Bonjour à tous,
Si l'on regarde la situation, aujourd'hui, une entreprise au bord du gouffre, des appartements qui, compte tenu du non paiement des loyers, ne valent rien (peut être 20% de la valeur initiale).
A ce jour deux solutions proposées :
Quitter le navire,
Accepter l'accord et signer les baux,
1) Quitter le navire :
Pour aller où ?
A quelles conditions ?
Sortir sous-entend qu'une majorité de copropriétaires acceptent de quitter l'exploitant.
Sortir sous-entend aussi que les copropriétaires paient des indemnités d'éviction (jusqu'à 2 ans de Chiffre d'Affaires payés à l'exploitant par résidence qui partirait). Pour partir, les coûts d'un procès que l'on n'est pas sûr de gagner (l'exploitant a accepté de négocier pour sortir de la crise). Une quasi-certitude de ne pas être payé des retards de loyer malgré les procès (donc des frais de justice) qu'il faudra faire.
112 résidences sur le marché 30% avec une certaine rentabilité, 40% avec des soucis, 30% qui devront payer et cher (remise à neuf des appartements) pour qu'un exploitant s'intéresse à eux. Il faut aussi qu'une grande majorité des copropriétaires de la résidence acceptent les nouvelles conditions d'exploitation (peu d'exploitant accepteront de ne gérer qu'une partie de la résidence).
Quoi qu'il en soit, compte tenu des problèmes actuels de l'activité touristique (diminution de la fréquentation hôtelière), les repreneurs ne se précipiteront pas sauf à des conditions inacceptables (un bail imposé, avec des clauses qui ne peuvent qu'avantager le repreneur au détriment des copropriétaires bailleurs).
Pour pratiquement toutes les résidences il y aura une perte du statut LMNP avec obligation de rembourser tout ou partie de la TVA (voire rembourser les avantages fiscaux).
Tous ceux qui auront tout fait pour quitter le navire (refus de signer les baux), et qui de ce fait auront entraîné l'entreprise au dépôt de bilan, pourraient être traînés en justice par ceux qui ont signé les baux et qui se retrouveraient malgré eux dans cette galère.
Cette solution est une aventure sans vision, ceux qui vont s'y lancer rentrent dans un tunnel sans éclairage, d'un noir d'encre dans lequel il va falloir avancer au toucher sans voir arriver les obstacles et les pièges, sans certitude que l'on va vers la sortie.
Elle semble même sans lendemain
2) Accepter l'accord et signer les baux
Les conditions sont claires, à la fois dans l'accord et en partie traduite dans les baux.
Les inconvénients :
Une baisse des loyers, mais limitée, avec un clause dans le bail qui permet de diminuer cette baisse au fur et à mesure du retour de la résidence vers la rentabilité.
Un règlement des retards de loyer, suite à la recapitalisation, lié à la couverture des signatures par rapport au parc (80% des résidences doivent avoir au moins 75% de baux signés). Il est évident que l'exploitant ne peut s'engager que sur un périmètre lui permettant d'assurer sa survie ; en dessous de ces chiffres il ne peut espérer sa pérennité.
Un engagement sur 11 ans ? (il y a des clauses résolutoires qui permettent de sortir en cas de non respect des conditions du bail – y compris le règlement des loyers).
Y-en a-t-il d'autres ?? A part que l'on ne change pas d'exploitant
Les avantages :
Une voie assez rapide vers une solution qui devrait amener une certaine tranquillité aux copropriétaires si l'accord est respecté (plus de procès, certes une mobilisation toujours nécessaire).
Un engagement de règlement des retards de loyer (en fonction des signatures des baux sur l'ensemble des résidences).
La possibilité de réduire la baisse des loyers en fonction de l'amélioration de la gestion de l'entreprise.
L'accès aux éléments économiques de la résidence (compte d'exploitation), ce qui doit permettre à chaque résidence de réagir en fonction de la situation (alors que aujourd'hui on découvre en fin de bail la situation réelle de la résidence).
Des clauses qui ne sont pas à sens unique, où seul le copropriétaire avait des contraintes (ce qui était le cas dans le bail précédent).
Dans l'accord, pour les résidences qui en ont besoin, la promesse de travaux en partie financés par l'exploitant.
La possibilité de sortir facilement du bail (sans une procédure longue, fastidieuse et coûteuse) en cas de non respect des clauses du bail. Ce seul point doit inciter l'exploitant à bien gérer car, en cas de défaillance, les copropriétaires pourront dénoncer le bail sans risque important.
La mise en place d'un groupe de copropriétaires qui surveilleront le bon déroulement de l'accord et qui auront une information des orientations de l'entreprise. Ce groupe pourra alerter au plus tôt des problèmes ou manquements (et envisager la riposte à mettre en place).
Une nouvelle gouvernance chez l'exploitant qui collabore et n'est pas dans le totalitarisme de l'équipe précédente.
Des investissements qui reprendront de la valeur (si l'accord abouti), qui, compte-tenu des clauses des baux, et à condition que l'exploitant retrouve une rentabilité, seront recherchés sur le marché de la revente.
Cette solution est aussi assujettie à un certain nombre de paramètres économiques qui ne sont pas possible à appréhender aujourd'hui. Mais les conditions de l'accord donnent un maximum de chances de réussite à ce projet.
3) Conclusion
La première solution, n'est pas une solution, compte tenu de l'environnement économique elle engage dans un tourbillon dont on ne connaît pas l'issue. Certains veulent nous y précipiter sans en expliquer les conséquences.
La deuxième solution, structurée et pensée, limite les risques financiers immédiats. Elle permet rapidement de retrouver une tranquillité. Si vos résidences se structurent et mettent en place les bonnes conditions de suivi et de réactivité, vous assurerez la survie et la pérennité de vos investissements.
Et puis, si l'exploitant s'avère défaillant, nous avons alors des facilités pour le quitter et en trouver un autre. Avec tout de même les risques exposés dans la solution 1 (hors indemnité d'éviction qui n'existe plus), difficulté de trouver un exploitant, négociation des conditions d'exploitation, accord global de la résidence par rapport au nouvel exploitant, ...
Vous avez tout à gagner à accepter de signer les nouveaux baux, alors que dans les conditions actuelles, vous avez tout à perdre à les refuser.
Attention, le refus de signer rapidement va sûrement entraîner le dépôt de bilan. Je pense que l'administrateur judiciaire qui sera nommé sera bien plus drastique que l'accord et vous avez vraiment tout à perdre dans cette situation.
REFLECHISSEZ, mais REFLECHISSEZ vite.
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