Produits de Défiscalisation

[RougeSang]

possible mais pour ce qui me concerne et aux prix actuels, mon loyer représente pour mon propriétaire un rendement brut (loyer annuel/valeur faciale) de 3,04% (pas scellier) sans compter taxes + frais de gestion puisqu'il fait gérer son bien par une régie.
Bref, je suis pleinement satisfait de mon statut dans ces conditions. Je constate juste que beaucoup de gens acceptent des loyers pourris tout simplement parce que la demande n'est pas la à des prix plus élevés (j'ai même fait baisser le loyer à l'entrée).
L'investissement dans l'immobilier au rang de dogme et en dehors de toute raison économique, c'est la tout le problème.
L'investissement tel que le défend Buffeto est effectivement indispensable mais il doit apporter une valeur de sélection, une efficience économique, dans l'immobilier on en est la plupart du temps très loin.

Tout à fait d'accord.
On est en pleine bulle immo. Je laisse aux pigeons le soin d'acheter. Moir à ce prix là je loue.

 

[ZRR_pigeon]

possible mais pour ce qui me concerne et aux prix actuels, mon loyer représente pour mon propriétaire un rendement brut (loyer annuel/valeur faciale) de 3,04% (pas scellier) sans compter taxes + frais de gestion puisqu'il fait gérer son bien par une régie.

Donc tu n'as pas de RP. Loin de moi l'idee de tout dogme, mais si ta stabilite geographique le permet et que les interets du pret immobilier sont inferieurs au loyer que tu payes actuellement, je ne vois pas l'interet de ne pas acheter de RP. C'est une facon d'eliminer le risque d'etre dependant d'un proprietaire qui va decider un jour de reprendre le logement et te forcera non seulement a demenager mais peut etre a louer un truc moins allechant.

C'est aussi une protection contre le risque d'envolee des loyers (meme si aujourd'hui il est faible). Car meme si on est contre le concept, il faut bien habiter a proximite du boulot/ecole etc...

 

[RougeSang]

Aux prix actuels, tu perds de l'argent à acheter ton logement.
Enfin dans pas mal d'endroits, dont les grandes villes.

 

[ZRR_pigeon]

Aux prix actuels, tu perds de l'argent à acheter ton logement.

Ca; c'est de la generalisation a l'emporte pieces...
Je te donne un exemple concret qui me concerne. J'ai achete une RP 220 000 euros qui se loue 870+100 euros par mois.
J'ai un pret 110% dessus a 0.63%, ce qui fait que mes interets mensuels sont de l'ordre de 100 euros aujourd'hui (2 ans de remboursé sur 20).

Les biens etant rares la ou j'ai achete, j'ai laisse je pense 10 000 euros de plus que ce que j'aurais pu si j'avais voulu prendre le risque de le voir me filer sous le nez.
J'ai achete en frais de notaires reduits. Comparons 100 euros d'interets avec les 970 euros de loyer et expliques moi comment il vaut mieux louer !!!

Si les prets etaient a 6% j'aurais eu un raisonnement different. j'aurais aussi utilisé mon apport plutot que de le placer et d'emprunter a 110%.

 

[Buffeto]

Aux prix actuels, tu perds de l'argent à acheter ton logement.
.

aux prix des loyers actuels , c'est difficile de trouver à se loger décemment , notamment dans les grandes villes

 

[Gagarine]

Ca tourne un peu en rond vot' truc ! Combien de français ont un patrimoine immobilier à ce point conséquent qu'il leur permet d'en vivre ? Je vois que le mythe de l'affreux rentier existe toujours... Alors que l'affreux rentier est bien souvent en même temps un entrepreneur. Ce qui le rend encore plus méchant car non content de faire de l'argent sur le dos du pauv' salarié, il lui reprend en loyer ce qu'il lui a donné en salaire ! Car France, n'oublions jamais que les riches sont les méchants et les pauvres sont les gentils. Et comme par hasard, tout le monde voudrait être méchant... (Coluche)
Bon, je vous laisse car j'ai une fiche emprunteur à remplir. J'aurais du rester locataire !

 

[ZRR_pigeon]

Ca tourne un peu en rond vot' truc ! Combien de français ont un patrimoine immobilier à ce point conséquent qu'il leur permet d'en vivre ?

ben toi, non ?

et puis meme a notre niveau, si l'immo locatif nous apporte un complement de revenu a defaut d'un revenu entier, c'est pas terrible de le voir attaqué de toutes parts. Quand la CSG-RDS sera a 20% en 2012 juste apres la victoire des socialistes, il s'agira de ne pas faire de l'immo locatif.

 

[Bandit]

Donc tu n'as pas de RP. Loin de moi l'idee de tout dogme, mais si ta stabilite geographique le permet et que les interets du pret immobilier sont inferieurs au loyer que tu payes actuellement, je ne vois pas l'interet de ne pas acheter de RP. C'est une facon d'eliminer le risque d'etre dependant d'un proprietaire qui va decider un jour de reprendre le logement et te forcera non seulement a demenager mais peut etre a louer un truc moins allechant.

c'est une façon de voire les choses
le calcul loyer cf intérêts est trop simpliste car les frais et taxes de propriété (au moment de la transaction mais aussi de façon récurrente) sont bien plus élevés que ceux de location
ensuite ce raisonnement est valable si l'on considère que l'immo ne baisse jamais, j'essaie d'être parfaitement froid sur cette réflexion et comme pour tous les actifs j'essaie d'éviter d'acheter au plus haut. Je me représente toujours un rapport gain/perte potentiels et probabilité de chaque scenario pour prendre une décision.
J'estime actuellement que le prix de l'immobilier a une probabilité assez forte de stagner ou baisser et qu'au contraire sa marge d'appréciation a été réduite à peau de chagrin.
Je peux évidemment me tromper mais partant sur ce scénario, pour que l'achat soit rentable par rapport à une location il faudrait une super affaire.

Pour que le proprio reprenne son bien, il faut que ce soit pour l'habiter et le préavis est de 6 mois, les baux de locations sont fort heureusement assez protecteurs une fois encore la probabilité est faible.

C'est aussi une protection contre le risque d'envolee des loyers (meme si aujourd'hui il est faible). Car meme si on est contre le concept, il faut bien habiter a proximite du boulot/ecole etc...

les loyers sont indexés, une envolée correspondrait à une envolée de l'inflation donc de mes revenus. Je suis donc protégé contre une hausse sauvage de loyer mais je peux jouer la baisse en cas de grosse déprime du marché immo, je suis mobile et peut faire pression sur mon propriétaire pour qu'il baisse le loyer ou alors changer pour mieux/moins cher. En étant proprio je ne peux guère qu'encaisser la baisse qui est certes virtuelle tant que je ne dois pas vendre mais toujours désagréable.
(pour la proximité je suis en PLEIN centre ville d'une des 5 plus grandes villes de France donc aucun problème )

pour étoffer un peu l'argumentation, je te propose un peu de lecture, une autre façon de penser même si ce n'est évidemment pas applicable à tout le monde.

Je te donne un exemple concret qui me concerne. J'ai achete une RP 220 000 euros qui se loue 870+100 euros par mois.
J'ai un pret 110% dessus a 0.63%, ce qui fait que mes interets mensuels sont de l'ordre de 100 euros aujourd'hui (2 ans de remboursé sur 20).

c'est sans compter les inévitables travaux d'entretien, les frais de notaire, la taxe foncière.... Ceci dit à ce niveau de prix et en cas de stabilité géographique il vaut effectivement mieux acheter. Il y a de gros effets de seuil, les locataires acceptant de payer plus de 1000€ de loyer en dehors de Paris sont rares (la plupart préfèrent justement acheter un truc plus petit/plus loin plutot que de "jeter l'argent par les fenêtres")

Mon exemple pour te montrer que chaque situation est différente:
je loue un appartement 1150€/mois qui vaut (cf équivalent sur site internet célèbre d'annonces immo entre 420 et 450k€)
pour acheter à 110% à 4% assurance incluse ca me ferait donc des mensualités sur 20ans de plus de 3000€ et les simples intérêts ne rejoindraient mon loyer actuel qu'en 2018.
bref il faut que je sois vraiment sur de ne pas avoir à déménager pendant très très longtemps et que les prix ne baissent pas pour que l'opération soit rentable.

 

[Bandit]

aux prix des loyers actuels , c'est difficile de trouver à se loger décemment , notamment dans les grandes villes

il y a de gros effets de seuil, ce n'est pas si simple cf mon exemple.

 

[Bandit]

Ca tourne un peu en rond vot' truc ! Combien de français ont un patrimoine immobilier à ce point conséquent qu'il leur permet d'en vivre ? Je vois que le mythe de l'affreux rentier existe toujours... Alors que l'affreux rentier est bien souvent en même temps un entrepreneur. Ce qui le rend encore plus méchant car non content de faire de l'argent sur le dos du pauv' salarié, il lui reprend en loyer ce qu'il lui a donné en salaire ! Car France, n'oublions jamais que les riches sont les méchants et les pauvres sont les gentils. Et comme par hasard, tout le monde voudrait être méchant... (Coluche)
Bon, je vous laisse car j'ai une fiche emprunteur à remplir. J'aurais du rester locataire !

la question n'est pas tellement sur les personnes (donc pas de gentils ni de méchants) mais sur la macroéconomie. En voulant favoriser la croissance et l'activité voire améliorer les conditions de logement des français est-il utile de réguler/taxer ce secteur?