Une De robien en solo

[Investisseur 23a]

Bonjour à tous,

J'ai 23ans, célibataire, CDI, 2300 € nets / mois (qui devraient aller en augmentant) et souhaiterais investir, en particulier dans la pierre.

Après avoir rencontré quelques conseillers en gestion de patrimoine, je me suis vite aperçu que les opérations de robien qu'ils proposaient dans le fin fond de la france n'étaient pas la panacée. Et pour cause, à des prix quasi équivalents, j'obtenais un appartement d'une même superficie à moins d'une demi heure de Paris.

J'ai donc choisi de foncer, seul, en effectuant une acquisition d'un T2 (48m²)en grande couronne d'un montant de 165 000 € sur 18 ans à 3.57 fixes (assurance comprise). Loyer escompté (sur la base du loyer actuel): 700 euros. Mensualités : 1050 €. Soit un effort mensuel de 350 €. Jusqu'içi pas de pb

Sauf qu'avec la réforme 2006 (car je devrais signer chez le notaire début 2006), j'ai bien conscience que l'avantage fiscal devrait être amoindri : Plafonnement des niches fiscales à 8000 €, plus d'abattement de 6 %,....
Or si on enlève l'avantage fiscal, à 3200 € du m², je ne pense pas qu'intrinséquement mon appartement puisse prendre bcp de plus value (sait on jamais !!! mais c'est loin de certain)

Du coup je suis plus sceptique quant à la rentabilité de mon investissement. Dois je attendre un peu que le marché se replie, m'orienter vers d'autres investissements, attendre de me marier (car du coup ma situation fiscale pourrait fortement évoluer),....???

Voilà, j'aimerais beaucoup avoir l'avis de grands spécialistes tels qu'on en trouve sur ce site.

PS : Je suis dans la période où une retractation est encore possible (Je n'ai plus que 6 jours devant moi !!)

Merci par avance

Bien cordialement,

Investisseur 23a

 

[afkaram]

Salut mon grand
pas simple de de Robien
Tu as 2300 € net par mois donc, pour les 9 ans qui suivent compte tenu de ton age tu sera dans la tranche marginale d'imposition 28.26% ou 37.38% grand max à mon avis. Et si la réforme fiscale passe ce qui est presque sûr tu seras à 30% de TMI (elle couvre un revenu fiscal de référence allant jusqu'au 65000 euros environ). Bref càd même quand tu auarsun revenu annul net de l'ordre 72000 euros et donc pas loin de 5500 euros par mois, tu seras à 30%. Donc pour ta simulation de robien c'est bien ce taux là qu'il faut utiliser et non ce que les logiciels des CGP te font miroiter.

Bien, ton investissement sera plafonné 10700 € les 5 premières années et si les 8000 de plafond seront retenus, ça veut ton déficit foncier sera tronqué que 2700 € et tes impôts de 2700x0.3= 810 par an donc 4050 euros en total de perdus ... Aîe, ça réduit ta rentabilité de 0.73 point en moyenne mauavais.

En plus la revalorisation de ton appart, considère le 0.2% par an grand max. nous sommes à un sommet en ce moment équivalent aux prix de l'année 1993 juste avant le krach immobilier, donc une valorisation de 1.5% souvent retenus par les CGP est à négilger.

rappelle toi aussi que tu ne peux revendre ton bien que 3 ans après le dernier amortissement donc tu investis sur 12 ans et pas 9 ans.

Ensuite tous les anciens de robien / besson des anciens prgrammes arrivent sur marché donc, les loyer valorisés de 2% annuels il ne faut en rêver comme dans les simulations. nous sommes en haut du cycle immobilier et le taux actuariel des loyers est de l'ordre de 0.7 % sur 12 ans grand max de 1.2%.

pour être honnête, avec tous ces défauts, abandonne ton projet avant qu'il ne soit tard. tu n'auras pas une renttabilité nette supérieure à 4% dans les meilleurs des cas.

Place ton argent sur une bonne assurance vie multisupport (ASAC FAPES, Compte AFER, Actepargne, symphonis, Carrefour, ..) et tu auras pour ton argent un taux moyen annuel net de 5.5 à 7 % en fonction de ton profil de risque. fais la simu, même en payant au fisc des impot et en les retranchant de tes interets cumules sur l'asurance vie, tu gardes une rentabilité de entre 4.5 et 5.3% nette de frais.

Antoine

 

[Investisseur 23a]

Tout d'abord merci Antoine d'avoir pris le temps de me répondre.

Ce qui m'embête le plus en fait, c'est de faire une de robien "moins intéressante" que ceux qui l'ont fait avant la réforme. C'est un peu comme si je craquais pour un costume à 500 €, et que sachant que mon voisin l'a eu 20% moins cher, je commence à tergiverser...

D'un point de vue rentabilité, je n'ai jamais compris comment vous arriviez à les calculer. Mais ne pensez vous pas que l'immobilier est plus sûr que les assurances vie???

Ma réflexion est la suivante :
2006-2008 : je paie environ 8000 € d'intérêts intercalaires
2008-2023 : je paie un delta de 300 € par mois (environ) soit 54 000 € sur la période + 20 000 € pour travaux, charges, taxe foncière
2023 : je vends mon bien au même prix que je l'ai acheté soit 165 000 € (- 35000 € de capital restant dû à la banque)

Ce qui signifie que même sans défiscalisation, en déboursant 82 000 € sur 15 ans, j'obtiens à terme un bien qui vaut plus du double. Ca parait si beau que je dois avoir oublié quelque chose???

En tout cas, j'ai pris en considération ton point de vue Antoine.

Merci de vos réponses.

Cdlt,

Investisseur 23a

 

[reiser]

ERREUR
Bien, ton investissement sera plafonné 10700 € les 5 premières années et si les 8000 de plafond seront retenus, ça veut ton déficit foncier sera tronqué que 2700 € et tes impôts de 2700x0.3= 810 par an donc 4050 euros en total de perdus ... Aîe, ça réduit ta rentabilité de 0.73 point en moyenne mauavais.

le deficit foncier à 10700 est conservé

les 8000 conserve la reduction des impot en calcul final

 

[Investisseur 23a]

Bonsoir,

Du coup ça vaut le coup mon histoire???*

Merci

 

[Babar]

Allez voir sur impots.gouv.fr , vous verrez (impots particuliers, documentation fichiers à télécharger en pdf), que dans 99% des cas le plafonnement des niches ne jouera pas sur la Robien; les 8000 € ne sont pas un plafonnement des déficits fonciers et je vois beaucoup de bétises sur ce forum écrites par des gens qui n'y connaissent rien.
Documentez-vous avant de dire n'importe quoi.

 

[Investisseur 23a]

Bonjour,

Que me conseillez vous alors??? Vous parait elle bien ma de robien?

Si j'hésite vous allez me dire mieux vaut ne pas se lancer c'est plus prudent !!!

J'aimerais me constituer un capital à long terme (10 ans), et je ne vois pas mieux, dans mon cas, que la de robien

 

[Babar]

Non, ce n'est pas qu'elle n'est pas bien, c'est que compte tenu de votre âge et de votre situation familiale, il y a d'abord 2 questions à vous poser:
Je suis célibataire, ai-je vocation à le rester de façon sure et sans enfants dans au moins les 5 ans qui viennent.
Si je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale, est ce qu'un investissement faiblement défiscalisé ne va pas m'empêcher (voir avec les banques) de le devenir.
Enfin, vous êtes à peine dans la TMI à 30%; le moindre déficit foncier vous fera descendre dans la tranche à 14%; si en plus vous devenez marié et père de famille, vous pourrez descendre dans la tranche à 5.5%, alors là...

Babar

 

[Investisseur 23a]

Effectivement se lancer dans une robien avec un avenir aussi incertain que le mien est très compliqué...

Que me conseilleriez vous comme placement? je peux placer 1000€ /mois (je suis logé à titre gratuit)

 

[Babar]

Si vous voulez vraiment vous lancer dans l'immobilier, sans savoir où vous êtes, pourquoi pas un garage ou un parking dans un immeuble? La mise de fond est abordable, le rendement locatif est en général bon, les frais d'entretien nuls, la taxe foncière faible, et c'est toujours recherché. Dans ce cas vous empruntez, pas d'amortissement Robien, mais vous gardez de l'elasticité pour plus tard.

Sinon une assurance-vie à versements programmés ou non avec une partie (de 30 à 50% selon votre feeling) en multi-supports. vous pourrez toujours demander des avances ou faire des rachats et la fiscalité est attrayante; une bonne possibilité avant d'y voir plus clair.