Partage vente en indivision – règles établies et aberrations

[AIG]

le notaire fait donc la bonne répartition.
0,6 de 120.000 = 72.000 / 0,4 de 120.000 = 48.000

Oui, en effet, le calcul du notaire est bien cohérent du paragraphe de l'acte d'achat, qui indique une simple répartition selon les quotités d'acquisition, sans précisions sur les apports et emprunts non échus.

=> Mais ce calcul ne fait pas de restitution des apports avant répartition, comme l'indiquent baboune et le confirme Aristide.

N'ayant pas le détail de l'acte concernant cette partie, la démarche de baboune est correct.

Il n'y a pas plus de détails dans l'acte sur la répartition lors de la revente ou du partage, que l'extrait que j'ai indiqué
dans mon premier post.

J'ai continué de me renseigner et ai trouvé quelques réponses :
Magazine notarial : Defrénois 15 oct. 2013, n° 113v8
http://office-abm.notaires.fr/image...prix-vente-un-bien-indivis-acquis-emprunt.pdf
- La méthode de répartition n'est en effet pas équitable lorsque la vente fait une moins-value, que les apports sont disproportionnés, que la vente a lieu avant remboursement total des emprunts ou que ceux-ci sont remboursés de manière inégale.

- Pour cela, les notaires semblent pouvoir proposer aux acquéreur de faire inscrire des clauses (optionnelles) complémentaires, précisément pour éviter les problèmes d’inquiété, éviter les donations déguisées, etc, dans lec cas ou la vente fait une moins-value, que les apports sont disproportionnés, que la vente a lieu avant remboursement total des emprunts ou que ceux-ci sont remboursés de manière inégale.
=> Par exemple, une clause de reprise des apports au nominal peut être ajoutée, et donne dans ce cas les calculs indiqués par baboune, Aristide ou NDi : c'est à dire avec déduction des apports à leur valeur nominale avant le partage.

=> Jamais le notaire ne nous a parlé de ces possibilités de clauses complémentaires lors de la rédaction de notre acte d'achat en 2016, ni même des différentes situations d’iniquité dans lesquelles nous pourrions nous trouver en cas de vente avant échéance des emprunts par exemple.
Mais la situation se présente maintenant.

Cordialement.

 

[AIG]

Exemples de clauses complémentaires pouvant ( ou devant !) être ajoutées à l'acte d'achat en indivision :
http://office-abm.notaires.fr/image...prix-vente-un-bien-indivis-acquis-emprunt.pdfhttps://flore-de-saint-maurice-anto...load/5b31679c237ea37c4eea8fcdb50d6c80a6baabad

 

[moietmoi]

sans précisions sur les apports et emprunts non échus.

sur les emprunts c'est clairement indiqué:

« Outre le coût des diagnostics, impôts, charges, remboursement emprunt, mainlevée supportés à proportion, le solde du prix de revente sera partagé,

 

[moietmoi]

Bonjour depuis le début, je ne comprends pas: tu écris à propos de la solution 1

(sauf si les apports et emprunts restant dû sont déduits avant le partage suivant les quotités d'acquisition… ?).

les emprunts sont bien rétirés avant dans la solution 1 ; pourquoi alors faire un calcul non conforme à l'acte?

à propos de la solution 3

Cette méthode est la plus équitable, (notamment pour un couple) : elle revient à faire un partage des bénéfices à 50/50 entre les indivisaires, après déduction des apports, qui ne sont alors pas comptés dans "l'effet levier" sur les bénéfices obtenus

il me paraît aberrant de vouloir faire 50/50 alors que l'acte initial grave dans le marbre les apports qui ne sont pas 50/50; Pour que ce que tu envisages soit valable, il faudrait que dès l'origine les acquéreurs se soent mis d'accord pour "tricher": la proportion inscrite à l'acte n'est pas la proportion réélle des apports;

il me semble qu'il ne faut pas mettre d'affect dans la situation; Si il s'agissait d'un bien locatif et pas d'une rp, ne trouverais tu pas légitime de rétribuer plus celui qui a miser plus?

 

[AIG]

Bonjour depuis le début, je ne comprends pas: tu écris à propos de la solution 1
les emprunts sont bien rétirés avant dans la solution 1 ; pourquoi alors faire un calcul non conforme à l'acte?

Le calcul de la solution 1 est bien conforme à l'acte. Mais peut-être que je me trompe...
Il y a effectivement une interprétation qui influe sur le résultat du partage :
1) déduction du montant des emprunts restant dû avant le partage
ou
2) déduction des emprunts restant dû après le partage

Exemples :
Prix de vente : 220 000 €
Emprunt restant dû au moment de la vente : 100 000 € (rmbt 50/50)
Quotités d'acquisition : M. 0,6 ; Mme 0,4

Cas 1) déduction du montant des emprunts restant dû avant le partage
>Solde = 220 000 €
>Déduction du montant des emprunts restant dû : 220 000 € - 100 000 €
>Solde à partager = 120 000 €
>Partage : M. = 0,6 x 120 000 = 72 000 € ; Mme = 0,4 x 120 000 = 48 000 €
>Bénéfice : M. = 72 000 -30 000 apport -10 000 emprunt déjà remboursé = 32 000 € ;
Mme = 48 000 -0 apport - 10 000 emprunt déjà remboursé = 38 000 €
>RoI : M. = 72 000/(30 0000 + 10 000) = 1,8 ; Mme = 48 000/(0+10 000) = 4,8

Cas 2) déduction des emprunts restant dû après le partage
>Solde à partager : 220 000 €
>Partage : M. = 0,6 x 220000 = 132000 € ; Mme = 0,4 x 220000 = 88 000 €
>Déduction du montant des emprunts restant dû : M. = 132 000 € - 50 000 € = 82 000 € ;
Mme 88 000 € - 50 000 € = 38 000 €
>Bénéfice : M. = 82 000 -30 000 apport -10 000 emprunt déjà remboursé = 42 000 € ; Mme = 38 000 -0 apport - 10 000 emprunt déjà remboursé = 28 000 €
>RoI : M. = 82 000/(30 0000 + 10 000) = 2,05 ; Mme = 38 000/(0+10 000) = 3,8

=> Les 2 interprétations présentent des résultats différents. Je pensais initialement que le cas 2 était le bon, mais il est possible que ce soit le cas 1 ...

La question se précise : le partage doit-il donc être fait avant ou après déduction des emprunts restant dû ?

à propos de la solution 3
il me paraît aberrant de vouloir faire 50/50 alors que l'acte initial grave dans le marbre les apports qui ne sont pas 50/50;

Tout à fait, c'est pour cela que les apports sont déduits avant le partage 50/50. Ils sont restitués à leur valeur nominale et n'entrent pas dans le partage. Les apports ne sont alors pas comptabilisé dans "l'effet multiplicateur" qui'il y a pu avoir sur les bénéfices.

il me semble qu'il ne faut pas mettre d'affect dans la situation; Si il s'agissait d'un bien locatif et pas d'une rp, ne trouverais tu pas légitime de rétribuer plus celui qui a miser plus?

Oui. C'est la méthode n°2, qui est la plus égalitaire : chacun reçoit à concurrence de sa participation, comme dans n'importe quel actionnariat.

 

[baboune]

Par exemple, une clause de reprise des apports au nominal peut être ajoutée, et donne dans ce cas les calculs indiqués par baboune, Aristide ou NDi : c'est à dire avec déduction des apports à leur valeur nominale avant le partage.

Concernant cette clause, je suis désolé mais c'est le B.A.B.A de la rédaction d'un acte notarié.
si le notaire n'indique pas dans l'acte les apports des indivisaires ou conjoints en séparation de bien, il a du rater quelques cours de droit notarial.
Et son devoir de conseil vis à vis des clients prend du plomb dans l'aile.

Bon, maintenant pour en revenir au post initial de AIG et ses chiffres et sa situation matrimoniale avant et après la vente:
Si vous et Madame décidez de faire le calcul en remboursant les apports personnels avant répartition, le notaire ne peut que s'exécuter.
sinon signifiez lui que vous allez changer de notaire pour cette vente.
de là, perte de ses émoluments sur l'opération et perte de votre clientèle.
Je pense que la raison économique le rendra plus souple concernant la méthode de calcul.

Cdt

 

[NDi]

La question se précise : le partage doit-il donc être fait avant ou après déduction des emprunts restant dû ?

Il est bien écrit dans l'acte ; " Outre le coût des diagnostics, impôts, charges, remboursement emprunt, mainlevée supportés à proportion, le solde du prix de revente sera partagé, ... "

Solde = Prix de vente MOINS diagnostiques si non encore faits ou payés MOINS Impôts (Pas le cas car les taxes sont plus tard) MOINS les charges si non encore payées MOINS REMBOURSEMENT EMPRUNT MOINS etc...

Le solde du partage se fait donc après déductions des emprunts (Cas 1).

 

[AIG]

Le solde du partage se fait donc après déductions des emprunts (Cas 1).

Effectivement, tout dépend de l'interprétation que l'on fait du "outre", car :

c'est précisément là que le notaire nous indique que non : d'abord répartition du prix de vente au pourcentage de propriété, puis remboursement des crédit.

Donc plutôt le cas 2... ?

 

[moietmoi]

Effectivement, tout dépend de l'interprétation que l'on fait du "outre", car :

il n'y a pas d'interprétation possible:
que voudrait dire la phrase ???? l'acte parle de "LE SOLDE sera".... que serait le solde si c'était le prix entier; le fait même qu'il y ait écrit le mot solde, veut dire que l'on retire quelque chose du tout et que l'on obtient le solde; c'est la définition même du solde;
donc prix de vente total-impots taxe, emprunt..= solde à répartir en fonction des % de l'achat; je ne vois pas comment il pourrait y avoir un solde sans cela?

 

[NDi]

AIG a dit:

c'est précisément là que le notaire nous indique que non : d'abord répartition du prix de vente au pourcentage de propriété, puis remboursement des crédit.

Je ne comprends plus rien ????

Dans le 1er post vous écrivez :
Le notaire nous confirme que c’est bien la répartition inscrite dans l’acte d’achat qui est applicable (donc la méthode 1), .../... et la tableau : M 72.000 / Mme : 48.000
Ce qui correspond à votre Cas 1 (Post #15)

Mais vous avez aussi écrit :

" Je comprend que c'est oui, dans votre réponse, mais c'est précisément là que le notaire nous indique que non : d'abord répartition du prix de vente au pourcentage de propriété, puis remboursement des crédit. "

En êtes-vous sûr, car ce n'est pas ce qui est écrit dans l'acte ( Cf mon post et celui de moietmoi ) et j'ai l'impression qu'il y a confusion voire contradiction.