elle l’a fait et qui est certainement la plus mauvaise des estimations. De plus, je ne vois pas comment on pourrait comparer le TEG d’un prêt en euro avec le TEG d’un prêt en franc suisse si ce dernier n’incorpore pas une évaluation du risque de change. Etant observé que les taux d’usure qui servent de plafond absolu à tout prêt sont calculés à partir des taux moyens pratiqués sur les prêts en euro.

NB : Quand kzg dit que « la variation du taux de change n'est pas un coût » pour moi à l’heure actuelle ça représente 50.000 euros de plus à payer !

 

[user28029]

Pour faire suite à vos commentaires, je viens de consulter le rapport d’analyse qui a été produit à l’instance.

A la lecture du rapport A2C, la définition du TEG implique d’y inclure l’intégralité des coûts et charges supportés par l’emprunteur ;

Tout à fait d'accord jusque là.

ces derniers devant, le cas échéant, être estimés au mieux.

Je ne suis - déjà - plus d'accord. Par définition le TEG doit pouvoir être déterminé exactement, il ne peut donc en aucun cas contenir un aléa. Et qui dit estimation dit aléa.

Ainsi si il existe une méthode technique d’évaluation du risque de change comme le démontre A2C, il me semble évident qu’elle devait être utilisée par BNP au lieu de retenir zéro comme elle l’a fait et qui est certainement la plus mauvaise des estimations.

D'accord sur l'existence de méthodes (et pas "une") pour évaluer le risque de change, mais pour la raison spécifiée ci-dessus il me semble évident, pour ma part, que cette évaluation n'avait pas lieu d'être prise en compte dans le TEG.
Là où la banque peut être en faute c'est sur le défaut d'information sur l'existence de ce risque, et son niveau.

De plus, je ne vois pas comment on pourrait comparer le TEG d’un prêt en euro avec le TEG d’un prêt en franc suisse

Un TEG est un taux, donc sans unité. La devise n'entre pas en ligne de compte (autrement dit, un prêt à 3%, qu'il soit en EUR, CHF ou USD coûte... 3%)

NB : Quand kzg dit que « la variation du taux de change n'est pas un coût » pour moi à l’heure actuelle ça représente 50.000 euros de plus à payer !

Au temps pour moi. Je voulais dire que ce n'est pas un coût pouvant être incorporé au TEG.
C'est un risque dont la banque aurait dû vous informer.

NB : je ne prends pas parti, ni pour vous ni pour la banque. Je vous donne juste mon avis sur votre situation afin de vous éviter d'aller au devant de grosses déconvenues. Si votre avocat trouve la faille et vous permet d'obtenir réparation, très bien pour vous ! Mais en l'état je suis très réservé sur l'issue de cette affaire. Tenez-nous au courant.

 

[Aristide]

Confirmation de ma réponse antérieure; même avis que kzg.

Cdt