quoi d'autre pour uun placement ?

[lise35]

bien , je viens de faire un calcul et je comprend pas trop .

1 solution:
si je prends 400000 euros de scpi ( rendement 5 % par exemple) avec un pret total sur 12 ans .
ça fait 3572 euros à par mois et c'est mpossible pour moi .

si je table sur un rendement de 5 % , cela ferait 20000 euros par an de revenu
le pret me coute 3572 x 12 par an de remboursement soit 42864 par an
la difference sera donc de 42864-20000= 22864 par an soit 1905 par mois , c'est trop pour moi .

solution 2
achat de 400000 euros de scpi avec un apport de 200000 euros et donc un pret de 200000 euros sur 12 ans
cela fait un pret qui me coute 1786 par mois x 12 = 21432 euros par an
la difference est donc de 1432 euros par an soit 119 euros par mois , ça passe ...

solution 3
achat de 400000 euros de scpi sans le versement des dividendes durant la durée du pret
on table alors sur le remboursement d'un pret de 400000 euros sur 12 ans ou bien sur un pret moindre et alors de combien sera -t-il ?
bref avoir un debours de 500 euros par mois , ça irait , mais comment on calcul pour la solution 3 ?

merci d'avance

 

[GoodbyLenine]

Si un prêt sur 12 ans de 200000€ implique une mensualité de 1786€,
alors pour une mensualité de 500€ vous aurez un prêt de 200 000 * 500 / 1786 = 56 000€

Avec votre apport de 200 000€, vous pourrez donc acheter pour 256 000€.

Si l'usufruit temporaire vous coute 66% (**) du prix en pleine propriété, vous aurez avec 256 000 € en nue propriété autant de parts que si vous aviez acquis pour 387 880€ en pleine propriété.


(**) ce % va résulter de la négociation avec l'acquéreur de l'usufruit temporaire, et de manière générale sera d'autant plus élevé que le rendement de la SCPI est faible (à l'extrême, si rendement =0%, il sera de 100%, car l'usufruit ne vaut rien). Vous pouvez vous attendre à ce que la valeur d'un usufruit temporaire de 10 ans vaille aux environs de 6 fois le rendement annuel.

 

[lise35]

l'explication est limpide .
merci beaucoup .

l'ideal ne serait-il pas de laisser l'usufruit des scpi durant la durée du pret sachant qu'a la fin du pret , je ne serait pas encore en retraite ?

 

[GoodbyLenine]

l'ideal ne serait-il pas de laisser l'usufruit des scpi durant la durée du pret sachant qu'a la fin du pret , je ne serait pas encore en retraite ?

C'est en effet une idée. Vous pouvez aussi envisager un prêt plus long (jusqu'à la retraite).

L'idéal est peut-être aussi d'ajuster la durée de l'usufruit pour que vous n'ayez de revenus que lorsque vos autres revenus auront diminués (en général une fois à la retraite) et votre taux d'imposition marginal avec. Il sera aussi possible de vendre à nouveau l'usufruit pour quelques années quand le premier usufruit expirera (mais il faut éviter de le vendre en trop petites tranches, de 5 ans par exemple, car à chaque vente ultérieure, il y aura divers frais à prendre en compte).

Pour une telle somme, le mieux sera sans doute que vous répartissiez l'investissement sur plusieurs SCPI (de gestionnaires différents, certaines à dominante bureaux, d'autres à dominante commerce, etc.). Vous n'êtes pas non lus obligé d'avoir la même durée d'usufruit temporaire pour toutes.

 

[sebastien 38]

Dans les simulations il ne faut pas oublier la fiscalité.

Crédit amortissable :

- 400 k 100 % à crédit à 4 % sur 12 ans, SCPI avec un rendement de 5 %, revalorisation des loyers 1,5 % par ans et TMI à 41 % = environ 2320 € d'effort d'épargne net mensuel.

- 400 k, 200 k à crédit à 4 % sur 12 ans et 200 k d'apport, SCPI avec un rendement de 5 %, revalorisation des loyers 1,5 % par ans et TMI à 41 % = environ 740 € d'effort d'épargne net mensuel.

Crédit in fine :

- 400 k 100 % à crédit à 4,15 % sur 12 ans, SCPI avec un rendement de 5 %, revalorisation des loyers 1,5 % par ans et TMI à 41 %, placement de 200 k sur 12 ans à 3 % avec 660 € de versement mensuel pendant 12 ans (pour atteindre 400 k afin de rembourser le crédit) = environ 480 € d'effort d'épargne net mensuel.
(si le placement a un rendement de 5 % sur 12 ans, l'effort d'épargne serait de 24 € net / mois ...)(placement 100 % SCPI, ou obligation, ou produit structuré ....)

Si vous ne souhaitez pas faire de versement réguliers sur le placement, 200 k sur 12 ans à 3 % = 285 000 (vous aurez à rajouter 115 000 € dans 12 ans pour rembourser le crédit ou placer vos 200 k à 6 % pour faire 400 k dans 12 ans).
Dans ce cas le montage vous génère 180 € de revenu net pendant 12 ans.

En nu propriété comme vue dessus :
crédit de 56 k et 200 k d'apport, et 500 € par mois.
Dans 10 ans vous aurez l'équivalent d'un achat de 388 k de SCPI et 2 ans de crédit restant à 500 € / mois.

 

[sebastien 38]

pourtant il se murmure qu'il y a eu tellement de GI au cours des 3 dernières années que certains artisans des DOM TOM ont été asphyxiés par les crédits et ont mis la clé sous la porte ......
ne crois tu pas à un risque de requalification après les prochaines élections ?

oui il y a plus de risque aujourd'hui à faire du Girardin qu'il y a quelque temps. Et il y a déjà pas mal de monde qui ce sont fait requalifié, d'ou l'importance dans le choix de la société. Mais pour ma part j'ai confiance en la compagnie avec laquelle je travaille et j'estime que les garanties proposé couvre le risque encouru.

après il faut aussi voir quelle et la proportion de Girardin acquis les dernière années.

Il y a une différence entre une personne qui a déjà acheté du girardin industriel et pour qui la somme cumulé des 3 ou 4 dernières années représente un partie importante de son patrimoine et une personne qui en a jamais acheté.

il faut diversifier ses réductions d'impôts comme son patrimoine

 

[lise35]

C'est en effet une idée. Vous pouvez aussi envisager un prêt plus long (jusqu'à la retraite).

L'idéal est peut-être aussi d'ajuster la durée de l'usufruit pour que vous n'ayez de revenus que lorsque vos autres revenus auront diminués (en général une fois à la retraite) et votre taux d'imposition marginal avec. Il sera aussi possible de vendre à nouveau l'usufruit pour quelques années quand le premier usufruit expirera (mais il faut éviter de le vendre en trop petites tranches, de 5 ans par exemple, car à chaque vente ultérieure, il y aura divers frais à prendre en compte).

Pour une telle somme, le mieux sera sans doute que vous répartissiez l'investissement sur plusieurs SCPI (de gestionnaires différents, certaines à dominante bureaux, d'autres à dominante commerce, etc.). Vous n'êtes pas non lus obligé d'avoir la même durée d'usufruit temporaire pour toutes.

je rebondis sur ta reponse, pour savoir , s'il serait egalement interressant d'acheter les scpi par le biais d'une sci .
en effet , nous avons une ancienne sci qui est dormante ( tout est à zero depuis 2 ans)

cette sci a été creer avec mon pere et moi .
mon pere pourrait donner ses parts à ma fille .
ainsi , nous pourrions en même temps voir pour la transmission des scpi à ma fille .
la sci acheterait en nu proprieté durant 10 ou 12 ans
ensuite , je recupererais l 'usufruit à ma retraite tandis que ma fille serait prpprietaire de ces scpi .


un avis ?

 

[GoodbyLenine]

En donnant la nue-propriété des parts de votre SCI à votre fille, et en conservant vous l'usufruit, ça doit être possible. Mais j'ai du mal à identifier des avantages (en général, la SCI permet de donner en petits bouts d'un gros bien immobilier... or avec des parts de SCPI on peut le faire aussi), il faut veiller aux statuts de la SCI (sont-ils bien adaptés à cet usage ?), et tenir la compta et les AG de la SCI.

C'est à comparer avec le scénario en direct : vous achetez les parts de SCPI en renonçant à l'usufruit pendant N années, puis vous toucher les revenus (une fois à la retraite, jusqu'à votre décès), et faites une donation à votre fille de leur nue-propriété (viagère) ensuite (éventuellement en plusieurs fois). Ce scénario me semble plus simple, et si vous n'identifiez pas des avantages sérieux à l'usage de la SCI, il est sans doute préférable.

Opter pour l'IS au niveau de la SCI (ce qui est irrévocable), ou faire porter un emprunt par la SCI, pourrait dans certains cas s'avérer un avantage sérieux, mais pas toujours....

 

[lise35]

merci beaucoup pour ton avis .
nous avons rendez vous jeudi avec notre conseil , nous allons etudier tout ceal d etres pres .
merci encore

 

[ZRR_pigeon]

merci beaucoup pour ton avis .
nous avons rendez vous jeudi avec notre conseil , nous allons etudier tout ceal d etres pres .
merci encore

d'ici la il vous faut etre plus precis avec les termes, car dans votre premier post de la discussion vous parliez d'un effet de levier plus important en utilisant plus d'apport, alors que c'est rigoureusement l'inverse. A ce niveau de patrimoine c'est plus que necessaire.

autre axe : a votre place plutot que d'etudier un nieme placement je regarderais de pres l'aspect prevoyance risque en cas de maladie et de variation brutale de vos revenus.