VEFA et ordre de debloquage?

[pasChance2]

Bonjours,

Nous avons reserver un bien en VEFA, cout:
197 500 => bien
005 000 => notaire
003 000 => guarantie
___________
205500 => Total

Financement serait le suivant:
22 000 => apport
42 900 => PTZ sur 9 ans sans différé
40 000 => Prête pass foncier différé 20 ans
03 000 => subvention collectivité locale
97 600 => prêt bancaire 20 ans


L'échéancier de la VEFA est le suivant:
30% signature chez le notaire
70% remise des clés

Donc à payer chez le notaire (si j'ai bien compris) : 197 500 x 30% + 5 000 + 3 000 = 67 250€

Comment ce passe le décalquage des prêts?
Quel possibilté avons nous, pour payé le minimum tant que nous ne somme pas dnas le bien acheté, et que cela nous coute le mini?


En 1er apport + subvention avec PTZ partiel c'est possible pour evité les intérêt intercalaire?

 

[Aristide]

Bonjours,

Comment ce passe le décalquage des prêts?
Quel possibilté avons nous, pour payé le minimum tant que nous ne somme pas dnas le bien acheté, et que cela nous coute le mini?

En 1er apport + subvention avec PTZ partiel c'est possible pour evité les intérêt intercalaire?

Bonjour,

Votre intérêt serait de débloquer en premier ce qui vous coûte le moins cher à savoir :

1) - Subvention

Si on ne raisonnait que sur les intérêts il serait préférable de débloquer le PTZ avant l'apport car cet apport est sans doute placé et vous rapporte un peu d'ntérêts.
Mais il faut aussi compter avec la prime d'assurance sur ce PTZ

2) => Si vous payez l'assurance PTZ dès la signature de l'offre de prêt = débloquer d'abord le PTZ et ainsi vous conserverez une rémunération sur votre apport placé sur un produit d'épargne

3) => Si vous payez l'asurance PTZ à la mise à disposition des fonds = débloquer d'abord l'apport personnel car les primes d'assurances PTZ risquent d'être supérieures aux intérêts que vous perdrez sur votre apport placé sur un produit d'épargne.

4) - PAS Foncier

5) - Prêt bancaire

Il faut aussi savoir que certains Etablissements permettent un amortissement dès la première mise à dispostion des fonds.

Si l'on raisonne en coût global du crédit, c'est cette façon de faire qui est la plus intéressante (amortissement plus rapide donc moins d'intérêts et moins d'assurances)

Mais j'ai cru comprendre qu'en plus de ce souhait de limiter au maximum ce coût du crédit, ce qui vous importe, c'est la charge en trésorerie et donc de réduire au maximum la superposition de ces nouvelles échéances à vos charges actuelles (loyer peut-être ?)

Si c'est bien ainsi, cette dernière possibilité d'amortir immédiatement ne vous conviendra pas.
Elle premettrait certes de réduire significativement le coût global mais les charges anciennes et nouvelles se cumuleraient le temps des travaux ce que vous semblez vouloir éviter.

Cordialement,

 

[pasChance2]

Merci de prendre le temps de me repondre.

Effectivement nous aurons un loyer à payer entre la signature chez le notaire et la remise des clés, donc nous ne pouvons pas chercher à amortir pendant cette période.

Si nous débloquons la subvention puis le PTZ et une grosse partie de l'apport pour arriver au 67 250€, le PTZ sera débloqué entièrement.
Nous allons être obligé de rembourser les mensualité du ptz non? Car dans ce cas elles serait trop élévée (400€ a rajouté à notre loyer actuel).

 

[pasChance2]

PS: Il est prévu 11 mois entre la signature chez le notaire et la remise de clés

 

[Aristide]

Si nous débloquons la subvention puis le PTZ et une grosse partie de l'apport pour arriver au 67 250€, le PTZ sera débloqué entièrement.
Nous allons être obligé de rembourser les mensualité du ptz non? Car dans ce cas elles serait trop élévée (400€ a rajouté à notre loyer actuel).

Si le PTZ est sans diféfféré, oui effectivement.

Votre problème de trésorerie prévalant sur celui du coût global du crédit il faut donc débloquer la subvention + l'apport personnel + PAS foncier si un déféré est possible (si non prêt bancaire avec différé)

NB) - Si possible optez pour un différé partiel encore appelé différé de capital. Vous aurez alors des intérêts à payer mais votre coût global sera réduit par rapport à un différé total encore appelé franchise.

Si ce n'est pas possible et que vous deviez donc prendre cette franchise, attention au mode de capitalisation des intérêts. Vous pourriez en effet être amenés à payer des intérêts sur les intérêts.

A ce sujet et à toutes fins utiles, je vous suggère de lire les nombreux échanges antérieurs sur ce sujet:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/teg-sur-credit-relais.10589/.

Cordialement,

 

[pasChance2]

Si j'ai bien compris voilà les différentes possibilités pour une somme à deblquée de 67 250€ pour la signature chez le notaire:

1. ordre 1
   Subvention + apport personnel + 42250 du PTZ ( donc débloqué partiellement )
   Charge mensuelle supposée: assurances ( pas de frais intercalaire sur du PTZ)
2. ordre 2
   Subvention + apport personnel + 40000 PASS foncier + 2250 du prêt
   Charge mensuelle supposée: assurances + intérêt du passe foncier ( 50 euro ) + intérêts du prêt principal
   principale
3. ordre 3
   Subvention + apport personnel + 42250 du prêt principale
   Charge mensuelle supposée: assurances + intérêts du prêt principal
   principale (différé de capital)
4. ordre 3 avec amortissement dès la première mise à dispostion des fonds.
   Subvention + apport personnel + 42250 du prêt principale
   Charge mensuelle supposée: aucune idée!??

Le "ordre 1" serait pour nous le plus confortable au niveau des charge mensuel et n'augmente pas le coup du crédit. Le pb c'est que visiblement ( selon ce que j'ai lu sur les forum), quelques rares banques l'accepte.

Le "ordre 2" serait sans doute acceptable pour nous les charge ne seait pas trop élevées.

Le "ordre 3" serait le pire niveau coup de crédit.

"ordre 3 avec amortissement dès la première mise..." serait le plus avantageux en terme de coup du crédit, n'ayant aucune idée du coup ne serait-ce qu'un ordre de grandeur.

J'ai commencé a négocier avec ma banque et en parallele je fait appel à un courtier (pour le moment: prêt de 97 600 sur 20 ans 3.9 hors assurance, auance en délégation 80% & 70% lissé avec un PTZ sur 9 ans de 42 900 sans différé).

Effectivement, le montant des "charges mensuelles" pour la période transitoire ( entre le notaire et la remise des clefs) est prioritaire sur le cout total du crédit.

Cependant notre budget nous permet quand même pendant cette période de supporté un une sorti supplémentaire de 200 euro environs (voir plus à définir). Par conséquent j'exclue d'office la franchise totale.

PS: cet ordre de debloquage des fonds peut-il être spécifié dans l'offre de pret ?

 

[Aristide]

Si nous débloquons la subvention puis le PTZ et une grosse partie de l'apport pour arriver au 67 250€, le PTZ sera débloqué entièrement.
Nous allons être obligé de rembourser les mensualité du ptz non? Car dans ce cas elles serait trop élévée (400€ a rajouté à notre loyer actuel).

Si j'ai bien compris voilà les différentes possibilités pour une somme à deblquée de 67 250€ pour la signature chez le notaire:

[*]ordre 1
Subvention + apport personnel + 42250 du PTZ ( donc débloqué partiellement )
Charge mensuelle supposée: assurances ( pas de frais intercalaire sur du PTZ)

Le fait que votre PTZ soit sans différé ne vous pose donc plus de problème pour l'équilibre de votre trésorerie ???

PS: cet ordre de debloquage des fonds peut-il être spécifié dans l'offre de pret ?

Vous pouvez toujours demander mai, généralement, l'odre de déblocage n'est pas indiqué dans les offes de prêts.

Cordialement,

 

[pasChance2]

Le fait que votre PTZ soit sans différé ne vous pose donc plus de problème pour l'équilibre de votre trésorerie ???

Non car dans le cas d'un déblocage partiel ( à supposer que l'établissement l'accepte ce qui n'est pas évident), il n'y a pas remboursement. Les remboursements n'intervienne qu'au déblocage total.
Je me trompe?

Vous pouvez toujours demander mai, généralement, l'odre de déblocage n'est pas indiqué dans les offes de prêts.

C'est ce que je craignais, c'est dommage car c'est un paramètre important ici, et qui pourrai éviter de mauvaise surprise.
J'essayerais de le faire figurer dessus.

 

[Aristide]

=pasChance2;81059]
"Non car dans le cas d'un déblocage partiel ( à supposer que l'établissement l'accepte ce qui n'est pas évident), il n'y a pas remboursement. Les remboursements n'intervienne qu'au déblocage total.
Je me trompe?"

Je ne me souviens pas avoir eu le cas.

Qui peut confimer ou infirmer ?

Merci

 

[pasChance2]

Un exemple d'affirmation qui n'a absolument rien d'officiel :s
http://www.forumconstruire.com/construire/topic-85886.php