Appart'City - Park & Suites - Défendons-nous

[cy13]

Bonjour,
Le débat sur la pluralité d'opinion est certes très intéressant mais n'apporte rien. La notion de solidarité reste elle,très relative, car chacun des propriétaires a un taux de rentabilité très, très différent d'une résidence à l'autre. Pour être clair, je ne suis pas solidaire de ceux qui ont un rendement plus de deux fois supérieur au mien et qui participent au déficit d'Appart'City, vous oui?? C'est donc une notion fédératrice mais illusoire pour ne pas dire malhonnête, j'en suis désolé.

Ce qui nous intéresse tous est comment sortir de cette phase délicate avec Appart'City. Penser que les avocats quels qu'ils soient seront en mesure de nous faire payer tout et régulièrement sans que nous ne laissions le moindre centime dans l'opération est une utopie. Rappelons simplement que la rentabilité réelle de notre investissement est basée sur le marché du tourisme, ses variations de fréquentations et de prix de la nuitée. Par ailleurs, si certains taux de rentabilité étaient crédibles au moment de la signature il y a plusieurs années, ils sont aujourd'hui totalement inadaptés aux réalités économiques.

Bref, il faut négocier. Cela passe à coup sûr par le biais d'avocats et nous y laisserons quelques plumes mais les actionnaires devront également mettre la main au portefeuille.

Permettez moi de revenir sur le cinquième avocat, que moi j'appellerai le premier, car il avait bien avant les quatre autres, alerté l'actionnaire principal que la stratégie de la direction en place ne fonctionnait pas. Il a alors commencé à négocier avec Appart'City, et, stable au cap, sans les attaquer en redressement, liquidation ou autre...

Si l'information avait été vérifiée avant d'être publiée, un beau-frère bien informé, aurait du dire en vérité que cet avocat était en effet physiquement absent à la réunion avec les quatre autres, mais qu'il il était cependant présent à cette réunion ce jour là en "call conference".

J'ai étudié avec attention le communiqué des quatre avocats et j'avoue que si le texte est vraiment très consensuel, j'ai bien du mal à y voir une réelle ligne directrice. Je préfère pour ma part, une négociation avec effort de ma part, contrepartie de l'exploitant et investissement des actionnaires. C'est ce qui préservera mon investissement en sécurisant la position financière d'Appart'City et c'est la voie qui m'a été proposée.

Merci de votre attention.

 

[andre jean]

Bonjour,

Si on analyse la situation de manière rationnelle, je pense pour ma part qu'il est en effet préférable de rentrer dans une négociation avec Appartcity dans une logique donnant-donnant pour éviter une issue qui ne sera profitable à personne.

Une logique purement judiciaire finira par amener Appartcity au redressement judiciaire... Et dans ce cas nos problèmes risquent de devenir bien différents ... Un administrateur sera désigné et à charge pour lui de prendre les mesures pour redresser la société. Il ne manquera pas de dénoncer les baux des résidences non rentables comme cela c'est fait dans d'autres dossiers, et les propriétaires de ces résidences auront bien du mal à retrouver un nouveau gestionnaire et quand cela sera le cas, nul doute que ca sera à des conditions de loyer très fortement dévalorisées (-30%, -40 %, - 50 %, voir pire où rien du tout). Pour les résidences rentables nous resterons avec un gestionnaire marqué au fer blanc (redressement judiciaire) qui aura perdu une grosse partie de de son réseau. Cela ne sera pas du tout favorable à la valorisation de nos biens en cas de revente. En effet qui voudra racheter un bien dont le gestionnaire aura été par le passé mis en redressement judiciaire, sauf à proposer des rendements très importants et donc des prix de vente très fortement dévalorisés.
Il me semble donc, sauf à vouloir jouer aux apprentis sorciers, indispensable de trouver une issue amiable. Et pour cela il faut négocier avec réalisme et fermeté. Il est aujourd'hui évident qu'appartcity a besoin d'un apport d'argent frais de de la part de ces
actionnaires pour tenir ses engagements vis des propriétaires.
Je pense pour ma part qu'il convient de trouver un accord avec les actionnaires qui prévoirait en contre partie d'une baisse des loyers, un apport de fonds ( un audit est indispensable pour connaitre le montant nécessaire et éviter que les actionnaires sous estiment ce montant) permettant à Appartcity de respecter ses échéances de loyer et afficher une bonne solidité financière afin d'assurer une bonne valorisation des nos biens. Pour mémoire, il faut actuellement proposer offrir des rentabilités très élevées pour réussir à revendre nos biens (en regardant les sites spécialisés j'ai constaté des rendements de 6.5 à 9 %) alors que si Appartcity payait à échéance et affichait une bonne solidité financière, on doit pouvoir revendre avec un rendement compris entre 4 et 5 %.

Exemple :

Loyer 4000 euros revente à une rentabilité de 7 % = un prix de revente de 57 142 euros

Loyer 3600 (4000 euros avec une baisse de 10 %) revente à une rentabilité de 4.5 % = un prix de revente de 80 000 euros

Nous avons donc tous intérêt à cette solution négociée, elle nous demandera à tous des efforts en terme de loyer (il me semble néanmoins que les efforts ne doivent pas être les mêmes entre une résidence profitable et une résidence fortement déficitaire) mais il faut s'assurer qu'en contrepartie Appartcity et ses actionnaires amènent les fonds nécessaires pour que nous sortions définitivement de cette situation et que nous retrouvions de la sérénité (ne pouvons nous pas en profiter pour demander à Appartcity de remettre nos baux à 0 et de se réengager sur une période de 9 ans)
Bien sincèrement

 

[coproACactif]

Bonjour,

Certaines résidences récentes (3 ans), achetées avec un taux de rentabilité de 4 à 5%, avec un loyer indexé sur l'IRL (qui a progressé de 0,75% entre 2013 et 2015 – donc faible augmentation des loyers) ne devraient pas être impactées par l'effort sauf si la part de leurs loyers par rapport à leur chiffre d'affaire est trop importante.

Dans nos baux, il n'y avait pas de close de solidarité, d'autant plus que ceux qui ont vu à une certaine époque leur taux de rentabilité croître à vu d’œil à cause de l'indexation des loyers sur l'indice de la construction n'ont pas partagé leur gains avec les autres.
La solidarité, c'est toujours je vais mal il faut m'aider, si on la pratique, ça doit être aussi je vais très bien je partage (sans que ceux avec qui on partage sont dans le besoin). Ça ressemble à du collectivisme j'en conviens, mais c'est alors de la vrai solidarité.
Les copropriétaires des résidences rentables ne sont pas responsables de la non rentabilité des résidences qui ont des problèmes. Ces résidences doivent chercher la cause de leur(s) problème(s) et demander des comptes aux responsables.

Appart'City doit recapitaliser pour assurer le règlement des loyers tout en négociant résidence par résidence une solution en fonction des condition environnementales et économiques de la résidence en tenant compte des perspectives économiques du site dans lequel elle est implantée.
Si la résidence n'a aucun avenir dans le tourisme d'affaire, il faut la réorienter (EPAD, Résidence étudiante, …). L'obstination ne peut être une solution à moyen terme.

Réponse à cy13.
Le fameux cinquième avocat qui était en «*call conférence*» n'a pas signé le communiqué des 4 autres Avocats pourquoi*?
J'ai eu au téléphone le beau-frère de coup_yonnais, il est catégorique, il était à l'écoute mais n'a pas participé.

Si les négociations démarrent, ce n'est pas suite aux rencontres mondaines de cet Avocat avec les uns et les autres, mais suite à l'action des 4 autres Avocats dans la défense des résidences qui leur ont fait confiance.
En plus, nous avons eu vent de la façon dont cet Avocat avait défendu et «*aidé*» certaines résidences qui avaient connu des infortunes et qui n'en sont toujours pas sorties.

Chacun choisi son défenseur et c'est bien, il ne faut surtout pas se tromper.
Je me méfierais personnellement d'un défenseur qui «*copine*» avec notre adversaire (d'ailleurs il ne fait visiblement aucune procédure contre lui). Il a commencé à négocier (quoi quand ou comment) dans son coin en espérant quoi*? Qu'est-ce qu'il en est sorti*??

Ne soyons pas dupes, et faisons confiance aux Avocat qui ont vraiment envie d'aboutir à une solution viable pour les copropriétaires.

Réponse à andre jean.
Le calcul de la baisse de loyer est intéressant en effet, j'accepte n'importe quoi juste pour pouvoir vendre au meilleur prix, et juste dès que le bail est en place et je me débarrasse du problème, mon successeur n'a qu'à se débrouiller.
Non beaucoup ont un problème de remboursement de crédit, ceux-ci avaient été calculés en fonction des loyers, ils ne peuvent pas décider de baisser le montant du loyer sans être avec des découverts à long terme.
Le loyer dans la négociation doit être établi en fonction des conditions économiques de la résidence et non en fonction d'une rentabilité qui ne peut pas être la même pour quelqu'un qui a acheté en primo-acquéreur et un autre qui a acheté le bien (à un primo-acquéreur) au moment d'une rentabilité maximum, ce qui a permis d'augmenter (artificiellement sur le principe du calcul de rentabilité) le montant de l'acquisition.

Rejoignez les quatre Avocats dans la négociation. Le groupe de négociation est maintenant prêt à fonctionner, ceux qui souhaitent être dans la mouvance peuvent encore se joindre rapidement au mouvement, ils seront défendus dans les négociations au plus juste en fonction des caractéristiques de leurs résidences.
Vous pouvez me joindre en message privé, je vous donnerais la démarche à suivre si vous ne l'avez pas.

Toujours prêt à débattre.

Actif, et dans une démarche constructive.

 

[Féniliane]

Bonjour,
Vos arguments développés tout au long de ce forum, le ton employé, les vérités assénées me font douter de la démarche constructives de vos avocats.
Cela me conforte dans mon choix de discussions plus raisonnables et constructives via le cabinet d'avocats que nous avons retenu.
Cordialement

 

[lopali]

Bonjour,

Ce forum et cette discussion ne sont pas des outils de démarchage.

Vous pouvez énoncer les actions de vos extraordinaires avocats, mais n'essayez pas de les "placer" à tout prix.

Si votre prose séduit les lecteurs, ces derniers seront assez grands pour vous recontacter par message privé.

Donc pas de nom, pas de pub, pas de sollicitation, pas de jugement de valeur : des faits.

Merci.

 

[cy13]

Bonjour,

J'ai bien lu la réponse qui m'a été faite. Je remercie par ailleurs coproACtif d'avoir renoncé au rouge en gras, au profit des astérisques, c'est beaucoup plus agréable à lire.

Je remercie également le modérateur de son intervention, je pense en effet que la publi-information n'a pas sa place.

Mes interventions ont pour objectif de montrer que certaines affirmations, données sur les avocats n'appartenant pas au club des quatre, sont inexactes et partisanes.

A ce titre je reviens pour la dernière fois sur la fameuse réunion entre avocats et Appart'City.

Je note que dans la version initiale qui nous a été fournie, le cinquième avocat "n'a même pas daigné se présenter aux réunions des 4 Avocats".

Voyons la version suivante:
"Le fameux cinquième avocat qui était en «*call conférence*» n'a pas signé le communiqué des 4 autres Avocats pourquoi*?
J'ai eu au téléphone le beau-frère de coup_yonnais, il est catégorique, il était à l'écoute mais n'a pas participé".

Nous avons donc deux versions successives de la même réunion. Vu la façon dont c'est libellé il existe deux possibilités sur leur source:
- soit le beau frère, absent à la réunion, a discuté avec l'un des négociateurs. L'information est donc de seconde main.
-soit le beau frère est un des participants à la réunion. Dans ce cas, l'information est forcément partiale.
Je laisse les lecteur se faire leur propre opinion.

N'appréciant pas les informations douteuses, j'avais vérifié directement auprès du cinquième avocat sa participation et me suis dispensé de tout commentaire sur les allégations quand à son supposé silence.

Chacun choisit son défenseur, mais l'association de quatre avocats ayant jusqu'alors des démarches complètement divergentes, n'est pas un gage de sécurité. C'est pourtant ce dont les propriétaires que nous sommes ont besoin.

 

[coproACactif]

Bonjour,

Votre information est de première main, c'est donc vous qui étiez au téléphone ?

A non vous avez vérifié auprès du cinquième Avocat, donc votre information est forcément partiale, je laisse donc les lecteurs se faire leur propre opinion.

Chacun choisit son défenseur, mais c'est vous qui avez remis en cause la démarche des quatre Avocats et avez introduit le votre.
Vous continuez à dénigrer d'ailleurs leur démarche, à mettre en cause leur association pour défendre les copropriétaires, de quel droit ?

Pourquoi le modérateur a introduit dans mon message de tête cette alerte et ne censure pas le votre ?

Ce blog est-il vraiment partial ??

 

[coproACactif]

Réponse à Féniliane :

Je fais une copie de votre message car je ne peux plus faire de réponse avec citation, le modérateur "LOPALI" ayant fait en sorte que pour toute réponse avec Citation apparaisse le message qu'il a mis en tête de mon premier message dans cette discussion.

Donc votre Message :

"Bonjour,
Vos arguments développés tout au long de ce forum, le ton employé, les vérités assénées me font douter de la démarche constructives de vos avocats.
Cela me conforte dans mon choix de discussions plus raisonnables et _constructives_ via le cabinet d'avocats *SCP G...T & A...S *que nous avons retenu.
j'encourage les propriétaires de toutes résidences à lui donner mandat pour obtenir le meilleur compromis dans le discussions en cours, permettant une recapitalisation sans pousser à un dépôt de bilan catastrophique
Cordialement"

Voilà le message original que j'ai reçu pour m'informer de votre réponse, j'ai retiré le nom du cabinet, mais alors si ce n'est pas un appel et un démarchage je ne comprends pas.

Si votre Avocat est si bon que ça, il ne craint donc rien de ma démarche et je ne vois pas pourquoi votre message.

Nous n'avons jamais prétendu mettre Appart'City en dépôt de bilan, je pense qu'ils n'ont pas besoin de nous, leurs dette suffisent à les y mettre.
Nous ne voulons pas de n'importe quelle solution, il n'est pas question de compromis, juste ce qui est normal.

Un effort sur les résidences déficitaires (dont les copropriétaires ont souvent un rendement : loyer annuel HT perçu / montant achat initial HT, supérieur à 10 %) alors que beaucoup de résidences justes ou à la limite ont un rendement de 4 à 5%.
La solidarité serait que tout le monde ait le même rendement (5%), ceux qui ont 10% de rendement ont de la marge pour baisser leur loyer.

J'encourage tous les copropriétaires à faire une étude de leur situation et de bien réfléchir à la façon dont ils souhaitent voir ce conflit se résoudre en se méfiant de certains qui ont traité de façon déplorable ce type de conflit dans le passé.

Cordialement.

 

[coproACactif]

Bonjour "lopali",

Le texte sur le premier message qui date de l'ouverture de cette discussion ne devait pas être modifié sauf à m'en avertir, hors vous l'avez fait de votre propre chef sans m'en informer.
Votre texte en tête du mien sous-entend que le message qui fait l'ouverture du blog est à problème, et va faire fuir les lecteurs.
Vous n'avez aucun droit de mettre un texte dans un message qui apparaît comme étant de ma plume.


Je vous demande donc de le rétablir, vous avez le droit de le mettre en tête de discussion si vous le souhaitez mais pas sous mon nom mais le votre.

Si "Féniliale" fait la promotion de son Avocat, interdisez-la de blog si vous le souhaitez, mais ne cassez pas cette discussion.

Merci de rétablir la situation.

Cordialement.

 

[coup_yonnais]

Bonjour cy13,

Nous avons des informations différentes, vous directement d'un "Bavard", et lequel ... (non pas de jugement de valeur), des faits rien que des faits. Nous pourrions en mettre des faits mais nous serions sûrement censurés alors.

Moi de mon beau-frère qui, avec ce placement, s'est mis dans une sacré m... .
Le pauvre, il pensait en investissant sa prime de départ à la retraite, se constituer une rente pour améliorer sa retraite.
On lui offre à peine la moitié de ce qu'il a payé pour reprendre le piège à c.. qu'un CGP sans étique et honneur sans lui a vendu.

Nous nous sommes renseigné sur les Avocats pouvant nous aider, et il en est un que l'on ne nous a absolument pas recommandé compte tenu des performances pour les copropriétaires engagés dans ce type de problème.

Enfin, chacun ses informations.

Nous pensons que les 4 Avocats nous permettront de minimiser les conséquences de cet investissement. Après avoir analysé leur approche et leur plan de négociation, nous aurons les solutions les plus performantes pour ce type de problème.

Nous continuerons donc dans cette voie.

coproACactif, de tout cœur avec vous dans votre démarche pour faire rétablir la forme de votre discussion, ce n'est pas parce que certains veulent absolument faire passer leur Avocat qu'il faut casser cette discussion.

Que l'on interdise les perturbateurs sur le blog, mais pas ce message d'en tête.

Cordialement.