Taux cumulé sur crédit divisé en 2 prêts

[CaptainAdHoc]

Bonjour,

j'ai acheté mon premier appartement il y a 2 ans, en passant par un courtier pour trouver le meilleur taux au vu de ma situation (profession libérale débutante, compagne en fonction publique hospitalière), et parce que je n'y connaissais rien en crédit.

Je suis donc passé par LCL pour avoir mon crédit, divisé en 2 prêts afin d'avoir un taux avantageux selon eux.
En voici le détail :

Apport personnel : 37 905,16 €
Prêt 1 : 166 057,00€, sur 180 mois (15 ans) à 1,65%
Prêt 2 : 139 365,00€, sur 300 mois (25 ans) à 2,15%

On m'avait donc vendu ce crédit avec un taux moyen de 1,90%, ce qui me semblait pas mal en 2016.

Sauf qu'en étudiant un peu mes relevés écoulés, je m'aperçois que je paie des intérêts sur les 2 prêts, ok, sauf que ceux du prêt n°2 sont fixes et ne viennent pas en déduction du montant emprunté durant la durée du prêt n°1, soit 15 ans !

Au final le prêt n°1 me coûte 30 176,32€ (dont 21 5971,15€ d’intérêts), et le prêt n°2 me coûte 74 925,28€ (dont 60 593,38€ d’intérêts, près de la moitié du montant emprunté) !

Je ne suis pas sûr de mes calculs et de mon raisonnement, d'où ma venue ici, mais il semblerait que mon taux global soit bien moins intéressant que ce que je pensais !

Difficile de me retourner contre ma banque car les échéanciers ont été signés. Et je pense bien que si je vais voir la concurrence ils vont me dire que chez eux c'est mieux (surtout que je pense vendre mon bien en 2019 et donc rembourser mon crédit).

Est-ce que finalement ce partage du crédit en 2 prêts m'a été délétère, ou vois-je le mal partout ?

Merci par avance de vos lumières qui pourront m'éclairer.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il s'agit probablement d'un montage à échéances lissées ?

De tels montages sont plus intéressants pour l'emprunteur car si vous remboursez moins vite sur le "prêt long lisseur" (taux plus élevé) vous amortissez plus vite sur le "prêt court emboîté" (taux plus faible).

Et il faut raisonner sur le cout total du crédit c'est à dire en consirant aussi les primes d'assurance qui s'arrêtent donc plus vite sur le prêt court.

A noter que vu qu'il s'agit de montants "ronds" et de durées "rondes" ce montage n'a certainement pas été optimisé.

Si vous voulez le calcul du "Taux d'ensemble" il faudrait fournir les copies (anonymisées) de vos tableaux d'amortissement.

Cdt

 

[CaptainAdHoc]

J'ai relu mon offre de crédit et le terme de "montage à échéances lissées" n'y apparait pas. Mais surement qu'un autre terme technique peut y correspondre.

Il aurait été possible d'optimiser le prêt en optant pour des durées moins "standard" ? Du type 14 ans au lieu de 15 c'est ça ?

Je joins les copies nécessaires à apporter plus de précision.

 

[MRGT34]

Salut,

comme je le subodorais, ils vous ont fait un truc "infumable" sans lissage ni optimisation du financement (déjà vu dans d'autres banques) : tant que vous remboursez le prêt le moins long, vous ne payez que les intérêts du prêt le plus long (et donc le plus onéreux). C'est pourquoi les intérêts sur le second crédit explosent.
Aristide, le roi de la calculette, va vous expliquer tout ça avec un luxe de détails.

 

[Aristide]

J'ai relu mon offre de crédit et le terme de "montage à échéances lissées" n'y apparait pas. Mais surement qu'un autre terme technique peut y correspondre.

C'est bien un montage à échéances (presque) lissées.
Vous avez un prêt court (180 mois) "emboîté" au taux de 1,65% et un prêt long "lisseur" au taux plus élevé de 2,15%.

Le premier génère une mensualité de 1.042,04€ (hors assurances) pendant 180 mois
Le second a deux paliers d'échéances; 180 mois à 249,70€ (hors assurances) et le second jusqu'à 300 mois à 1.291,73€ (hors assurances).

+ Pendant 180 mois = 1.042,04€ + 249,70€ = 1.291,74€ (hors assurances)
+ Pendant 120 mois = 1.291,73€ (hors assurances)

NB) - Les deux premières mensualités sont un peu plus élevées du fait qu'il s'est passé plus d'un mois entre la mise à disposition des fonds et lesdites premières échéances; d'où un supplément d'intérêts à payer.

Sans ce montage vous auriez eu un seul prêt de 305.422€ en 300 mois avec le taux appliqué à cette durée soit 2,15% avec la mensualité correspondante de 1.316,96€ (hors assurances)

Le "taux d'ensemble" de ce montage ressort à 1,98% (Cf tableau joint) ce qui réduit donc le volume des intérêts payés.

Mais comme je vous le précisais aussi dans ma réponse précédente sur le prêt court "emboîté", outre le taux moins élevé, les primes d'assurances vont s'arrêter au terme des 180 mois; donc 120 primes d'assurances d'économisées à due concurrence du capital concerné..

Il aurait été possible d'optimiser le prêt en optant pour des durées moins "standard" ? Du type 14 ans au lieu de 15 c'est ça ?

Oui; l'idée est bien là.

Pour être précis la bonne manière de faire aurait été de définir la mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.; c'est la notion de mensualité cible.

Dès lors le raisonnement est inversé; l'on ne calcul plus des mensualités mais en fonction :
+ De cette mensualité cible,
+ De la hiérarchie des taux (paliers de durées et taux associés) proposés par votre banque
+ Du besoin à financer,

=> Ce sont les durées optimales qui son calculées
=> De telle sorte que ce soit la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants" qui vous soit proposée.

Dès lors les durées et les montants optimisés sont très rarement "ronds" mais le coût total du crédit est encore réduit.

Cdt