quoi d'autre pour uun placement ?

[lise35]

bonjours à tous .
d'ici 2 mois , nous allons recuperer la vente d'un appartement ( environ 250000 euros deduction faite de la plus value ).
auriez vous des conseils pour l'investissement de cette somme ou du moins d'une partie ?


je vous donne en gros notre configuration .
prof lib de 46 ans marié , une enfant .
revenu , environ 130000 euros par an.

une sci avec des prets ( jusqu'en 2020) sur les murs pro ( effort d'epargne 1200 euros par mois )

patrimoine
1 t2 payé et loué 500 par mois
1 t2 loué et pret de 1000 euros par mois encore 8ans 1/2 (effort d'epargne ; 550 euros )
1 t3 loué et pret de 700 euros par mois encore 5 ans ( effort d'epargne ; 150 euros)
1 t3 loué et pret de de 900 euros par mois encore 2 ans ( effort d'epargne ; 400 euros )

1 t2 en scellier sur paris qui sera loué fin d'année ( pret de 2500 par mois sur 12ans et location prevue de 920 euros par mois )

portefeuille boursier avec des pea pour mr et mme .( année 2011 dur dur !!)
1 assurance vie mr et 1 pour mme ( année 2011 dur dur !!!)
des scpi effimo et immorente achetées en credit sur 15 ans en 2005 ( effort d'epargne de 300 euros par mois ).
scpi pfo2 , ciloger , pierre plus et immorente achetées fin 2011 en credir sur 9 ans ( effort d'epargne 400 euros ) .

proprio de notre residence principale ( et payée ) .

bref , je pensais apres la vente de ce t4 reprendre 2 t2 ( plus rentable ) mais je n'ai rien trouvé de bien .
sinon, je pensais reprendre des scpi pour preparer notre retraite .
apport 150000 euros + 250000 pret sur 10 ans ( effort d'epargne minimum) .mais , est ce bien raisonnable et quelles scpi choisir ?


au debut de mon activité , j'effectuais des prets sans apport avec un effort d'epargne important .
maintenant , je souhaite beneficier d'un effet de levier de mon apport pour effectuer des prets avec un effort d'epargne faible ..

l'ideal , je prefererais des prets court ( 10 ans maxi ) pour eviter de payer trop d'interet et pour pouvoir "souffler" un peu quand j'arriverais vers 58 ans .
mon effort d'epargne est encore assez large mais , je veux en garder sous le coude quand même .
je pense que 500 euros par mois ne poserons aucun soucis .


voila , en "gros " ma situation ....


des idées ?

 

[Buffeto]

au vu de ce que tu dois payer en CSG - CRDS pourquoi n'irais tu pas voir le blog à buffeto ?

 

[lise35]

merci , je viens de lire cela .

effectivement , j'avais pensé à un moment acheter de l'ancien ( plein centre ) à renover et donc deduire les travux .

tu penses que se serait une bonne solution ?

 

[Buffeto]

effectivement , j'avais pensé à un moment acheter de l'ancien ( plein centre ) à renover et donc deduire les travux .

tu penses que se serait une bonne solution ?

c'est une bonne solution pour qui a du temps et de l'énergie pour suivre les travaux .

personnellement , je suis prof lib comme toi , j'ai un emploi du temps suffisamment chargé au plan professionnel , pour ne plus avoir ni le temps , ni l'envie de m'en occuper moi même .

c'est pourquoi la solution des SCPI me semble la meilleure ( pour moi ) .

en ce qui concerne le crédit ,au vu de ton profil , le crédit in fine me semble tout indiqué .
j'en ai parlé sur cette page du blog à Buffeto

 

[GoodbyLenine]

Vu que le paiement des impôts doit être une contrainte importante pour vous (c'est sans doute pour ceci qu'il faut un emprunt pour chaque investissement) et le deviendra encore plus quand les prêts en cours seront soldés, vous devriez envisager de n'acquérir que la nue-propriété (d'un bien ou de parts de SCPI) en cédant un usufruit temporaire qui durerait jusqu'au début de votre retraite. Une telle acquisition pourrait se faire au comptant.

Exemple : Au lieu d'acheter 400 k€ de SCPI avec un crédit de 250 k€ pour générer un revenu annuel vers 20 k€ sur une partie duquel vous paierez des impôts (IR, CSG, voire ISF), achetez le même nombre de parts de cette SCPI pour environ 65% du prix (soit 260 k€) en renonçant aux revenus pendant 10 ans. Pendant ces 10 ans, aucun IR, CSG à payer, et ça ne rentre pas dans votre assiette ISF. Après ces 10 ans, vous redevenez automatiquement propriétaire en totalité, et commencez à encaisser les revenus (et à payer IR, CSG, etc.). Il est aussi possible de le faire sur plus de 10 ans, ou de vendre à nouveau l'usufruit temporaire pour quelques années après les 10 ans.

 

[sebastien 38]

Quel est la proportion de votre patrimoine immobilier dans votre patrimoine total ?

Si vous envisagez d'investir à nouveau dans l'immobilier il y a 3 solutions a envisager (un mélange des trois solutions semble intéressant) :
- Nu propriété de SCPI comme l'explique GoodbyLenine
- SCPI ou appart en direct 100 % à crédit (je vous déconseille de mettre de l'apport, intérêt d'emprunt déductible)
- SCPI ou SCI dans l'assurance vie (fiscalité de l'assurance vie sur les intérêts et pour la succession) (qui peut servir de garantit pour un crédit in fine)

selon la proportion de votre patrimoine immo, peut être diversifier plus votre patrimoine dans des contrats d'assurance vie (fonds euros, obligations, produit structuré, OPCVM ...)

Avec 250 000 € vous pouvez ouvrir un contrat d'assurance vie avec un panier d'obligation personnalisé qui dépendra du rendement que vous escompté, de votre aversion au risque et de la durée de placement. Il est facile d'imaginer au panier d'obligation avec un rendement en 6 et 8 % brut avec des signatures intéressantes.

Concernant les produits structurés, il faut suivre les opportunités d'investissements. Selon votre aversion au risques il a beaucoup de possibilité. Par exemple dernièrement il y avait un produit ou l'investisseur perçoit 3,05 % minimum chaque année ( 6,1 % si l'euro stoxx est sable ou haussier) et récupère son capital au terme.


Pour défiscaliser : Girardin industriel

Pour défiscaliser et avoir un complément de retraite : Contrat madelin ou PERP

 

[Buffeto]

Pour défiscaliser : Girardin industriel

es tu sur que le GI soit encore bien judicieux ?

 

[sebastien 38]

oui, avec une compagnie qui offre beaucoup de garantie il est possible d'avoir 12 % de réduction.

Selon moi c'est toujours intéressant.

 

[Buffeto]

oui, avec une compagnie qui offre beaucoup de garantie

évidement , ca a toujours été le cas .......

Selon moi c'est toujours intéressant.

pourtant il se murmure qu'il y a eu tellement de GI au cours des 3 dernières années que certains artisans des DOM TOM ont été asphyxiés par les crédits et ont mis la clé sous la porte ......
ne crois tu pas à un risque de requalification après les prochaines élections ?

 

[lise35]

Vu que le paiement des impôts doit être une contrainte importante pour vous (c'est sans doute pour ceci qu'il faut un emprunt pour chaque investissement) et le deviendra encore plus quand les prêts en cours seront soldés, vous devriez envisager de n'acquérir que la nue-propriété (d'un bien ou de parts de SCPI) en cédant un usufruit temporaire qui durerait jusqu'au début de votre retraite. Une telle acquisition pourrait se faire au comptant.

Exemple : Au lieu d'acheter 400 k€ de SCPI avec un crédit de 250 k€ pour générer un revenu annuel vers 20 k€ sur une partie duquel vous paierez des impôts (IR, CSG, voire ISF), achetez le même nombre de parts de cette SCPI pour environ 65% du prix (soit 260 k€) en renonçant aux revenus pendant 10 ans. Pendant ces 10 ans, aucun IR, CSG à payer, et ça ne rentre pas dans votre assiette ISF. Après ces 10 ans, vous redevenez automatiquement propriétaire en totalité, et commencez à encaisser les revenus (et à payer IR, CSG, etc.). Il est aussi possible de le faire sur plus de 10 ans, ou de vendre à nouveau l'usufruit temporaire pour quelques années après les 10 ans.

effectivement , je n'y avais pas penser , ça peut etre interressant .

si je comprends bien , le fait de ne pas recevoir de dividende durant la durée du pret , permet :
1/ de ne pas payer d'impot sur les revenus de ces scpi
2/ d'acheter les parts moins chers .

il faut que je calcul cela .
merci .