Mise à disposition d'un logement & fratrie

[sstef69]

Bonjour à tous,
Nouveau sur ce site, je souhaite remercier tous les contributeurs et animateurs. C'est un bonheur de trouver des réponses et des retours d'expérience sur autant de sujets.
J'ai 50 ans et mes parents de 85 ans nous ont fait une donation partage d'un appartement à mon frère et moi.
Ils ont conservé l'usufruit. Mon frère va occuper l'appartement, avec très certainement un commodat mais à voir (mise à disposition gratuite du logement, le loyer est estimé à 1000€ charges 200€).
Afin d'être équitable, nous recherchons une compensation de cet éventuel commodat.
Mes parents possèdent un appartement qu'ils louent et pour lequel ils sont propriétaires, ainsi que quelques assurances vies.
Quels sont vos conseils dans ce cas de situation ? Donation temporaire d'usufruit et valorisation de cette donation ? Valorisation de cette aide pour prise en compte dans testament ?
Merci de vos retours et bon dimanche.

 

[moietmoi]

avec très certainement un commodat

Bonjour,
très sage décision

Valorisation de cette aide pour prise en compte dans testament ?

je pense que ce serait la solution la moins lourde, et d'ailleurs même si il n'y avait pas de testament, ce ré équilibrage aurait lieu; ceci permet de fixer à l'avance, le montant ou la méthode de calcul; ( le vrai avantage n'étant connu que par la suite); l'inconvénient est que l'un bénéficie de suite de l'avantage; si l'autre n'est pas en besoin de trésorerie immédiatement, cela me parait le plus simple
à voir d'autres avis.... (notaire?)

 

[Buffeto]

à voir d'autres avis.... (notaire?)

un appel à notre spécialiste ? @Kizzo si tu passes par là

 

[Kizzo]

Bonjour,
Désolé le temps manque cruellement en ce moment...
Avant tout, besoin de précisions :
- Le bien donné par vos parents est-il amené à devenir durablement la résidence principale de votre frère ? (Y compris après leur décès ?)
- vous êtes en bon termes avec votre frère ?
- quelles sont vos situations familiales et professionnelles respectives ?

 

[Buffeto]

Désolé le temps manque cruellement en ce moment...

ne soit pas désolé ...sur ce forum nous sommes tous des bénévoles qui avons une vie professionnelle , une vie familiale , une vie sportive et parfois même des maitresses .....

ça occupe terriblement ...et ça sera pire bientôt puisque Emmanuel M....... veut en plus une obligation de visite pour les pères.....on ne va pas s'en sortir

 

[sstef69]

Effectivement, ne sois pas désolé Kizzo, et encore merci à tous les contributeurs réguliers.
Pour donner un peu plus de contexte, disons qu'on est passé de la recherche d'un appart à 300K destiné à être loué, afin que mes parents aient des revenus complémentaires ... à une recherche par mon frère d'un appart très sympa à 420K et finalement occupé par sa famille ... sans discuter des modalités ni se préoccuper de l'égalité.
Je suis marié avec 2 enfants majeurs, mon frère est marié avec 2 enfants mineurs.
Dans le cadre de la donation-partage lié à l'achat de cet appart, la discussion sur le devenir de cet appart a été évitée, et le notaire n'a pas proposé de solution "globale" à mes parents âgés de plus de 80 ans.
Je ne suis pas en bon terme avec mon frère et ce nouvel épisode n'arrange pas les choses ;-)
Mes parents auraient pu avoir besoin des revenus liés à cette location, mais se privent, pour aider mon frère qui n'est pas dans la nécessité mais qui a fait des choix de vie que je ne préfère pas subir.
J'aimerai cependant bien apaiser la situation et trouver une solution intelligente, mes parents en sont conscients et aimerait aussi améliorer la situation sans savoir comment s'y prendre. Idéalement une solution qui permette à mon frère et sa famille de devenir propriétaires à terme de cet appart, car ce sera leur habitation principale pour de longues années ... sans que ce soit ma famille qui financent son train de vie.
J'aurai en effet préféré aider mes 2 enfants (28 ans) à acquérir leur résidence principale avec une donation de mes parents, plutôt que voir mon frère profiter de la situation.

 

[Kizzo]

Bon... c'est ce que je craignais pour vous...
Les problèmes/points de vigilance :
- la donation-partage sur 1 seul bien n'emporte pas partage : vous allez vous retrouver à terme en indivision sur le bien.
- vous serez en indivision sur la résidence principale de votre frère, en n'étant pas en bons termes avec lui
- l'ambiance au décès de vos parents risque d'être délétère
- il sera très difficile de le déloger (va-t-on mettre une famille à la rue ?) et il n'aura aucun intérêt à vous racheter vos parts s'il veut être pénible

Je préconiserai, si vos parents et votre frère sont d'accord :
- donation-partage reincorporation :
1) on remet dans le paquet la NP du bien et on ajoute si possible 1 bien en NP de vos parents
2) attribution d'un bien à vous et 1 autre à votre frère
3) on prévoit une soulte pour équilibrer les valeurs. La soulte pouvant être payable soit totalement à terme soit pour partie à terme. Sachant que si le terme dépasse 10 ans la soulte pourrait être réévaluée
Grâce à ça, au décès de vos parents c'est déjà chacun chez soi.
Ou
Eventuellement, je suis moins adepte, Donation-partage inégalitaire et qui pourra se rééquilibrer à la succession de vos parents (et surveillez de près que le frère ne négocie pas l'attribution de la Quotité Disponible...)
Ça évitera :
- que vous ne demandiez un partage judiciaire de la RP de votre frère
- que vous ne payiez des impôts sur la plus-value le cas échéant au partage

Ensuite, le commodat me paraît une bonne option, accompagné d'un pacte de famille stipulant que vos parents ont émis le souhait d'accompagner davantage votre frère de leur vivant sans pour autant souhaiter un déséquilibre entre vous, et qu'à ce titre chacun est d'accord pour les opérations de donation-partage et de commodat.

Si votre frère est réticent sur le commodat et/ou le pacte de famille, il pourra toujours y avoir rééquilibrage au deces de vos parents mais ce sera au prix de procédures pénibles. soyez prêt à ce que ce soit la guerre au décès de vos parents et qu'il faudra très probablement passer par un partage judiciaire, il voudra toujours repousser et gagner du temps...

 

[sstef69]

top, merci beaucoup Kizzo pour ce retour très intéressant et intelligent,
je prévois un rdv avec le notaire qui a fait la donation-partage sans voir plus loin que le bout de son nez ;-)