Achat d'immeuble de rapport

[simonmax]

Bonjour à tous !

J'écris ce petit sujet pour avoir vos avis sur l'achat d'un immeuble de rapport.
Cette idée me trotte dans la tête depuis quelque semaines, je me renseigne sur les prix de ma région et sur le potentiel locatif du projet.
C'est évident, les deux gros points positifs d'acheter un immeuble sont :

- acheter le mètre carré moins chère
- être seul maître à bord (pas de frais de syndicat de copropriété) et décider de tout, tout seul

J'aimerais réellement me lancer là dedans, mais j'ai l'impression que c'est un peu trop ambitieux vu mon expérience.
J'ai 22 ans et 2 appartements sur Marseille, mais je souhaite passer à la vitesse supérieur.
Un immeuble c'est beaucoup plus de risque ; à la moindre erreur de calcul de rentabilité, ou au moindre travaux imprévu, c'est tout de suite des milliers d'euro mis en jeu.

J'aimerais donc connaître l'avis de ceux qui ont déjà tenté l'expérience (qu'elle soit réussie, ou non).

Ça vaut le coup ? On arrive à bien dormir le soir avec un immeuble entier à sa charge ? Chaque imprévu est gérer avec un prêt d'urgence contracté à la dernière minute ou avec la trésorerie accumulée ? Faire du découpage, puis de la revente au lot n'est pas plus rentable ?

Merci à vous,
Simon

 

[PepeR]

Un immeuble? Des milliers d'euros? Ce ne seraient pas plutôt des centaines de milliers?

Oui, certainement trop ambitieux. Et pas très cohérent avec la crise immobilière du moment...

 

[lebadeil]

Bonjour @simonmax
A 22 ans, avez vous deja la structure financiere (l'apport, les revenus, le financement ...), l’expérience de gestion locative, metiers du batiment , pour vous lancer dans un immeuble seul ? est ce votre metier ou avez vous un metier à coté ? cdlmt

 

[simonmax]

Un immeuble? Des milliers d'euros? Ce ne seraient pas plutôt des centaines de milliers?

Oui, certainement trop ambitieux. Et pas très cohérent avec la crise immobilière du moment...

Oui c'est sûr ! Mais la crise profite bien à certain, pourquoi ne pas en faire parti ?

Bonjour @simonmax
A 22 ans, avez vous deja la structure financiere (l'apport, les revenus, le financement ...), l’expérience de gestion locative, metiers du batiment , pour vous lancer dans un immeuble seul ? est ce votre metier ou avez vous un metier à coté ? cdlmt

La banque me fais confiance, je ne sais pas si elle suivra pour un tel projet mais je tente quand même.
J'ai peu d'expérience locative c'est sûr, mais suffisamment pour étudier un marché locatif et savoir rédiger un bail avec tout ce qui s'en suit !
Métier du bâtiment pas du tout, je serais bien obligé de déléguer la totalité ou presque des travaux à faire.
Je ne suis pas dans l'immobilier dans ma vie professionnel, mais j'y consacre autant de temps.

Je me dis que c'est quelque chose à essayer, et que si je rate, tant pis je mangerais des pâtes le restant de ma vie !

 

[PepeR]

Bon courage. Et bon stock de pâtes (l'inflation les concerne aussi).

 

[Nature]

Moi je retourne à la lecture des comptes contes de fées.

 

[moietmoi]

Bonjour,
A Marseille, de très bonnes opérations à faire, mais aussi beaucoup de risques.
Dans un petit immeuble marseillais, on ne sait jamais ce que vont donner les plafonds et planchers.
Il peut aussi y avoir des surprises à la toiture.
De quoi alourdir la facture de 100 %.
Donc je ne me lancerais pas sans avoir avec moi, soit un architecte soit un entrepreneur.

Faire du découpage, puis de la revente au lot n'est pas plus rentable ?

Pourquoi pas.. cependant dans ce cas, il te faut une société.
Concernant les budgets, il y a encore des opérations de l'ordre de 250/300 ke tout compris à faire (150 achat)

 

[Buffeto]

Ça vaut le coup ? On arrive à bien dormir le soir avec un immeuble entier à sa charge ?

la 1ere chose c'est : as tu une situation professionnelle stable avec des revenus confortables ?

où en sont tes 2 apparts précédents? il me surprendrait qu'à 22ans tu ne sois déjà endetté sur encore une 15aine d'années avec ces 2 1ers apparts .
la seule solution pour faire du cash flow positif c'est d'acheter des apparts en mauvais états et de les renover soi meme mais tu nous dis "je serais bien obligé de déléguer la totalité ou presque des travaux à faire" donc difficile d'équilibrer les comptes entre le remboursement des crédits , les taxes foncieres (environ 2 mois de loyer ) , les PNO , les frais de diagnostic .......

il me semble qu'avant de te lancer dans une telle opération il faudrait voir sur un peu plus longtemps comment se passe les 2 1eres locations au niveau trésorerie .

 

[simonmax]

la 1ere chose c'est : as tu une situation professionnelle stable avec des revenus confortables ?

où en sont tes 2 apparts précédents? il me surprendrait qu'à 22ans tu ne sois déjà endetté sur encore une 15aine d'années avec ces 2 1ers apparts .
la seule solution pour faire du cash flow positif c'est d'acheter des apparts en mauvais états et de les renover soi meme mais tu nous dis "je serais bien obligé de déléguer la totalité ou presque des travaux à faire" donc difficile d'équilibrer les comptes entre le remboursement des crédits , les taxes foncieres (environ 2 mois de loyer ) , les PNO , les frais de diagnostic .......

il me semble qu'avant de te lancer dans une telle opération il faudrait voir sur un peu plus longtemps comment se passe les 2 1eres locations au niveau trésorerie .

J'ai des revenus stables, mais je gagne moins de 2000€ mensuel, célibataire sans enfants et logé à titre gratuit donc ça aide.

Les deux appartements me rapportent 1500€ pour 1000€ de prêt, je m'en sors bien sans toucher mon taux d'endettement (et même en l'augmentant légèrement). Il va me rester encore 8 ans et 19 ans de prêt.

J'étais plutôt dans l'idée de prendre un immeuble sur deux étages, avec à chaque étage 2 appartements (donc en tout 4 lots) et d'en faire une grosse colocation. C'est clairement rentable, et au vu des grosses écoles ici c'est très facile de louer. Mais turn over important ça va de soi.

Pourquoi pas.. cependant dans ce cas, il te faut une société.
Concernant les budgets, il y a encore des opérations de l'ordre de 250/300 ke tout compris à faire (150 achat)

Pour la société ça va être très compliqué, avec mon statut professionnel c'est assez flou quant à la création d'une SCI, avec des conditions particulière comme :

"Une condition est obligatoire : la SCI doit être familiale, sans intention de créer une telle structure pour d'échapper à certaines impositions."

ou alors

"Concernant la société civile immobilière (SCI), le problème est différent. Un fonctionnaire peut monter une société pour gérer uniquement ses biens familiaux personnels. Il ne s'agit pas de créer une société dans le but de réaliser des bénéfices ou des actes de commerce. Il peut donc (y compris un gendarme, militaire, policier et assimilés comme l'armée de l'air) en être associé, et/ou gérant, dans la mesure où aucun salaire n'est attribué."

Donc monter une SCI ok, mais juste pour donner à mes enfants dont je ne connais pas encore la mère ? compliqué.
J'avais dans l'idée de m'associer avec des amis pour cette histoire de SCI, mais c'est encore trop loin et trop bancale.

Pour les 300k c'est ce que j'avais compté aussi, un achat aux alentours des 200k et le reste pour le notaire, les travaux et l'ameublement. Un petit package de départ quoi !

Pour l'instant je fais simplement de la recherche, je compte en visiter quelques-uns histoire de voir comment ça marche, sans vraiment l'intention d'acheter derrière.

Simon

 

[attente92]

J'ai des revenus stables, mais je gagne moins de 2000€ mensuel, célibataire sans enfants et logé à titre gratuit donc ça aide.

Les deux appartements me rapportent 1500€ pour 1000€ de prêt, je m'en sors bien sans toucher mon taux d'endettement (et même en l'augmentant légèrement). Il va me rester encore 8 ans et 19 ans de prêt.

J'étais plutôt dans l'idée de prendre un immeuble sur deux étages, avec à chaque étage 2 appartements (donc en tout 4 lots) et d'en faire une grosse colocation. C'est clairement rentable, et au vu des grosses écoles ici c'est très facile de louer. Mais turn over important ça va de soi.


Pour la société ça va être très compliqué, avec mon statut professionnel c'est assez flou quant à la création d'une SCI, avec des conditions particulière comme :

"Une condition est obligatoire : la SCI doit être familiale, sans intention de créer une telle structure pour d'échapper à certaines impositions."

ou alors

"Concernant la société civile immobilière (SCI), le problème est différent. Un fonctionnaire peut monter une société pour gérer uniquement ses biens familiaux personnels. Il ne s'agit pas de créer une société dans le but de réaliser des bénéfices ou des actes de commerce. Il peut donc (y compris un gendarme, militaire, policier et assimilés comme l'armée de l'air) en être associé, et/ou gérant, dans la mesure où aucun salaire n'est attribué."

Donc monter une SCI ok, mais juste pour donner à mes enfants dont je ne connais pas encore la mère ? compliqué.
J'avais dans l'idée de m'associer avec des amis pour cette histoire de SCI, mais c'est encore trop loin et trop bancale.

Pour les 300k c'est ce que j'avais compté aussi, un achat aux alentours des 200k et le reste pour le notaire, les travaux et l'ameublement. Un petit package de départ quoi !

Pour l'instant je fais simplement de la recherche, je compte en visiter quelques-uns histoire de voir comment ça marche, sans vraiment l'intention d'acheter derrière.

Simon

Bonjour ,
Oui il faut commencer jeune ds l'investissement locatif et avoir une situation professionnelle stable très sûre.
Je vs conseille d'acheter une maison à découper en 2 etages pour commencer avec 2 lots .
Vs vs ferez la main même si gérer 1 maison n'a rien à voir avec gérer 1 immeuble.
Fort de 4 biens locatifs , vs pourrez progressivement envisager l'acquisition d'un immeuble .
Vos revenus semblent modérés : 2000 euros nets par mois hors loyers. Vos besoins risquent d'évoluer : - aspiration à une vie commune avec votre moitié et à fonder une famille. L'acquisition de la résidence principale sera alors à envisager et attention à préserver votre Capacité d'endettement future. Surtout , achetez avec visite conjointe d'un architecte.
Regardez les ventes immobilières judiciaires suite aux saisies , faillites.
Votre projet va être très chronophage mais tentez l'acquisition d'une maison à scinder en 2 lots. Bonne chance