taux endettement élevé : 2 avis différents

[phanou76]

Bonjour,
Je suis en cours d'achat d'un appartement (compromis de vente signé sous peu), et j'aimerais avoir votre avis, s.v.p. sur mon cas :

Ma situation actuelle :
- Célibataire.
- 34 ans.
- Salaire : 2800€/mois (ancienneté 8 ans, situation professionnelle très stable).
- Loyer : 820€/mois cc.
- Prêt immo. d'un investissement locatif : 640€/mois.
- Revenues fonciers : 700€/mois (studio à Paris).
- Pas d'autres crédits en cours.
- Argent mis de coté : 500€/mois en moyenne.

L'appartement coute 165000€ (frais de notaire inclus).
Je peux bénéficier d'un prêt "patronal" à 1.5% de 15000€.
Apport personnel : 40000€
Prêt demandé 110000€.

Et il me reste 20000€ sur divers autres comptes (CEL au plafond, trop jeune pour pouvoir être utilisé, LA, LDD) que je ne mets pas en apport.

J'ai vu deux banques différentes (autre que la mienne pour l'instant) pour avoir idée si je pouvais financer ce bien.

1ère banque : "aucun problème!" proposition intéressante donnant 900€ de remboursement par mois sur 15 ans (~800€ pour la banque et ~100 prêt patronal).

2ème banque : "taux d'endettement de 44%, donc la demande de dérogation pour faire passer ce crédit aboutira certainement à un échec".

Le jeune banquier que j'ai vu en premier ne se serait-il pas emballé un peu trop vite ? ou alors certaines banques sont plus souples que d'autres ?
Je vais voir très vite ma banque actuelle pour avoir sa position.

Qu'elle est votre avis ?

 

[Kenko822]

Le premier à considérer votre investissement locatif comme une opération blanche dans votre niveau d'endettement.

Le second à raisonné (prêt locatif + prêt RP) / Loyer percu + Salaire.

Ces deux raisonnement donne des taux d'endettement différent. Il n'y a pas de règles établit, certains établissement raisonne d'une façon ou d'une autre. Mais bien souvent c'est du cas par cas.

Dans votre situation et sous réserve que vous conserviez une épargne résiduelle dédiée à couvrir au moins 6 mois d'impayés de loyers en plus du reste de votre épargne post projet, la première proposition qui vous a été faite semble justifiée.

Mais Aristide a déjà posté au moins 5 possibilités d'obtenir un taux d'endettement différent selon la manière dont on raisonne. Ce qui fait le choix c'est l'environnement patrimonial, le total des encours de prêts, en gros le risque global et sa répartition. Les deux réponses qui vous ont été faites sont vraies toutes les deux. Il faudrait faire préciser au second si la manière d'intepréter l'endettement dans son établissement est rigide ou peut être appréciée au cas par cas.

Dans l'immédiat le prochain interlocuteur devrait être votre propre banque, qui a l'avantage de vous connaitre et de pouvoir mieux apprécier cette notion de risque.

 

[phanou76]

Effectivement, mon idée de conserver 20000€ était dans le but de couvrir plus d'un an de loyers impayés au cas où, dans la mesure où je n'ai pas souscrit à une assurance contre les loyers impayés. D'ailleurs, si une banque m'imposait de prendre une telle assurance, je ne m'y opposerait pas.
Merci.

 

[Aristide]

Mais Aristide a déjà posté au moins 5 possibilités d'obtenir un taux d'endettement différent selon la manière dont on raisonne.

Bonjour,

A toutes fins utiles voir:

« Différents taux d’endettement »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/73030/
Cordialement

 

[phanou76]

Bonjour,
J'ai bien obtenu mon crédit avec 44% de taux d'endettement, mais avec un "restant à vivre" de 1000€ environ.
Merci à Prolapsus et Aristide !