TEG erroné et sanctions

[Aristide]

Bravo ! Voilà une analyse édifiante ! Et Bravo de l'avoir retrouvée dans les méandres du net (meilleure que moi dans les recherches !).

Pour faire suite à nos échanges où j'évoquais la possibilité d'introduire une demande subsidiaire s'agissant d'un TEG erroné pour avoir omis d'intégrer les coûts de l'ADI, au cas présent, en imaginant une argumentation bien étayée, vous pourriez dès lors ajouter un autre chapitre de votre demande principale fondée sur l'absence de consentement compte tenu d'une information tronquée et trompeuse de votre banque, qui pourrait du reste s'apparenter au dol.

À réfléchir, mais il y a matière

Vous pourriez avoir un dossier imparable.

NB) - Dans le calcul d'un TAEA les assurances obligatoires et facultatives sont prises en compte.

????????
Vous ne trouvez pas curieux que, en juillet 2017, ce site parle du TEG mais ignore à le fois le TAEG et le TAEA.

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,

Je vous ai fait remarquer que le notaire à lui même reconnu son erreur; c'est donc bien que le contrat SSP signé antérieurement avait été - de par le volonté du prêteur - rédigé avec une asurance facultative.

Quant à la proposition de financement = simple simulation valant compte rendu d'entretien, vous savez bien que ce sont des formules standards. Encore une fois document non signé.

Ensuite vient le dossier de demande de prêt avec saisies des caractéristiques réelles et personnalisées des crédits considérés qui seront reprises dans l'offre (prêt particulier) ou contrat (prêt professionnel). Et je répète que ce dossier de prêt contient une clause d'exactitude des renseignements fournis, de sincérité et de bonne foi et est signé des emprunteurs.

Cdt

Nous ne parlons pas le même langage.
Personnellement, je n'ai rien à retirer de ce que j'ai écrit.
Je vous invite à vous poser cette simple question: quelle est la véritable politique du CA en terme de prêts immobiliers: que l'ADI soit obligatoire ou quelle soit facultative ?
C'est la première question que va se poser le juge.
Dans l'hypothèse ou sa conviction est "obligatoire" la seconde question sera: quelles peuvent être les conséquences des erreurs (ou fautes) commises ?

 

[Aristide]

Comme quasiment toutes les banques de par ce que j'en sais, dans le cas général le CA rend une assurance obligatoire à 100% répartie ou non sur deux têtes (si deux emprunteurs)

Il conseille une assurance à 100% sur les deux têtes mais ce n'est qu'un conseil et les seconds 100% sont donc facultatifs.

Mais cas général ne veut pas dire dans absolument tous le dossiers; c'est l'offre/contrat qui fait foi, laquelle offre/contrat vaut instructions au notaire si acte authentique de prise de garantie à suivre et donc indexation.

cdt

 

[agra07]

Merci pour l'info.
Donc vous admettez quelque part que les documents fournis ne sont pas entièrement sincères, à tout le moins ambigus, voire trompeurs.
J'hésiterais à qualifier de "dol" un tel comportement comme l'évoque @Jurisprudence mais on en est très proche.
Je rappellerai pour ceux qui ne le savent pas que le dol se caractérise (aujourd'hui) par l'erreur volontaire.

 

[Aristide]

Non pas du tout; où avez vous vu cela ?

Une fois encore après la proposition de financement qui n'est qu'une simulation valant compte rendu - non signé - d'un entretien et déclarations verbales sans justificatifs, il y a :

1) - Un dossier de demande de prêts avec toutes leurs caractéristiques réelles et précises - dont les options d'assurances - fourniture de tous justificatifs utiles et signatures des emprunteurs.

2) - Après analyse et acceptation de la banque, une offre ou contrat SSP qui reprend ces caractéristiques.

Les emprunteurs ont le loisir d'accepter ou non cette offre/contrat.

S'ils l'acceptent (= donc nouvelles signatures des emprunteurs souvent avec mention préalable "Lu et approuvé") c'est le vrai contrat synallagmatique sous seings privés.

3) - En cas de garanties réelles immobilière cette offre ou contrat est adressée au notaire rédacteur désigné par les emprunteurs et vaut "Instructions au notaire" pour la rédaction de son acte authentique de réitération et inscription de la garantie voulue. Contrat SSP initial annexé.

+ Si le dossier signé des emprunteurs prévoit une assurance à 100% obligatoire sur la tête de Mr et une assurance facultative à 100% sur la tête de Mme.

+ Si le contrat synallagmatique signé Sous Seings Privés reprend bien la clause prévue "assurance à 100% obligatoire sur la tête de Mr et une assurance facultative à 100% sur la tête de Mme"

=> Je ne vois pas en quoi une banque qui exige une assurance à 100% (répartie ou non) et conseille seulement la seconde en la rendant facultative se rendrait coupable de "documents fournis ne sont pas entièrement sincères, à tout le moins ambigus, voire trompeurs".

Dans le cas de caroapéro le problème est que le notaire n'a pas suivi les instructions que la banque lui a fournies de par le contrat SSP de base qui prévoyait "assurances facultatives".

J'ajoute que parmi les objets à financer il y avait une "acquisition de locaux professionnels" avec inscription de Privilège de Prêteur de Deniers.

Cela signifie que les emprunteurs ont dû donner instruction à leur banque de procéder à une mise à dispostion de fonds entre les mains du notaire à hauteur du prix d'acquisition pour le jour de la signature de l'acte authentique, faute de quoi le PPD devenait impossible.

Comment alors imaginer que - outre l'avoir déjà accepté - demandant ledit déblocage ils n'étaient pas d'accord sur les termes dudit contrat ?

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

Bravo ! Voilà une analyse édifiante !

Le problème de ce document est qu'il n'est pas "sourcé", on ne connait rien de l'auteur : il n'y a aucune coordonnée ni postale ni téléphonique et sur le site je n'ai pas su voir les mentions légales, même pas un numéro de siren !!.

De plus dans cet article, il est évoqué un site en laissant penser que cette banque n'a qu'un site. Or cet établissement bancaire est organisé en Caisses Régionales qui ont chacune des sites différents et des publications différentes et des méthodes différentes.

A titre d'exemple certaines caisses décomptent les intérêts (Crédit Immobilier) en retenant des années de 365 ou 366 jours et d'autres retiennent l'année lombarde.

Il est à remarquer aussi que cet article ne pointe sur aucune jurisprudence ou texte législatif. Cela ressemble plus à un billet d'humeur, me semble-t-il.

la possibilité d'introduire une demande subsidiaire s'agissant d'un TEG erroné

la banque risque d'évoquer un moyen nouveau en appel et demander le rejet de cette nouvelle formulation, non ????

compte tenu d'une information tronquée et trompeuse de votre banque, qui pourrait du reste s'apparenter au dol.

Quelques précisions sur la réticence dolosive et le dol ICI article rédigé par un Conseiller Honoraire à la Cour d'Appel de Versailles.
Les quelques avocats que j'ai pu interroger sur le sujet, au cours des dernières années, considèrent que c'est une cause très difficile à plaider. Mais peut-être que le Conseil de Caroapero ne partage pas cet avis. Ce serait plus simple de poser la question. Certains forumeurs ont peut-être des jurisprudences sur le dol en matière de contrat bancaire.

Ce serait bien que Caroapero nous fasse part des réflexions de son avocat sur le sujet, car comme vous le résumez

il y a du boulot !

Mais "à vaincre sans péril, on triomphe sans gloire"

 

[caroapero]

Merci Aristide pour vos précieuses précisions claires

Les frais rendus obligatoires par l'inscription des garanties réelles immobilière (PPD ou/et hypothèque) mais pas les frais d'acte d'acquisition (appelés à tort frais de notaire).

Ok et avez-vous déjà vu ou connu un contrat prêt qui prévoyait les frais d'acte notarié (d'acte d'acquisition) ?

Je ne sais pas le libelle exact de l'objet à financer dans votre premier contrat SSP ni dans le second authentique mais dans la proposition de financement initiale «l'objet principal du contrat» est clairement indiquée:

=> Projet à financer : Acquisition de locaux professionnels + Aménagements + matériels.

Objet du financement / Destination des fonds : Bâtiment à usage commercial - achat bâtiment à usage professionnel

Si la banque rend l'assurance incendie obligatoire elle doit aussi intégrer le coût des primes sur la durée dans le calcul du TEG.

Dans votre cas au niveau du premier contrat SSP tant l'assurance décès invalidité que l'assurance incendie semblent donc facultatives.

Je l'avais bien saisi : merci
Oui, mais sur le fonds : les clauses dites tous 2 "facultatives" et non subordonnées à l'octroi du prêt ne sont pas rédigées de la même façon ... Je ne m'exprime probablement pas correctement ...
Pourquoi ils n'ont pas tout simplement écrit/inscrit la même chose ? bien que j'imagine fort bien que vous n'avez pas la réponse

Merci encore !

Agra07 : parceque sur le papier : un TEG n'incluant pas l'assurance ADI fausse l'emprunteur non informé de cette composante et ne fonde pas sa comparaison des taux sur les mêmes critères. Selon moi, ils entretiennent très clairement une ambiguîté volontaire nuisant ainsi à la bonne appréciation des emprunteurs !

Bravo ! Voilà une analyse édifiante ! Et Bravo de l'avoir retrouvée dans les méandres du net (meilleure que moi dans les recherches !).

Génie il n'y pas "meilleur" !!

Bon courage, il y a du boulot !

A cette heure ci, je vous le concède ! Merci

Je vous ai fait remarquer que le notaire à lui même reconnu son erreur; c'est donc bien que le contrat SSP signé antérieurement avait été - de par le volonté du prêteur - rédigé avec une asurance facultative.

Et toute la problématique juridique étant d'apporter la preuve de cette volonté

Comme quasiment toutes les banques de par ce que j'en sais, dans le cas général le CA rend une assurance obligatoire à 100% répartie ou non sur deux têtes (si deux emprunteurs)

Et un contrat tel que le mien avec 50/50 sur chaque tête des 2 associés sans obligation : vous avez déjà vu ?

S'ils l'acceptent (= donc nouvelles signatures des emprunteurs souvent avec mention préalable "Lu et approuvé") c'est le vrai contrat synallagmatique sous seings privés.

Petite précision qui peut avoir son importance : le CA n'apporte pas ce document signé dans ses pièces; et l'annexe de mon acte authentique n'est pas signé. Mon conseil n'a pas manqué de le soulever en 1ère instance en insistant que seul l'acte notarié est signé des emprunteurs et non le contrat prêt annexé.

=> Je ne vois pas en quoi une banque qui exige une assurance à 100% (répartie ou non) et conseille seulement la seconde en la rendant facultative se rendrait coupable de "documents fournis ne sont pas entièrement sincères, à tout le moins ambigus, voire trompeurs".

Dans le cas de caroapéro le problème est que le notaire n'a pas suivi les instructions que la banque lui a fournies de par le contrat SSP de base qui prévoyait "assurances facultatives".

Dans mon cas : aucune exigence 0 ! J'ai trouvé plusieurs décisions (CA et Cass) sur ce cas là : les 2 : une part facultative et une part obligatoire, mais jamais un cas comme le mien avec 0 obligatoire et tout facultatif

 

[agra07]

Comme quasiment toutes les banques de par ce que j'en sais, dans le cas général le CA rend une assurance obligatoire à 100% répartie ou non sur deux têtes (si deux emprunteurs)

Bonsoir,
Je pensais que l'assurance souscrite dans le cas de @caroapero, soit 50-50% sur les deux têtes entrait dans cette catégorie.
J'ai du mal comprendre cette phrase (?).

 

[agra07]

Quelques précisions sur la réticence dolosive et le dol ICI article rédigé par un Conseiller Honoraire à la Cour d'Appel de Versailles.

Bonsoir,
en complément à cet article, je précise que le dol se définissait autrefois comme la volonté de nuire.
Puis la jurisprudence de la Cour de Cassation a étendu le champ du dol à l'erreur commise sciemment (sans nécessairement l'intention de nuire).

 

[Marioux]

Bonjour à tous,
"TEG erroné … ", ou non ? : Toujours à propos du Calcul du Taux Effectif Global Annualisé, pour poursuivre le raisonnement, on peut reprendre le Cas 2) du Prêt évoqué au Post #125, en l’adaptant à la Périodicité de 70 Jours et au Rapport à prendre en compte entre les Durées de l’Année Civile et de la Période Unitaire, donnés en exemple par Aristide, en limitant le Nombre d’Échéances à 5 !
L’énoncé devient celui du Cas 2a) suivant :
"Le capital initial prêté est de 120 000€ et ne nécessite pas d’apport personnel ;
Le montant global stipulé des intérêts est de 1 200€, soit 1% du capital prêté ! ;
Il est prévu 5 échéances d’un montant constant de :
(120 000€/5 = 24 000€ de Principal Amorti) + (1 200€/5 = 240€ d’Intérêt Payé) = 24 240€ par Échéance ;
Le remboursement total est donc de : 5 x 24 240€ = 121 200€ ;
Le coût du prêt, bien sûr égal ici au montant global des intérêts, s’élève encore à :
121 200€ - 120 000€ = 1 200€ (Car il n’y a pas de Frais de Dossier, ni d’ADI)"
Compte tenu du Rapport Durée Année Civile/Durée Période Unitaire (365/70 = 5,214 285 7..., selon l'hypothèse d'Aristide), on peut aisément établir le Tableau d'Amortissement, ci-joint, en Année Commune de 365 Jours.
(Si j’ai commis des erreurs de Calculs, je suis preneur des Corrections nécessaires ! Merci d’avance !)
Cdt.