Achat d'immeuble de rapport

[simonmax]

Votre projet va être très chronophage mais tentez l'acquisition d'une maison à scinder en 2 lots. Bonne chance

Merci, c'est vrai que je n'avais pas pensé ça comme ça ! Mais du coup, prendre une maison sur 2 étages et en faire 2 lots, ça veux dire rajouter un compteur d'eau et d’électricité pour chaque lot, et ensuite le déclarer ? Je ne sais pas combien peux coûter une telle déclaration de création d'appartements distincts ?

Je préfère rester dans l'idée de la colocation, un seul point cuisine, une grosse salle de bain, un grand salon et le reste des pièces seront des chambres individuelles (en respectant les 9m2 minimum), donc pour une maison de 7 pièces, une colocation de 5 personnes, proche d'une université, avec des loyers 20% en dessous d'un studio classique, j'attire une plus grande clientèle, tout en faisant du gros bénéfice chaque mois en cumulant les loyers.
J'ai déjà vu ce genre de colocation chez une amie étudiante, un espèce de manoir sur plusieurs étages avec au rez de chaussée la grande cuisine, et à chaque étage une chambre (mais chaque chambre avait sa propre salle de bain).

Quelqu'un a déjà fais ce genre d'opération ?

 

[moietmoi]

Une condition est obligatoire : la SCI doit être familiale, sans intention de créer une telle structure pour d'échapper à certaines impositions."

Concernant la société civile immobilière (SCI), le problème est différent. Un fonctionnaire peut monter une société pour gérer uniquement ses biens familiaux personnels. Il ne s'agit pas de créer une société dans le but de réaliser des bénéfices ou des actes de commerce. Il peut donc (y compris un gendarme, militaire, policier et assimilés comme l'armée de l'air) en être associé, et/ou gérant, dans la mesure où aucun salaire n'est attribué."

Bonjour, je suis intéressé à connaître l'origine de ces textes.
Je t'écris en message privé..

Quelqu'un a déjà fais ce genre d'opération ?

Non, mais j'en ai vu pas mal. Attention à la viabilité dans le temps. Si la mairie instaure l'encadrement des loyers, tu ne peux pas louer l'ensemble plus chers que le loyer normal. La fin de la colocation....cela m'arrive en région parisienne...il faut que ton bien conserve une structure pour avoir une valeur de revente..
A Marseille,dans certains quartiers il y a aussi la mise en place du permis de louer..
Le standard des colocs augmente .. tu peux faire un carton en choisissant un thème. La mer, le cinéma, les années folles,. J'ai vu à Troyes,une coloc ayant pour thème les papillons. Alors que le loyer all inclusif dans la ville est de 350euros, chaque chambre trouve preneuse à 475...
Tout ça pour des taies d'oreiller assorties à la bouilloire et à la cuvette des WC ..

 

[simonmax]

Bonjour, je suis intéressé à connaître l'origine de ces textes.

Ici même : http://www.montermonentreprise.com/fonctionnaire.html

"Conformément à l'article 7 du décret-loi du 29 octobre 1936, la création d'une société commerciale (SARL, SAS, SASU, SA, SNC, ou SEP, etc.) n'est pas possible pour un fonctionnaire, même non rémunéré, puisque le but de ces structures est de produire des profits à moins d'obtenir une autorisation des autorités administratives dont il dépend."

Si la mairie instaure l'encadrement des loyers, tu ne peux pas louer l'ensemble plus chers que le loyer normal.

Avec des travaux d'améliorations et de rénovations énergétique, par exemple, qui justifie un loyer plus élevé, je devrais pouvoir atteindre un loyer total plus conséquent.
Car oui Marseille est en zone tendue, donc loyer encadré. Mais je vois pas trop comment quelqu'un pourrait vérifier cela ? A moins de se faire dénoncer par un locataire ?

Le standard des colocs augmente .. tu peux faire un carton en choisissant un thème. La mer, le cinéma, les années folles,. J'ai vu à Troyes,une coloc ayant pour thème les papillons.

Pas bête ça, et avec juste un peu d'imagination pour la déco ! Mais ça ciblerait une clientèle bien particulière, qui certes payerait sûrement plus chère pour être avec des gens qui ont les mêmes passions/projets, mais je risquerais de beaucoup plus galérer à trouver rapidement des locataires. A moins de faire un thème sur quelque chose qu'une grande partie de la population aime !

 

[moietmoi]

oui Marseille est en zone tendue, donc loyer encadré. Mais je vois

Zone tendue oui. Mais pour l'instant pas d'encadrement des loyers.

qui justifie un loyer plus élevé, je devrais pouvoir atteindre un loyer total plus conséquent.

No. Le complément de loyer est de plus en plus difficile à justifier juridiquement.
Balcon . Non. Terrasse de plus de 25m2oui. Jacuzzi non. Sauna oui. .....
Ce qui est en place a Marseille c'est la limitation du loyer à la relocation.
Un bien ne peut pas être loué plus cher, qu'il ne l'était.d oú l'interêt de biens non loués depuis 18 mois .

 

[attente92]

Merci, c'est vrai que je n'avais pas pensé ça comme ça ! Mais du coup, prendre une maison sur 2 étages et en faire 2 lots, ça veux dire rajouter un compteur d'eau et d’électricité pour chaque lot, et ensuite le déclarer ? Je ne sais pas combien peux coûter une telle déclaration de création d'appartements distincts ?

Je préfère rester dans l'idée de la colocation, un seul point cuisine, une grosse salle de bain, un grand salon et le reste des pièces seront des chambres individuelles (en respectant les 9m2 minimum), donc pour une maison de 7 pièces, une colocation de 5 personnes, proche d'une université, avec des loyers 20% en dessous d'un studio classique, j'attire une plus grande clientèle, tout en faisant du gros bénéfice chaque mois en cumulant les loyers.
J'ai déjà vu ce genre de colocation chez une amie étudiante, un espèce de manoir sur plusieurs étages avec au rez de chaussée la grande cuisine, et à chaque étage une chambre (mais chaque chambre avait sa propre salle de bain).

Quelqu'un a déjà fais ce genre d'opération

Bonjour,
L'avantage d'une maison c'est d'éviter la règlementation d'urbanisme , copropriété, syndic et contraignante d'un immeuble sans oublier les plans pluriannuels de travaux qui vont s'imposer à terme dans les petites copropriétés à petits lots . Curieusement, vous envisagez d'acheter un immeuble de rapport et l'acquisition d'une maison à diviser en 2 lots vous semble fastidieuse . Essayez alors l'acquisition d'une maison destinée à des co-locataires mais personnellement ,je trouve pénible la gestion des colocations . Une maison n'aura pas le même prix qu'un studio mais sera moins onéreuse qu'un immeuble entier .

 

[lebadeil]

Bonsoir @simonmax , avez vous vérifié la notation DPE ? qu'en est-il ? immeuble de quelle année ?

Comme @attente92 , je ne suis pas fan des colocataires, car personne n'est "vraiment" responsable des pieces partagées ... La notion de solidarité peut marcher correctement avec des personnes qui se connaissent au depart, mais pas facile dans les autres cas. Qu'en pensez vous ?
Cdlmt

 

[simonmax]

Bonjour,
L'avantage d'une maison c'est d'éviter la règlementation d'urbanisme , copropriété, syndic et contraignante d'un immeuble sans oublier les plans pluriannuels de travaux qui vont s'imposer à terme dans les petites copropriétés à petits lots . Curieusement, vous envisagez d'acheter un immeuble de rapport et l'acquisition d'une maison à diviser en 2 lots vous semble fastidieuse . Essayez alors l'acquisition d'une maison destinée à des co-locataires mais personnellement ,je trouve pénible la gestion des colocations . Une maison n'aura pas le même prix qu'un studio mais sera moins onéreuse qu'un immeuble entier .

Vous avez tout à fait raison, c'est clairement un bon compromis entre rendement et complexité que d'acheter une grande maison plutôt qu'un petit immeuble ! Je vais creuser un peu plus de ce côté là, merci.

Bonsoir @simonmax , avez vous vérifié la notation DPE ? qu'en est-il ? immeuble de quelle année ?
Cdlmt

Pour l'instant aucun bien en particulier en vue, je voulais juste l'avis de ceux qui ont déjà tenté cette aventure pour avoir quelques conseils

 

[svprets]

Vous avez tout à fait raison, c'est clairement un bon compromis entre rendement et complexité que d'acheter une grande maison plutôt qu'un petit immeuble ! Je vais creuser un peu plus de ce côté là, merci.

Pour l'instant aucun bien en particulier en vue, je voulais juste l'avis de ceux qui ont déjà tenté cette aventure pour avoir quelques conseils

Bonjour, un point primordial, ici, avant que vous ne montiez une structure dédiée à vos locations meublées : quel est le montant de votre trésorerie ? A vous lire, votre endettement dépasse déjà les 30 % sans que l'on vous ait encore financé la RP... Attention, par ailleurs, aux effets de seuil LMP avec votre rémunération annuelle á 24 k€.

 

[moietmoi]

avez tout à fait raison, c'est clairement un bon compromis entre rendement et complexité que d'acheter une grande maison plutôt qu'un petit immeuble ! Je vais creuser un peu plus de ce côté là, merci.

Bonjour, à Marseille, les petits immeubles existent dans ces prix... Des maisons, par contre, j'en ai pas encore vu...
Concernant les textes que tu cites sur les fonctionnaires et sci, il vaut mieux de rapporter aux textes du decret qu'à l'analyse d'un site.
Dans le texte du decret, tu ne peux pas être gérant d une sci.Mais rien ne t'empêche d'être associé.

 

[simonmax]

quel est le montant de votre trésorerie ? A vous lire, votre endettement dépasse déjà les 30 % sans que l'on vous ait encore financé la RP...

pas grand chose dans la tirelire, mais je compte sur le financement à 110%
j'arrive à me maintenir à la limite des 30%, mais avec ma situation et mon reste à vivre conséquent, car pas de loyer à payer et très peu de frais quotidiens (courses, essence ..) la banque peux se permettre de prendre ce risque

Dans le texte du decret, tu ne peux pas être gérant d une sci.Mais rien ne t'empêche d'être associé.

oui ça pourrait être une solution !