PINEL

[lili86200]

Bonjour,
Nous venons de recevoir l’offre PARANGON, à vos avis …
Loi Pinel : Le GARDEN Pierre Normandes Fleury Sur Orne (14)
Situation Sud Caen – Appartement Type 3 pièces 61.05 m2 – terrasse 21 m2 – cave 3m2 – place parking

Montant total : 236 834 €
Dont frais acte du bien : 5 5585 €
Dont frais acte de prêt : 5 362 €
Revalorisation estimé : 1 % l’an
Revenus locatifs mensuels : 635 €
Revalorisation estimé : 1 % l’an
Charges locatives (%loyer) : 12.96 % l’an
Charges copropriété (%loyer) : 7 % l’an
Charges forfaitaires mensuelles : 30 €
Taxe foncière annuelle : 635 € exonérée pendant 2 ans à 40 %

Dépenses mensuelle moyennes :
Remboursement prêt (1.4% avec assurance SADA Groupe DEVK Garantie perte sur revente –FONCIA revenus locatifs garantis pendant 9 ans – carence locative 90 jours – vacances locatives : 30 jours – mise en location du bien – gestion administrative, technique et foncière – revenus locatifs sécurisés)
Mandat de Gestion locative garantie totale : Résidence le Garden – Agence FONCIA Normandie

Total économie d’impôt (durée simulation 9 ans) : 22 722 €

Dépenses mensuelles 879.67 € :
Remboursement prêt – assurances – frais gestion – syndic charges copropriété –taxe foncière – assurance garantie locatives

Recettes mensuelles 773.77 € :
Loyer – économies d’impôts – TVA

Épargne moyenne mensuelle : 105.90 €

Total de votre investissement en 9 ans :
Apport personnel : 50 000 €
98 mois effort épargne (105.90€) : 10 378 €
Capital constitué au terme : 114 420 €
Procurant une rente locative (Revenu locatif annuel 8 170 € - Investissement net total 60 378 €)

L’étude, vous parait-elle cohérente ?
CAEN peut-elle être une ville considérer en pleine ressort ?
Des personnes ont-ils déjà fait se style de montage ?
Merci pour vos avis et conseils.

 

[Buffeto]

on est à 3900€/M2 ...le prix actuel des apparts à CAEN dans l'ancien est de 1500€/M2 ( variant de 1000 à 2080 suivant le quartier )

crois tu pouvoir faire une PV en sortie ou une MV ?

 

[Buffeto]

Apport personnel : 50 000 €

d'autre part puisqu'il s'agit d'une opération fiscale pourquoi y inclure un apport personnel ?

 

[lili86200]

d'autre part puisqu'il s'agit d'une opération fiscale pourquoi y inclure un apport personnel ?

Emprunt : 1.40 % - PLACEMENT à ce jour 0.75% / AUTANT FAIRE UN APPORT

 

[Buffeto]

Emprunt : 1.40 % - PLACEMENT à ce jour 0.75% / AUTANT FAIRE UN APPORT

reprenons depuis le départ .
un investissement immo PINEL c'est avant tout un investissement immo locatif
puisque tu veux faire de la défisc je suppose que tu es en TMI 30 . les intérêts de l'emprunt se déduisent et donc tu fais une économie de 30% d'IR sur ceux ci .
d'autre part les liquidités ne se placent pas sur un livret A à 0.75 mais sur une AV ( moyenne des AV 2018 2.1% soit bien mieux que ton crédit à 1.40% ) .

donc voilà mais ce n'est que mon avis : faire un apport personnel dans une opération de défisc immobilière est un non-sens économique .

 

[lili86200]

on est à 3970€/M2 ...le prix actuel des apparts à CAEN dans l'ancien est de 1500€/M2 ( variant de 1000 à 2080 suivant le quartier )

crois tu pouvoir faire une PV en sortie ou une MV ?

C'est du neuf, le prix n'est pas plutôt dans les 2 000€/m2
Assurance pertes lors de la revente de 20 % du prix d'achat TTC soit 47 000 €. (d'après le dossier Assurance SADA Groupe DEVK)

 

[lili86200]

reprenons depuis le départ .
un investissement immo PINEL c'est avant tout un investissement immo locatif
puisque tu veux faire de la défisc je suppose que tu es en TMI 30 . les intérêts de l'emprunt se déduisent et donc tu fais une économie de 30% d'IR sur ceux ci .
d'autre part les liquidités ne se placent pas sur un livret A à 0.75 mais sur une AV ( moyenne des AV 2018 2.1% soit bien mieux que ton crédit à 1.40% ) .

donc voilà mais ce n'est que mon avis : faire un apport personnel dans une opération de défisc immobilière est un non-sens économique .

Merci pour votre avis, nous avons 4 assurances vie et voulons diversifier, nous ne trouvons d'autres placements à taux avantageux), ou placer les liquidités, notre banque n'est pas pour le moment de grand conseil.

 

[Buffeto]

C'est du neuf, le prix n'est pas plutôt dans les 2 000€/m2

236 834 /61 = 3882€/M2 ...……. mais c'est toi qui voit

 

[Buffeto]

Assurance pertes lors de la revente de 20 % du prix d'achat TTC soit 47 000 €. (d'après le dossier Assurance SADA Groupe DEVK)

quel prix ces assurances et quelles conditions pour payer ?

 

[moietmoi]

Fleury Sur Orne

je ne lis pas plus loin..... c'est joli comme nom. mais à part cela. un investissement immobilier quelqu'il soit: l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement...
je n'éprouve aucune animosité envers ce lieu, inconnu , je suppose de la plupart des lecteurs, mais avant de faire une étude soignée du potentiel de la ville; je n'y mets pas un kopeck (et sans doute même après)