Stratégie de lissage pour un prêt qui sera remboursé avant son terme

[jeanmiche]

Bonjour à tous,

Nous comptons contracter un prêt pour financer une construction de maison dont le budget global atteint 250K€.

Néanmoins nous sommes jeunes et ne comptons pas rester toute notre vie dans cette maison. C'est pourquoi nous comptons évaluer les offres de prêt des banques non pas selon le critère de coût global du crédit, mais selon les critères de coût global à 5, puis 8, puis 10 ans, ainsi que de capital restant dû dans ces mêmes intervalles. Pour information, nous combinons un PTZ, un 1% Logement et un prêt bancaire classique.

Nous nous posons cependant des questions en termes d'optimisation du montage financier :

• J'ai lu avec attention le principe des prêts gigognes : est-ce adaptable si nous gardons en ligne de mire la revente dans quelques années ?
• Le PTZ est-il obligatoirement différé de 18 ans, ou peut-on le rembourser dès le départ (pour rembourser un maximum de capital dès le début) ?
• Idem pour le 1% Logement ?

Notre courtier n'a pas su (voulu ?) nous répondre à ces quelques questions. Je compte donc sur l'expertise de certains en la matière sur ce forum, ainsi que sur l'expérience de d'autres pour nous apporter quelques réponses...

Merci beaucoup !

 

[Aristide]

[*]J'ai lu avec attention le principe des prêts gigognes : est-ce adaptable si nous gardons en ligne de mire la revente dans quelques années ?

Bonjour,
En fonction de votre cas précis, les capitaux restant dus à un moment donné peuvent être plus ou moins importants avec un montage en échéances lissées par rapport au même plan de financement non lissé.
Dans le temps, à certains moments le lissage fait apparaître un total dû supérieur au montage classique ; à d’autres moments c’est l’inverse.

Les capitaux restant dus varient donc en fonction :
+ Des paramètres de vos crédits
+ De votre échéance cible
+ Du moment où vous décidez de rembourser par anticipation.

Quand vous connaîtrez de détail de votre plan de financement, le mieux serait de dérouler les tableaux d'amortissement avec et sans lissage.
Dès lors, en connaissance de cause, vous pourrez comparer et ainsi décidez de la suite à donner

[*]Le PTZ est-il obligatoirement différé de 18 ans, ou peut-on le rembourser dès le départ (pour rembourser un maximum de capital dès le début) ?

La durée du différé du PTZ est fixée par un barème règlementaire et dépend :
+ De la zone géographique
+ Du revenu fiscal de référence
+ De la nature « neuf/ancien » du logement.

Mais cette réglementation précise que la durée du différé est la durée la plus petite entre :
+ La durée du barème ci-dessus
Et
+ La durée du prêt de plus de 2 ans le plus long participant au plan de financement

Toutefois, sur votre demande, cette durée de différé peut être réduite à 6 ans au minimum

[*]Idem pour le 1% Logement ?

Le prêt patronal est un prêt amortissable à échéances constantes.
Mais il est possible de procéder à des remboursements anticipés (total ou partiels)

Ceci est d’ailleurs vrai pour tous les crédits

Attention cependant :
+ Aux éventuelles indemnités de remboursement anticipé (pas pour PTZ ni patronal)
+ Au fait que si vous procédez à des remboursements anticipés, le lissage sera « cassé » et il n’est pas certain que votre banque accepte de le ré adapter.

Cordialement,

 

[jeanmiche]

Toutefois, sur votre demande, cette durée de différé peut être réduite à 6 ans au minimum

Bonjour,

Merci Aristide pour votre réponse claire et rapide.

Comme vous l'aurez compris, nous sommes dans une démarche qui consisterait à rembourser le plus de capital possible dans les premières années, afin que le capital restant dû dans n années soit le plus faible possible.

Nous sommes bien conscients que pour rembourser le plus de capital possible on peut choisir de payer une mensualité plus importante, ou bien essayer de négocier un taux le plus bas possible. C'est de la logique quasi-mécanique.

Compte tenu de nos ressources, de notre projet et de notre localisation, nous pouvons prétendre à 52950€ de PTZ, remboursables sur 8 ans avec un différé possible de 18 ans. Grâce à votre réponse et suite à la lecture d'autres posts sur ce forum (dont https://www.moneyvox.fr/forums/fil/ptz-sans-differe-debloquage-partiel-possible.11606/), j'ai du coup une question plus précise et plus concrète :

Est-il possible que notre lissage prévoie de rembourser le PTZ et le prêt patronal en premier ? C'est-à-dire d'annuler la durée de différé ? Si non, et que la durée de différé est négociable à 6 ans minimum comme je le voyais dans votre réponse, quelle forme doit prendre la "demande" ?

Pour info, voici quelques détails sur le prêt que nous souhaitons contracter (montants arrondis) :

• PTZ = 50K€ (8 ans, différé 18 ans (?))
• 1% Logement = 10K€ (8 ans à 1,5%)
• Prêt Bancaire = 190K€ (25 ans à 4%)
• Mensualité souhaitée = 1300€

Au moment où j'écris ces lignes, je pense à un montage financier et je me demande s'il est jouable :

1e période de 8 ans

• Remboursement du PTZ : 50K€ sur 8 ans à 0% -> 551,56€ de mensualité
• Remboursement du 1% Logement : 10K€ sur 8 ans à 1,5% -> 110,61€ de mensualité
• Remboursement d'un prêt "gigogne" de 8 ans : reste 638€ de mensualité -> 53K€ à emprunter

=> Nous avons donc emprunté pour 113K€ au bout de 8 ans

2e période de 17 ans

• Remboursement d'un prêt "gigogne" de 17 ans : 147K€ sur 17 ans -> environ 1000€ de mensualité (possible de réduire la durée pour approcher des 1300€)

Ca me semble utopique, mais comment faire pour s'en approcher ?

 

[Aristide]

Est-il possible que notre lissage prévoie de rembourser le PTZ et le prêt patronal en premier ? C'est-à-dire d'annuler la durée de différé ?

Non, impossible d'annuler le différé.
Eventuellement réduction à 6 ans

Si non, et que la durée de différé est négociable à 6 ans minimum comme je le voyais dans votre réponse, quelle forme doit prendre la "demande" ?

Il faudra voir ce qui est faisable avec votre prêteur.
Si ok il vous fera signer une demande ad hoc

Au moment où j'écris ces lignes, je pense à un montage financier et je me demande s'il est jouable :

1e période de 8 ans

• Remboursement du PTZ : 50K€ sur 8 ans à 0% -> 551,56€ de mensualité
• Remboursement du 1% Logement : 10K€ sur 8 ans à 1,5% -> 110,61€ de mensualité
• Remboursement d'un prêt "gigogne" de 8 ans : reste 638€ de mensualité -> 53K€ à emprunter

=> Nous avons donc emprunté pour 113K€ au bout de 8 ans

2e période de 17 ans

• Remboursement d'un prêt "gigogne" de 17 ans : 147K€ sur 17 ans -> environ 1000€ de mensualité (possible de réduire la durée pour approcher des 1300€)

Ca me semble utopique, mais comment faire pour s'en approcher ?

Non pas possible de rembourser immédiatement le PTZ
Possible pour le prêt patronal.

Par ailleurs il semblerait dans vottre intérêt de rembourser plus vite le prêt complémentaire au taux de 4% plutôt que le PTZ où il ny a aucun intérêt.

Dans votre plan de financement :
+ On intègre le prêt patronal avec ses caractéristiques
+ On intégre le PTZ
+ On intègre le prêt complémentaire lisseur que, par calcul, on scinde ensuite en un prêt "emboîté" dans un "lisseur" résiduel.
C'est l'ensemble qui constitue le montage "gigogne".

Dès lors la durée du différé sera ajustée à la durée du prêt le plus long de ce plan de financement (dans la limite règlementaire) et pendant cette période vous amortirez les 3 crédits assortis d'un taux d'intérêts.

Si vous réduisez la durée du différé PTZ à 6 ans, soit vous amortirez moins sur les autres, soit il faudra augmenter votre mensualité cible.

Autre chose, pour optimiser le montage gigogne il est nécessaire de connaître le taux des primes d'asurances ainsi que la hiérarchie des taux pour les complémentaires (= Taux par paliers de durées)

Avez vou lu ceci :
« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/

Cordialement,