vendre ou loué

[Gagarine]

C'est de l'argent immobilisé mais qui ne dort pas puisqu'il vous rapporte des loyers au même titre qu'un placement liquide vous rapportez des intérêts.

Et attention à ne pas mélanger les 2 questions : "Est-ce que je dois vendre pour rembourser pour emprunt actuel ?" et "Est-ce que je dois vendre pour placer mon argent ailleurs". Dans le 1er cas, comme déjà dit, soit vous augmentez votre patrimoine (autrement dit vous choisissez de vous enrichir) soit vous la jouez "zen" en soldant vos crédits. Dans le 2nd cas, vous choisissez d'augmenter votre patrimoine et vous cherchez à l'optimiser (donc vous gardez un ou plusieurs emprunts).

 

[dodo1]

j'aime bien quand tu dis

vous choisissez de vous enrichir

est ce que l'on choisi pas de s'enregistrer dans les deux esemples

dans le premier car je mets un appartement payé en location et je garde a crédit ma résidence principale, là on peux dire que je m'enrichi grace aux loyer.

dans le second cas je vend mon appartement qui me sert a payé ma résidence principale, mais qui me permettra de pouvoir épargné pour acheter un appartement pour du locatif.
donc on peut aussi parler d'enrichissement.


dans les 2 cas le patrimoine sera d'une résidence principale + un bien locatif, la seule différence est au niveau du transfert de l'emprunt.

et dans mon premier cas le bien locatif est déjà payé ce qui est peut être pas forcément un avantage.

 

[Gagarine]

Là, vous changez les données du problème en cours de route !

La question initiale était de savoir si vous préfériez solder vos crédits ou garder un emprunt sur votre RP. Si maintenant vous ajoutez que vous voulez de toutes manières acheter un autre bien pour le louer par la suite, ce n'est plus la même chose.

Du coup, quelle est la rentabilité actuelle de votre bien en location ? De plus, on en revient à votre envie de vous prendre un peu la tête ou pas. Car vendre votre bien, puis en acheter un autre, cela nécessite du temps, génère des frais et quelques maux de tête...
si l'idée est donc d'augmenter le patrimoine, pourquoi ne pas profiter des loyers du 1er bien pour autofinancer un 2nd bien. En parallèle de quoi vous continuez à rembourser le crédit de votre RP. Ainsi, au quotidien vos 2 biens en location ne vous rapportent rien ou pas grand chose mais lorsque le 2nd bien et votre RP seront payés vous serez relativement à l'abri financièrement.

 

[dodo1]

La question initiale était de savoir si vous préfériez solder vos crédits ou garder un emprunt sur votre RP. Si maintenant vous ajoutez que vous voulez de toutes manières acheter un autre bien pour le louer par la suite, ce n'est plus la même chose.

c'est des possibilité car une fois ma résidence RP payé, il faudra bien placer mon épargne et l'immobilier est quand même un des meilleurs placements.

Du coup, quelle est la rentabilité actuelle de votre bien en location ? De plus, on en revient à votre envie de vous prendre un peu la tête ou pas. Car vendre votre bien, puis en acheter un autre, cela nécessite du temps, génère des frais et quelques maux de tête...

je n'ai pas les chiffres en tete de la rentabilité, mais je vais regarder et je te dirai, mais de mémoire c'est 7 % brut en prenant en compte le prix d'achat.

c'est vrai que vendre pour acheter plus tard cela va générer des frais, problématique que je n'avais pas vu, sans compté que les prix seront plus cher.
Si j'ai pensé comme cela c'est que tout le monde me dit que pour louer il faut avoir un bien à crédit.

si l'idée est donc d'augmenter le patrimoine, pourquoi ne pas profiter des loyers du 1er bien pour autofinancer un 2nd bien. En parallèle de quoi vous continuez à rembourser le crédit de votre RP. Ainsi, au quotidien vos 2 biens en location ne vous rapportent rien ou pas grand chose mais lorsque le 2nd bien et votre RP seront payés vous serez relativement à l'abri financièrement.

je suis pas sur d'avoir tout compris , tu veux dire épargné les loyers pour réinvestir dans un autre bien immo.

pour l'instant l'idée était d'utiliser les loyers pour les travaux de ma RP.

 

[dodo1]

voilà j'ai retrouvé mes chiffres

en brut je suis à 6.95
après avoir déduits : frais de gestion agence, les frais de copro, assurance loyer impayer, taxe foncière, estimation de travaux annuel, interet restant, assurance bailleur, csg/rds.

j'arrive à un rendement net de 4,15 %
je n'ai pas tenu compte des impots car nous sommes non imposable

 

[Gagarine]

A 6,95% brut, vous devez pouvoir trouver preneur.

Concernant mon hypothèse d'un 2nd bien locatif, il s'agit de conserver le 1er et de profiter des loyers pour compléter le financement d'un 2nd bien. si un 2nd bien vous coute 250€ d'effort d'épargne mensuel mais que le 1er génère 400€ de loyer, le 2nd bien ne vous coute rien et il vous reste quand même 150€ (400-250) d'augmentation de pouvoir d'achat.
L'achat de ce 2nd bien peut se faire une fois le financement de vos travaux de RP terminé...
C'est une solution parmi tant d'autres. Pour rejoindre (une fois de plus) buffeto, je dirais qu'au delà de l'aspect financier, orientez vous peut-être vers la solution la moins anxiogène. Celle qui va vous permettre de vivre confortablement et sereinement de vos efforts. C'est épuisant d'être toujours sur la corde raide.

 

[Buffeto]

. Pour rejoindre (une fois de plus) buffeto, .

heureusement , moi ça ne me géne pas qu'on partage mon opinion ...

 

[dodo1]

A 6,95% brut, vous devez pouvoir trouver preneur.

Concernant mon hypothèse d'un 2nd bien locatif, il s'agit de conserver le 1er et de profiter des loyers pour compléter le financement d'un 2nd bien. si un 2nd bien vous coute 250€ d'effort d'épargne mensuel mais que le 1er génère 400€ de loyer, le 2nd bien ne vous coute rien et il vous reste quand même 150€ (400-250) d'augmentation de pouvoir d'achat.
L'achat de ce 2nd bien peut se faire une fois le financement de vos travaux de RP terminé...
C'est une solution parmi tant d'autres. Pour rejoindre (une fois de plus) buffeto, je dirais qu'au delà de l'aspect financier, orientez vous peut-être vers la solution la moins anxiogène. Celle qui va vous permettre de vivre confortablement et sereinement de vos efforts. C'est épuisant d'être toujours sur la corde raide.

oups je me suis un peu trompé dans mes calcul dans la déduction crédit j'avais pris toute la mensualité et non que les interets.
ma banque viens de m'ouvrir les yeux car heureusement que c'est des simu car sinon j'aurais eu le droit un redressement fiscal.

ma banque me propose d'echelonner le reste de credit soit sur 3 ou 5 ans au lieu des 10 ans pour déduire un maximun d'interet vu que la sommes n'est pas enorme
donc j'arrive a un rendement de 4.20 à 4.30 selon le calcul de la csg

ci-joint un recapitulatif de me ma simu


valeur appart ------------------------> 95 165,55
rendement brut------------------------> 6,94
loyer ---------------------------------------> 6 600,00

frais de gestion % 8,442-------------> 557,17
frais copropriete-------------------------> 200,00
loyer impayer % 2,412-------------> 159,19
taxe fonciere-----------------------------> 500,00
previsions de travaux-------------------> 500,00
intêrets de crédit------------------------> 195,00
assurances---------------------------------->40,00

TOTAL charges avant impot--------->2 151,36

loyer après charges------------------> 4 448,64

impots 5,5
csg/rds % 11---------------------------> 377,00

loyer après impots-------------------> 4071,64
intêrets de crédit


loyer net------------------------------> 4 071,64

rendement net ---------------------> 0,0428

 

[Bandit]

Si je peux me permettre de glisser un petit grain de sable dans ces excellents conseils, il semble que votre patrimoine soit 100% immobilier (non imposable, propriétaire de votre RP).
Vous partez du postulat que l'immobilier ne peut pas baisser et le passé vous donne en grande partie raison mais gardez en tête que tout votre patrimoine est exposé au même secteur et que si une baisse se produit elle aura un très fort impact sur ce dernier.

Nous autre français sommes programmés à la naissance (habitudes familiales, politiques fiscales...) pour l'investissement immobilier et avons du mal à imaginer une baisse de ce secteur.
Sans parler de cas extrêmes comme les USA, l'Espagne ou l'Irlande, jetez un oeil sur le marché immobilier allemand et vous verrez que c'est à a limite du concevable pour nous tellement les biens sont bon marché. Leur démographie est certes déclinante contrairement à la notre mais ca ne justifie pas forcément un tel écart.
Sachez également que les investisseurs institutionnels désertent le secteur de plus en plus et qu'il est soutenu à bouts de bras par les politiques fiscales qui vont subir dans un premier temps le fameux "coup de rabot" qui n'est probablement qu'un avant-gout de mesures beaucoup plus draconiennes.

Il est certes difficile de trouver des placements surs et rentables en ces temps troubles mais tout miser sur l'immobilier doit, à mon humble avis, relever d'une conviction forte et non d'un choix par défaut.

 

[erwanbre]

J'avoue que mon avis est partagé, augmenter votre patrimoine; ou payer votre nouvel appartement... Sachez que la location, à moins d'être entièrement confié à un cabinet spécialisé, n'est pas de tout repos. Et puis n'est-il pas plus simple d'acheter votre nouveau bien sans aucun remboursement à effectué si vous le financer avec l'argent de la vente ?