Je vois que beaucoup de gens s'intéressent à l'investissement de SCPI mais dans des contrats d'assurance vie.
Est ce qu'il n'est pas plus intéressant de les prendre en direct et à crédit ?
intéressant ? oui et non...tout dépend de ta fiscalité ...mais effectivement en direct c'est un bon moyen d'augmenter ton patrimoine à crédit .
Les gens s'intéressent aux SCPI dans les AV parce que la SCPI est supposée remplacer les fonds euros qui ne rapporteront bientôt plus rien.
C'est oublier qu'investir en scpi n'est pas un placement aussi souple et mobile que peut l'être celui sur un fonds euros.
Et quand bien même la scpi est de l'immobilier, elle n'est pas à l'abri d'un retournement de marché, notamment à cause de la hausse des taux.
Dans une AV, les revenus échappent aux impôts, mais sont aussi plus pénalisés qu'en direct: revenus qui ne sont pas distribués intégralement, frais de gestion annuel de l'AV, parfois jusqu'à 5 ou 6 mois d'attente avant d'avoir jouissance des parts.
Je pense qu'au final, l'un vaut l'autre, sauf que je vois une différence essentielle de philosophie de gestion entre la scpi en AV et hors AV :
Hors AV, le gestionnaire dispose d'un patrimoine qu'il doit gérer avec une notion de préservation de ce patrimoine.
En AV, les entrées et sorties régulières empêchent cette vision patrimoniale que devrait avoir le gestionnaire. On le voit dans 2 indicateurs que j'avais cités dans un autre fil de discussion: le RAN (report à nouveau) et le PGR (provisions pour gros travaux).
Dans les scpi à capital variable, majoritairement proposées dans les AV, ces 2 indicateurs sont au ras des pâquerettes, moins d'un mois de loyer contre 4 ou 5 dans les scpi à capital fixe.
Cette absence de matelas de précaution est de natures à impacter négativement une scpi qui devrait faire face à un coup dur.
Maintenant, peut-être qu'en capital variable il y a un gros turn-over rendant inutile de prévoir des provisions!
Perso, je n'accroche pas pour des scpi en AV.
