URGENT Besoin d'avis sur un prêt

[stef94th]

Bonsoir,
Je suis à la recherche d'un crédit immobilier je me suis adressée à la Banque Postale et voilà ce que l'on m'a proposé : pour un appartement valant 160 000€ nous avons mon compagnon et moi 34 000€ d'apport personnel, les frais de notaire s'élèveront à 11 300€. Nous avons le droit à un prêt zéro de 20 250€ sur 72 mois. Nous emprunterons donc 117 750€ sur 168 mois.

On me propose un taux fixe à 3.90% sur 14 ans.
une assurance par tête de 24.53 à 100% (24 et 22 ans)
pas de frais de dossier
pas de frais de timbre
frais de garantie 1504€

TEG 4.88%

Cout du crédit 38 290.85€
cout du credit (interet, frais, assurances..) 47 140.61€

Je voudrais savoir ce que vous en pensez, comment cela se fait il que le TEG soit aussi élevé sachant que beaucoup de frais sont soit disant gratuits, peut on les négocier et changer quelquechose ? Pourriez vous me guidez... Merci d'avance à toutes vos réponses !!!

 

[Aristide]

Bonsoir,
Je suis à la recherche d'un crédit immobilier je me suis adressée à la Banque Postale et voilà ce que l'on m'a proposé : pour un appartement valant 160 000€ nous avons mon compagnon et moi 34 000€ d'apport personnel, les frais de notaire s'élèveront à 11 300€. Nous avons le droit à un prêt zéro de 20 250€ sur 72 mois. Nous emprunterons donc 117 750€ sur 168 mois.

On me propose un taux fixe à 3.90% sur 14 ans.
une assurance par tête de 24.53 à 100% (24 et 22 ans)
pas de frais de dossier
pas de frais de timbre
frais de garantie 1504€

TEG 4.88%

Cout du crédit 38 290.85€
cout du credit (interet, frais, assurances..) 47 140.61€

Je voudrais savoir ce que vous en pensez, comment cela se fait il que le TEG soit aussi élevé sachant que beaucoup de frais sont soit disant gratuits, peut on les négocier et changer quelquechose ? Pourriez vous me guidez... Merci d'avance à toutes vos réponses !!!

Bonjour,

J'ai tenté de regarder votre dossier mais ce n'est pas clair

Votre plan de financement:

+ Achat---- = 160.000€
+ Frais acte = 11.300€
+ Grarantie- = 1.504€
=> Total----= 172.804€
- Apport----= 34.000€

=> A financer 138.804€

- Prêt 0%---= 20.250€

=> Prêt
Complémentaire 118.554€ (et non pas 117.750€)

Par ailleurs la prime assurance est-elle calculée sur 117.750€ soit un taux de prime de 0,25051915% l'an ???
Ou bien sur (117.750€ + 20.250€) = 138.000€ soit un taux de prime de 0,21330435% ???

Cordialement,

 

[stef94th]

Merci pour votre réponse

L'apport est de 34 504€
La prime assurance est calculée sur 117 750€

TEG du pret zéro 1.60%
TEG 4.88%

Mensualités avec assurances 1 107.41€

Nhésitez pas si j'ai oublié d'autres informations.

 

[Aristide]

Merci pour votre réponse

L'apport est de 34 504€
La prime assurance est calculée sur 117 750€

TEG du pret zéro 1.60%
TEG 4.88%

Mensualités avec assurances 1 107.41€

Nhésitez pas si j'ai oublié d'autres informations.

Bonjour,

Bien oui, j'ai encore besoin de précisions.

Si votre apport est de 34.504€, votre besoin de financement est donc de 172.804€ - 34.504€ = 138.300€
Et votre prêt complémentaire serait alors de 138.300€ - 20.250€ = 118.050€ (et non pas 117.750€)

Par ailleurs je suppose que vous avez aussi une assurance sur le prêt à taux zéro.
Le plus simple serait que vous précisiez le taux des primes d'assurance tant sur le prêt à taux zéro que sur le complémentaire.

J'en profite pour approfondir.
D'après les informations fournies il semblerait que vous alliez vers un échéancier en deux paliers :
=> Un premier palier avec remboursement du prêt à taux zéro plus le complémentaire.
Ce palier d'échéances sera donc assez élevé

=> Puis un second palier avec seulement le remboursement du complémentaire. Ce second palier sera donc moins élevé (Prêt à taux zéro remboursé au bout de 72 mois)

Est-ce bien celà ?
Est-ce aussi un choix de votre part ?

Dit autrement, un montage en prêts à échéances lissées ne vous intéressese pas ?

A toutes fins utiles, si ce type de montage vous intéressait cependant, vous pouvez vous reporter à mon post antérieur :

"Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées"

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

Notez encore que si un tel montage vous intéressait, l'utilisation de "prêts" gigognes (un prêt "emboîté" plus un "prêt lisseur") permet de réduire sensiblement le coût du crédit.

Mais, dans cette éventualité, deux informations complémentaires seraient nécessaires :

1) - Quelle est votre échéance cible assurances décès invalidité comprises (Quel montant d'échéance pouvez vous/souhaitez vous mettre par mois ? - Ce montant doit respecter les limites acceptables par votre banque)

2) - Quelle est la hiérachie des taux que votre banque serait prête à vous proposer = taux par paliers de durées.
Faute d'avoir cette information, on pourrait toujours imaginer une hiérarchie de taux en foncton des durées mais la suggestion des trois crédits combinés (Prêt PTZ + "emboîté" + "Lisseur") qui donnerait le meilleur rapport "Montants/durée/taux" pour arriver au coût du crédit le plus faible possible ne serait pas fiable.
Pour une optimiser fiablement il faudrait les taux réels que votre banque accepterait de vous consentir en fonction des durées

Bien entendu, si c'est un choix délibéré de n'avoir un seul complémentaire et deux paliers de remboursement - même si le coût du crédit est plus élevé - ne tenez pas compte de cette suggestion.

Cordialement,

 

[anticipateur]

Je crois avoir compris l'esprit du prêt emboité et du prêt lisseur.
Mais la moitié des conseillers que je rencontre n'y comprennent rien.
Résultat l'un a accepté de me le faire avec une répartition cout/long issu de mes calculs.
J'utilise la calculette du site.
Mon besoin de financement = 100 000 €
Echelle des taux = 15 ans = 4,05 %.
10 ans = 3,85 %.
5 ans = 3,65 % .
assurance = toujours 0,25%
Mon interlocuteur ne comprend pas "l'extraction de l'assurance" donc je lisse avec l'assurance incluse ( j'ai vu que j'y perdais).
Mes résultats de l'optimisation : prêt long à 40519 € et le court à 59481 €.
Mensualité constante sur 10 ans = 755,56 € et 755,58 € pour les 5 dernières.
C'est le montant que je voulais ( je simplifie)
Le binome 15 ans/ 10 ans est-il optimal ?
Coût du crédit 36 002 €. Suis-je très au dessus de l'optimal ?
Comment faire face à la faiblesse technique des conseillers ?
Je n'ose pas leur parler de 3 durées.

 

[Aristide]

Mon interlocuteur ne comprend pas "l'extraction de l'assurance" donc je lisse avec l'assurance incluse ( j'ai vu que j'y perdais).

Non, c'est ainsi qu'il faut faire.
Il faut lisser assurances incluses de telle sorte que lorsque le "prêt court" (le prêt "emboîté") se termine, léquivalent en euros de la prime d'assurance soit reprise dans l'échéance d'amortisement du prêt long (le "prêt lisseur").
C'est ainsi qu'amortissant plus vite ce dernier vous diminuez le coût du crédit

Suis-je très au dessus de l'optimal ?

Donnez moi un peu de temps que je regarde.

Comment faire face à la faiblesse technique des conseillers ?

Trouver une banque avec des conseillers dignes de ce nom !!!

 

[Aristide]

Donnez moi un peu de temps que je regarde.

Ci-joint mon optimisation.

Deux précisions :
1) - Vous n'avez pas précisé combien il y avait d'assurances décès invalidité.
Je n'en ai prévu qu'une seule.

J'ai bien fait une simulation avec deux assurances mais je n'ai pas donné suite car avec l'échéance cible que vous donnez (755,58€) ce n'est pas possible en 180 mois.

2) - Votre hiérarchie des taux n'est pas très "fine"
Mon optimisation proposant une durée du prêt "emboîté" d" 144 mois, j'ai donc dû utiliser le taux du 120 mois ce qui n'est pas forcément la pratique de votre banque;

Résultats

Prêt "emboîté" : 74.816€ - 144 mois - 3,85%
Prêt "lisseur" : 25.144€ _ 180 mois - 4,05%

Intérêts : 32.542,60€
Assurance 3.186,72€

Coût crédit 35.729,32€

Cordialement,

 

[anticipateur]

Merci beaucoup pour votre aide Aristide
Mais la conseillere BP ( courrier) m'a soutenu que leur grille des taux avait été simplifiée ( réduction du nombre de taux/durée = 3,65 à 5 ans 3,85 ans à 10 ans et 4,05 à 15 ans ) et que le taux de 4,05 s'appliquait indifférement aux durées de 12 et 15 ans. Donc pour toucher le 3,85 % je suis obligé de déscendre le prêt emboité à 120 mois. résultat j'emprunte le maxi sur 10 ans que je puisse amortir en totalité soit 59481€ - mensu de 755,56 €
puis le pret lisseur à 40519 sur les 5 autres années à 4,05 soit mesu à 755,58
Eh oui l'assurance était sur une seule tête.

Si vous validez mon raisonnement Je vais retourner la voir en lui demandant confirmation du manque de finesse de la grille des taux et je n'aurais plus qu'à essayer de négocier le 4,05 % mais je n'ai rien dans les mains car toutes les autres simulations (CE,CA,SG BPop sont plus couteuses). Ils me disent venez avec la simulation bi-taux on s'alignera mais ca m'intéresse pas.
J'arrete mon roman - merci encore

 

[Aristide]

Merci beaucoup pour votre aide Aristide
Mais la conseillere BP ( courrier) m'a soutenu que leur grille des taux avait été simplifiée ( réduction du nombre de taux/durée = 3,65 à 5 ans 3,85 ans à 10 ans et 4,05 à 15 ans ) et que le taux de 4,05 s'appliquait indifférement aux durées de 12 et 15 ans. Donc pour toucher le 3,85 % je suis obligé de déscendre le prêt emboité à 120 mois. résultat j'emprunte le maxi sur 10 ans que je puisse amortir en totalité soit 59481€ - mensu de 755,56 €
puis le pret lisseur à 40519 sur les 5 autres années à 4,05 soit mesu à 755,58
Eh oui l'assurance était sur une seule tête.

Si vous validez mon raisonnement Je vais retourner la voir en lui demandant confirmation du manque de finesse de la grille des taux et je n'aurais plus qu'à essayer de négocier le 4,05 % mais je n'ai rien dans les mains car toutes les autres simulations (CE,CA,SG BPop sont plus couteuses). Ils me disent venez avec la simulation bi-taux on s'alignera mais ca m'intéresse pas.
J'arrete mon roman - merci encore

Bonjour,

Si le taux sur 12 ans est le même que sur 15 ans, à quelqes euos près mon optimisation rejoint bien votre propre calcul.

Voir synthèse fichier Excel joint.

Cordialement,

 

[anticipateur]

Merci beaucoup pour votre aide.
Cdlt