TEG et prêt 110%

[eurisko]

Bonjour,

En cas de prêt 110%, c'est à dire : montant de l'acquisition
immobilère + frais notaire + hypothèque, le TEG ne serait-il pas
quasiment identique au taux nominal + assurance? (taux nominal +
assurance simplement majorés des incidences respectives des frais de
dossier et d'assurance incendie si cette dernière conditionne
l'octroi du prêt)?
merci, je peine à trouver une information sur ce point

 

[IMEI]

Le TEG ne dépends pas du rapport capital emprunté/valeur maison.

 

[eurisko]

Le TEG ne dépends pas du rapport capital emprunté/valeur maison.

Certes, mais sans doute me suis-je mal expliqué.

Lorsque un prêt recouvre le seul immobilier, le coût global du prêt doit prendre en compte les intérêts du prêt + l'ADI + les frais d'acte + les frais d'hypothèque + les frais de dossier + Les frais d'assurance incendie lorsque cette assurance conditionne l'octroi du prêt.

Cependant, si l'on augmente le capital emprunté de manière à payer l'immobilier + les frais de notaire + l'hypothèque, il me semble que le coût global du prêt se simplifie en intérêt du prêt + ADI + frais de dossier + assurance incendie. C'est ce raisonnement logique que je cherchais à transformer en certitude. Le TEG est donc quasiment identique au nominal + ADI

 

[Aristide]

Non, non,

Même si l'on finance plus que la valeur de limmeuble, le TEG se calcule à partir des flux d'entrée de tésorerie et des flux de sortie de trésorerie relatifs ce prêt.
Le TEG est atteint lorsque la somme des flux de sortie de trésorerie actualisés à l'instant zéro (=mise à disposition des fonds) est égal à la somme des flux nets de rentrées de trésorerie à cet instant.

Exemple
L'immeuble vaut 100.000€ hors frais
Les frais d'acquisition sont de 7.000€
Les frais de garantie sont de 2.000€
Les frais de dossier sont de 1.000€

Le crédit est de 100.000€ + 7.000 + 2.000€ + 1.000€ = 110.00€
au taux de 4,50% sur 180 mois soit une mensualité de 841,50€
L'assurance est à 0,4364% soit 40€/ mois
Echéance avec ADI = 881,50€

A l'instant zéro = mise à disposition des fonds, le flux net de rentrée de trésorerie est égal à 100.000€ - (garantie 2.000€ + dossier 1.000€) = 97.000€ (les frais d'acquisition ne sont donc pas pris en considération car il ne concerne pas le prêt).
Passé la mise à disposition des fonds et ces retenues, il ay aura 180 mensualités de 881,50€ qui seront autant de flux de sortie de trésorerie.

"I" étant le taux que l'on cherche:

On fait la somme de tous ces flux actualisés (1er mois = 881,50 * (1+i)^-1 + 2è mois = 881,50 * (1+i)^-2 +......180è mois = 881,50 * (1+i)^-180)
Quand cette somme sera égale à 97.000€, le TEG sera atteint.

Dans mon exemple le TEG est de 5,6268%

Si vous ajoutez le taux nominal du prêt au taux d'ADI vous obtenez 4,50% + 0,4364% = 4,9364% ce qui n'est pas la même chose.

Cordialement

 

[eurisko]

Un Grand merci Aristide !!!

merci d'avoir pris le temps d'exposer un exemple précis et répondant à ma question.
Donc le calcul est le même que les frais soient empruntés en plus du montant de l'acquisition ou payés directement par l'emprunteur.

Cordialement

 

[Elaphus]

Aristide, ce mode de calcul vaut-il pour les prêts consentis antérieurement au 01/07/2002 (rédaction en vigueur de l'article R.313-1 du Code de la Consommation), de sorte que le calcul devait alors établir un TEG proportionnel ? De même pour ce développemnt que vous aviez fait :
formule dite par vous classique chez les notaires ne sachant pas calculer un TEG :

Frais d’hypothèque estimés / nombre années du prêt / Capital emprunté x 100.
Or le calcul d'un TEG se fait par la somme de flux d'entrées de trésorerie et de sorties de trésorerie actualisés.Il est atteint lorsque ces sommes de flux entrée/sortie actualisés sont égaux.
Les frais de garanties sont donc un flux de sortie de trésorerie qui intervient à l'instant "zéro", c'est à dire au moment de la remise des fonds.
Comme les frais de dossier et autres frais éventuels imposés à l'emprunteur payables au départ, les frais de garanties viennent donc en déduction du capital mis à disposition, dans le calcul du TEG

 

[Aristide]

Aristide, ce mode de calcul vaut-il pour les prêts consentis antérieurement au 01/07/2002 (rédaction en vigueur de l'article R.313-1 du Code de la Consommation), de sorte que le calcul devait alors établir un TEG proportionnel ? De même pour ce développemnt que vous aviez fait :
formule dite par vous classique chez les notaires ne sachant pas calculer un TEG :

Bonjour,

Je ne suis pas certain d'avoir parfaitement compris votre question.

Je tente cependant de répondre; éventuellement, si je suis hors sujet, vous pourrez m'interroger de nouveau.

1) - Le TEG a toujours été calculé en mode proportionnel et l'est toujours pour les prêts autres que consommation (donc pour prêts professionnels et immobiliers).

Ce qui vous trompe, je suppose, c’est que l’article R 313-1 du Code de la consommation dit « Le taux de période est calculé actuariellement....... »
C’est un peu compliqué à expliquer mais je vais essayer.

Le taux de période est toujours calculé actuariellement.
Supposons un prêt de 100.000€ à 5% remboursable en 240 mensualités de 659,96€
Supposons qu’il y ait 1.000€ de frais de dossier.
« i » sera le taux de période que l’on cherche en résolvant l’équation suivante :
(100.000 – 1000) = (659,96 (1+i) ^-1) + (659,96 (1+i) ^-2) + .......... (659,96 (1+i) ^-239) + (659,96 (1+i) ^-240)

Dans ce cas, le taux de période « i » a été calculé actuariellement et est égal à 0,426695451934%

Partant de là on calcul le TEG proportionnel en multipliant ce taux périodique par 12 car nous sommes en échéances mensuelles soit :
TEG = 0,426695451934% x 12 = 5,1203%

Pour obtenir le TAEG (TEG en mode actuariel) on repart de ce même taux périodique en appliquant la formule suivante :
TAEG = (((1 + 0,426695451934%) ^12) - 1)
TAEG = 5,2422%

Si les échéances avaient été autres que mensuelles le « 12 » aurait été remplacé par « 4 » (trimestres) ou « 2 » (semestres
Pour les échéances annuelles les taux, proportionnel et actuariel, sont égaux

Par contre, pour les prêts à la consommation, depuis la directive européenne 98/7/CE du 16/02/1998, il est calculé en mode actuariel. Au niveau européen il s'appelle alors TAEG mais en droit français la transposition a prévu de conserver l'appellation TEG.

2) - Pour le TEG calculé par les notaires je ne puis vous dire précisément si cette (mauvaise) façon de faire a complètement disparu ou non.
Mon sentiment (mais ce n'est qu'une réflexion personnelle) est que les études s"étant beaucoup informatisée, je suppose que cette pratique est en régression ( ?).

Cordialement,