Solvabilite du locataire

[ZRR_pigeon]

Bonsoir à tous,

Je vais louer, "en direct" car sur place, mon actuelle RP, un T4. Je me demande comment évaluer la solvabilité de mon candidat locataire car le loyer est elevé (~1000 euros).

Tout le monde me dit "revenu > 3 fois le loyer". Mais il est interdit de demander une attestation d'absence crédit en cours et un relevé bancaire.

Donc il est possible qu'au vu des documents que j'aurais (avis d'imposition, 3 feuilles de paye), ça paraisse nickel mais en fait le gars est plombé de crédit revolving, ou encore qu'il fasse de l'investissement locatif ailleurs (on en voit sur ce forum qui sont locataires et bailleurs locatif ailleurs).

Que peut-on faire ? Rien ? Juste contracter une assurance "loyers impayés" et prier ?
Je suis inquiet car il ne s'agit pas juste d'un studio à 400 euros ou je pourrais facilement supporter un mauvais payeur (1 an de démarche ?). Mais la les sommes en jeu sont autres.

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Mais il est interdit de demander une attestation d'absence crédit en cours ...

Je n'ai jamais entendu parler de ce type de document. D'ailleurs, qui pourrait le fournir ?

Pour vous rassurer, je dirais

• que sur les bulletins de salaire, vous êtes en mesure de voir si il y a des saisies sur salaire (car l'employeur verse un salaire net déduction faite de la saisie) ainsi que son ancienneté dans l'entreprise (qu'il n'a pas été engagé le mois dernier)
• que si il règle son DG au moyen d'un chèque à son nom... c'est qu'il n'est pas interdit bancaire (Fichier Central des Chèques)
• la présentation d'un relevé bancaire ne prouve rien (de nombreuses personnes ont plusieurs comptes bancaires dont un réservé... à être présenté à tout créancier ; un relevé bien propre, sans prélèvements d'échéances de prêt, sans transactions CB que la morale réprouve,...)

 

[ZRR_pigeon]

je ne sais pas , j'ai juste lu ca :
http://www.guidedesdemarches.com/INFO/INFO651.htm

il y a un fossé énorme entre un gars fiché ou qui a des saisies sur salaires, et un gars qui est trop endetté et qui va avoir des soucis même si il en a pas encore....

votre dernière phrase me fait penser qu'il peut avoir le parfait profil et découvrir les joies du poker une fois dans les lieux et y perdre sa chemise

C'est un peu de la loterie en fait...non ?

 

[Buffeto]

le plus simple tu passes par une agence immobilière .... ça coute un peu d'argent mais au moins tu es tranquille .
ils s'occupent de tout. ( enfin ...normalement )

 

[Vanille95]

je ne sais pas , j'ai juste lu ca :
http://www.guidedesdemarches.com/INFO/INFO651.htm

J'espère que le gars qui a écrit cet article est en mesure de vous expliquer qui peut produire une attestation d'absence de crédit.
La banque (l'une des banques) peut attester qu'elle n'a pas consenti de crédit à une personne mais cette personne peut avoir emprunté ailleurs (auprès d'un autre organisme, auprès d'un ami ou d'un membre de sa famille,...).
Même si, un jour, le "fichier positif" des crédits existe, il ne rescensera pas les crédits consentis en dehors du monde bancaire ou à l'étranger.

votre dernière phrase me fait penser qu'il peut avoir le parfait profil et découvrir les joies du poker une fois dans les lieux et y perdre sa chemise
C'est un peu de la loterie en fait...non ?

Oui...
Il peut aussi jouer à des "jeux d'argent" en payant tout en espèces, il peut entretenir des femmes et des enfants qui ne figurent pas sur son avis d'imposition,...

 

[ZRR_pigeon]

le plus simple tu passes par une agence immobilière .... ça coute un peu d'argent mais au moins tu es tranquille .
ils s'occupent de tout. ( enfin ...normalement )

Oui c'est ce que disent certaines personnes de mon entourage, mais je ne suis pas sur de ce que ca apporte en plus :
- ils demandent les mêmes pièces, donc ils se feront berner autant que moi
- en cas de loyers impayés, ils se retourneront sur leurs assurances loyers impayés, comme moi (car je la considère obligatoire)
donc en gros c'est juste qu'ils se payeront la procédure, le temps passé, etc...mais le risque ne change pas, non ?

en plus ici, le marche locatif est très actif donc très peu d'agences font de la gestion locative, et les 2 seuls qui le font le font a des prix énormes (9% du loyer CC + 2.5% pour ass.loyers impayés, le tout + 1 mois de loyer à la mise en location initiale).

Moi je veux bien payer le service, mais je vois pas en quoi cela réduit le risque financier.

De plus sur le forum, tous les "habitues" de CBanque disent en général "gère le en direct, augmente ta renta, etc..." je veux bien, mais j'aimerais connaitre les ficelles, si ficelles il y a...

 

[fabym]

J'ai actuellement trois appartements en location et le seul où j'ai des problèmes pour percevoir les loyers est celui pour lequel je suis passée par une agence. Souvent le seul but des agents immobiliers est de percevoir leur commission sans être trop regardants sur les garanties de solvabilité ! Au delà des vérifications indispensables (salaires, avis d'imposition ...), faites confiance à votre feeling !!, ça marche et idéalement obtenez qu'un parent se porte caution.

Par la suite, gérez vous-même. Cela vous fera faire de sacrées économies sans vous prendre trop de temps et vous serez plus efficace qu'une agence.

 

[maxichats]

Prenez un assurance loyers impayés GRL. Les locataires sont couverts si leur revenus sont au moins de 2x le montant du loyer quelqu'en soit la nature (CDI, Période d'essai, CDD, Intérim, Assedics...). La GRL couvre jusqu'à 70000 euros d'impayés, de quoi voir venir. Et n'oubliez pas de mettre une clause résolutoire dans le bail.

Sinon il n'y a pas de règle pour la solvabilité. Des témoignages de propriétaires recueillis dans mon entourage et sur les forums montrent que lorsque les problèmes de loyers surviennent, très souvent le locataire présentait une excellente solvabilité. Et il vaut mieux quelqu'un qui a dû mal à payer que quelqu'un qui ne veut pas payer. En effet, le locataire en difficulté dispose de pas mal de leviers et aides légaux pour palier à sa situation et souhaite généralement que les choses s'arrangent.

Vous pouvez aussi privilégier les locataires qui perçoivent l'APL et demander à ce que la CAF vous la verse directement. Vous aurez au moins une fraction du loyer qui tombera toujours.

Les agences, ça n'apporte pas grand chose car elles vont exiger à minima 3x loyer en CDI hors période d'essai. Hors ce n'est pas toujours pertinant. Un nouveau collègue par exemple n'a jamais pu trouver d'appartements par agence pour cause de période d'essai alors qu'il avait un salaire 5xloyer(et il avait été licensié de son ancienne boite, si il se retrouvait aux assedics pour cause de période d'essai écourtée, il aurait qd mem touché 3,5 x le loyer). Heureusement il a trouvé un propriétaire intelligent qui louait en direct.

Sinon +1 avec fabym, le feeling ça marche pas mal.