acheter comptant ou à crédit avec un taux élevé ?

[pilou63]

Bonjour à tous.

J'ai le projet d'investir dans un T2 afin de faire du LMNP.
J'ai les moyens de payer comptant, mais j'envisage de prendre un crédit.

En effet la souscription d'un crédit me permet de ne pas trop entamer mon capital ( placé principalement en assurance-vie), et de protéger ma famille grâce à l'assurance décès.

Je dispose de plusieurs autres biens locatifs, achetés à crédit avec un taux faible.

Ma banque m'a fait la simulation suivante pour un bien de 160 000 euros.
Apport : 50 000 euros Prêt : 125 000 euros à 4,54 % sur 20 ans

On m'a toujours dit qu'il était intéressant d'emprunter lorsque le taux du crédit était inférieur au taux du placement.
Or, dans mon cas les fonds euros ou les fonds monétaires rapportent environ 3%, et je perds donc 1,54 points par rapport au taux du crédit.
Mais est-ce vraiment important avec un apport de "seulement" 50 000 euros ?

Par contre j'ai fait une simulation sur 20 ans avec un tableau Excel recensant les entrées, les dépenses (mensualités, syndic, taxe foncière, comptable, CFE, réparations) et l'amortissement. Il est certain que le rendement global sur 20 ans est moins intéressant qu'avec un taux de crédit moins élevé. Mais étant donné que je vise du long terme, est-ce un critère à prendre en compte ?

Je ne sais pas comment prendre le problème, afin de me décider entre un paiement comptant ou un paiement avec crédit.
Si vous avez un avis je vous en remercie par avance.

 

[Buffeto]

ce qu'il faut intégrer dans ton calcul c'est l'imposition ...

en cash ton imposition est maximale .

à crédit tu vas déduire les intérêts du crédit de la base taxable et donc imposition plus faible ...

donc certes tu payes le crédit cher mais d'un autre coté tu réduis d'autant ta base taxable

 

[sorcier]

à crédit tu vas déduire les intérêts du crédit de la base taxable et donc imposition plus faible ...

Effectivement. Si TMI 30%, on réduit 47.2 % des intérêts et le 4.54 % devient 2.4 % effectif. C'est donc moins que les fonds monétaires et vous gardez la protection de la famille en cas de décès.

 

[D-Jack]

Effectivement. Si TMI 30%, on épargne 47.2 % des intérêts et le 4.54 % devient 2.4 % effectif. C'est donc moins que les fonds monétaires et vous gardez la protection de la famille en cas de décès.

Oui aujourd'hui, mais les fonds monétaires ne vont pas rester au niveau actuel pendant 20 ans (durée du prêt) ...j'ai oublié aussi comment fonctionne exactement la déductibilité des intérêts, mais comme en général dans les premières années le montant remboursé contient une plus grand part d'intérêts, le calcul un peu plus complexe qu'une simple règle de 3 amha ... pas linéaire

 

[sorcier]

Oui aujourd'hui, mais les fonds monétaires ne vont pas rester au niveau actuel pendant 20 ans (durée du prêt) ...j'ai oublié aussi comment fonctionne exactement la déductibilité des intérêts, mais comme en général dans les premières années le montant remboursé contient une plus grand part d'intérêts, le calcul un peu plus complexe qu'une simple règle de 3 amha ... pas linéaire

C'est simple: encore plus en faveur d'acheter à crédit maintenant car plus d’intérêts à payer pendant que le livret A est garanti à 3 % quelque temps aussi. Le rendement de son assurance vie est sur tout le capital et les intérêts à payer sont pour le capital restant à rembourser. Il ne va pas payer 4.54 % sur la totalité de la somme emprunté pendant 20 ans.

Il peut payer son crédit en tout moment si cela lui convienne (et aussi le renégocier éventuellement)

Perso, la protection de la famille me suffit pour acheter à crédit.

 

[pilou63]

Je vous remercie pour vos réponses.

Effectivement. Si TMI 30%, on réduit 47.2 % des intérêts et le 4.54 % devient 2.4 % effectif. C'est donc moins que les fonds monétaires et vous gardez la protection de la famille en cas de décès.

Je ne comprends pas pourquoi vous parlez de déduire 47,2% des intérêts avec un TMI de 30%.
Comment calculez-vous ce nombre ?

 

[sorcier]

Je vous remercie pour vos réponses.


Je ne comprends pas pourquoi vous parlez de déduire 47,2% des intérêts avec un TMI de 30%.
Comment calculez-vous ce nombre ?

Les intérêts se déduisent de vos revenus locatifs. Ce derniers sont taxés à votre TMI (30% dans mon exemple) et aux prélèvements sociaux (17.2 %). 1000 euros d'intérêts sont 1000 euros moins de gains mais aussi 472 euros de moins d'impôts à payer. C'est donc comme payer 528 euros d'intérêts.

Avant de vous lancer dans un investissement, vous devez avoir une idée claire de la fiscalité associée.

 

[moietmoi]

J'ai le projet d'investir dans un T2 afin de faire du LMNP.
J'ai les moyens de payer comptant, mais j'envisage de prendre un crédit.

Bonjour, quel est l'objectif ?
Si il s'agit de constituer du patrimoine et un revenu futur, alors le crédit peut être une solution.
S'il s'agit de dégager immédiatement des revenus, l'achat par le cash est nécessaire.
Sauf exception le dégagement de cash flow avec un crédit est extrêmement rare, vu les taux actuels.
Par ailleurs par les temps qui courent et la volonté de mise à plat des lois locatives je ne m'engagerai pas aujourd'hui sur un LMNP, mais je ferai l'acquisition au travers d'une SCI is- dont on peut penser qu'il y aura stabilité des lois fiscales.
Mais cela suppose aussi de définir son objectif : transmission ou vente ?

 

[D-Jack]

C'est simple: encore plus en faveur d'acheter à crédit maintenant car plus d’intérêts à payer pendant que le livret A est garanti à 3 % quelque temps aussi. Le rendement de son assurance vie est sur tout le capital et les intérêts à payer sont pour le capital restant à rembourser. Il ne va pas payer 4.54 % sur la totalité de la somme emprunté pendant 20 ans.

Il peut payer son crédit en tout moment si cela lui convienne (et aussi le renégocier éventuellement)

Perso, la protection de la famille me suffit pour acheter à crédit.

Votre argument relatif à la protection de la famille fait sens.
Pour le reste, je réserve mon opinion, et maintiens que l'estimation doit être faite pour toute la durée du prêt, avec des hypothèses pas évidentes (évolution des taux etc...).
D'autres facteurs peut aussi influencer la décision, comme que ce que représente l'apport personnel considéré vis à vis des autres liquidités disponibles par exemple, ou encore le fait de pouvoir négocier une réduction du prix en faisant jouer l'absence de risque pour le vendeur (pas de dépendance de la vente à l'obtention d'un prêt)

 

[James92]

Bonjour,
Pensez vous que le crédit in fine puisse être une solution dans son cas?

• Apport mis sur la table
• Rendement de cet apport
• Déduction des intérêts
• Protection de sa famille en cas de décès
• Reconstitution d’un capital en parallèle​