Separation et soulte

[Aristide]

Bonjour,

Tout comme svprets, à première lecture, je n’ai pas du tout compris le détail des « Ressources = Recettes » de votre plan de financement.

Mais, concernant ce dernier, une autre chose semble à éclaircir concernant cette fois-ci l’autre partie dudit plan de financement c'est-à-dire les « Besoins = Emplois = Dépenses ».

En effet vous annoncez un besoin à financer de 239.000€.

Mais ce coût intègre-t ’il bien toutes les dépenses tant le prix de l’investissement physique que tous les frais annexes concernant aussi bien l’acquisition que ceux liés au crédit à savoir :

+ Coût achat hors frais
+ Frais négociation (= agence)
+ Frais acte notarié (= frais de notaire)
+ Travaux éventuels
+ Frais de courtage éventuels
+ Frais de dossier
+ Frais de garanties
+ Parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)

Si tel est bien le cas pas de problème.

Mais, dans le cas contraire, le calcul de vos bonnes quotes part de propriété respectives ne peut pas être fait avec exactitude.

Et, le cas échéant, en vue du bon calcul des quotes parts de propriété, il serait alors nécessaire d'actualiser la partie "Ressources = Recettes" de ce plan de financement (parties apports personnels respectifs) afin qu'il soit équilibré.

Qu’en est-il ?


Par ailleurs vous indiquez « Nous avons fait un seul crédit de 161749 euros ».

Ceci signifie que, vis-à-vis de la banque, vous êtes tous les deux coemprunteurs solidaires et - tous les deux - engagés à 100% envers cette dernière.

Les pourcentages de participations aux paiements des mensualités que vous indiquez (73,88% et 26,12%) ne sont donc qu’un accord entre vous et pas du tout opposables à la banque.

Cette répartition du paiement des échéances a-t-elle fait l’objet d’une convention - notariée ou sous seings privés - entre vous; dans la convention du PACS ou parallèlement ? (Voir, ci-joint, arrêt de la Cour de Cassation à ce sujet = pas de convention => Propriété à 50/50 même si participation aux remboursements différentes)


Si non, à ce stade, sur la base des indications fournies j’en déduis que l’emprunt commun ayant donc été de 161.749€ vos engagements respectifs se répartissent comme suit :

=> Total « Besoins = Emplois = Dépenses» = 239.000€ ??? (à confirmer - Cf ci-dessus)

=> Engagement de Mr
+ Apport personnel..…. = 000.000,00€
+ Crédit……………………… = 119.500,00€ (1)
= Total engagement Mr = 119.500,00€
= Quote part propriété Mr = 119.500€/239000€ = 50%

=> Engagement de Mme
+ Apport personnel..…. = 077.251,00€
+ Crédit……………………… = 042.249,00€ (1)
= Total engagement Mr = 119.500,00€
= Quote part propriété Mr = 119.500€/239000€ = 50%

(1) - Montant du crédit commun = 119.500€ + 42.249€ = 161.749€ ;

Répartition paiements échéances suivant vos accords (qui ne concernent pas la banque).
+ Quote part Mr = 119.500€ / 161.749€ x 100 = 73,88% arrondis au plus proche
+ Quote part Mme = 42.249€ / 161.749€ x 100 = 26,12% arrondis au plus proche

En supposant que la banque soit d’accord pour que Mr reprenne la totalité du prêt à sa charge = désolidarisation de Mme ( ???) :
+ Valeur vénale.= 300.000€
+ Reprise prêt....= 129.000€
= Actif net Mr…..= 171.000€ avant soulte

=> Quote part 50% revenant à chacun = 85.500€ après soulte

Mais ce n’est pas aussi simple car si Mr souhaite garder la maison il faut qu’il rachète votre quote part.

Donc il y aura nécessairement intervention d’un notaire pour rédiger un acte de vente avec tous les frais qui en découlent.

D’autre part, ainsi que rappelé ci-dessus, rien n’oblige la banque à vous désolidariser de votre engagement au crédit considéré.

Il serait donc prudent de consulter à la fois votre notaire (ou un notaire) et la banque prêteuse.

Cdt

 

[svprets]

Bonjour Aristide, le rappel de la jurisprudence, relative à la répartition des charges, est toujours enrichissant...Votre conclusion faisant état de 171 k€ à se répartir également m'interroge...pour cette unique raison que madame a apporté en numéraire, a contrario de M., presque 78 k€...🤔Je ne doute pas que le notaire ait mentionné cet emploi sur l'acte de vente...

 

[Aristide]

Les arrêts de la cour de cassation relatés font allusion aux remboursements des mensualités et non pas à l'apport.

La Cour de cassation vient de rappeler qu’en l’absence de convention contraire, chacun des partenaires pacsés est considéré propriétaire pour moitié du logement acheté pendant l’union. Et ce, même si seul l’un d’entre eux a remboursé le prêt souscrit pour l’acquisition du bien immobilier.

Une cour d'appel rejette la demande de Coupeau de voir Gervaise condamnée à lui rembourser la part d'emprunt qu'il a payée à sa place pendant la durée du pacte civi de solidarité. Coupeau forme un pourvoi, qui est rejeté :

« Aux termes de l'art. 515-4, al. 1er, c. civ., dans sa rédaction issue de la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, applicable à la cause, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s'engagent à une vie commune, ainsi qu'à une aide matérielle et une assistance réciproques. Si les partenaires n'en disposent autrement, l'aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives.

La cour d'appel,qui a souverainement estimé que les paiements effectués par M. B.,avaient été en proportion de ses facultés contributives, a pu décider que les règlements relatifs à l'acquisition du bien immobilier opérés par celui-ci participaient de l'exécution de l'aide matérielle entre partenaires et en a exactement déduit,sans inverser la charge de la preuve, qu'il ne pouvait prétendre bénéficier d'une créance à ce titre. »

Par ailleurs :

Pour ce qui vous concerne, à "récupérer" suite au versement de l'apport initial et au remboursement partiel de l'emprunt contracté : 77 251 + ((161749-129000)X 0,2612) = 85 805...

=> Dans son principe, ce calcul ne me semble pas correct car non équitable.

Par rapport au mien vous trouvez une soulte à verser à Mme de 305€ de plus que le mien mais c'est un pur hasard.

En effet, dans votre calcul, vous ne tenez pas du tout compte de la valeur vénale de la maison et vous faites donc perdre à Mme son droit à participer à la plus-value acquise par ledit bien.

Pour la démonstration, imaginons un instant que la valeur vénale de la maison ait été de 320.000€ par exemple au lieu de 300.000€.

Dès lors mon calcul deviendrait :
+ Valeur vénale.= 320.000€ (au lieu de 300.000€
+ Reprise prêt....= 129.000€
= Actif net Mr…..= 191.000€ avant soulte (au lieu de 171.000€)

=> Quote part 50% revenant à chacun = 95.500€ après soulte (au lieu de 85.500€)

Dans votre façon de procéder l'on serait resté à une soulte de 85.805€

Cdt

 

[svprets]

Aristide, je ne discute pas cet amortissement du prêt à 50/50 et vous rejoins sur son caractère équitable ..Je ne faisais que reprendre ici la "ventilation" de Milloche .. Je ne retrouve pas dans votre présentation des quote-parts revenant à chacun la "valorisation de l'apport initial de Mme de presque 78 k€...

 

[Aristide]

Bonjour,

Sachant que :

Nous sommes à 50/50 en part.

j ai principalement donné des informations notariales.

=> Ce sont vraisemblablement ces quotes parts de propriété qui sont stipulées dans l'acte authentique d'acquisition.

=> Et que cela semble conforme à la règle dans le cadre d'un régime de PACS en indivision :

Immobilier : peut-on acheter à deux avec des apports différents ?

PACS : par défaut, chaque partenaire du PACS détient une part de la propriété proportionnelle à son apport financier, sauf en cas de régime d’indivision où la propriété est partagée à 50/50, indépendamment du financement.
https://www.empruntis.com/financement/guide/acheter-a-deux-apport-different.php

La gestion des biens en indivision dans le PACS

Lorsque le couple fait le choix du régime de l’indivision, tous les biens acquis au cours du PACS sont réputés indivis.

Cela signifie que chaque bien acquis durant le PACS est considéré comme la propriété des deux partenaires à parts égales.

Cette indivision vaut lorsque :

• le bien a été acheté par l’un ou l’autre des partenaires ;
• le bien a été acheté par les deux partenaires avec participation égale
• le bien a été acheté par les deux partenaires avec participation inégale (l’un a dépensé plus que l’autre dans l’achat).

La contribution réelle de chaque partenaire n’a donc aucune importance en matière d’indivision.
https://www.legalplace.fr/guides/pacs-separation-indivision/

Ceci étant au plan général; le problème n'est pas simple car il semble qu'en pratique plusieurs méthodes se côtoient :

Pour calculer le partage en cas de vente et solde du crédit.

Indivision : peut-on récupérer son apport en cas de séparation ?

L'indivision, suite à un achat immobilier à deux, signifie que vous détenez des droits sur le bien, avec des parts égales ou inégales, sans qu'elles soient individuellement définies. Pour calculer le partage en cas de vente, quatre méthodes sont envisageables :

1. Selon les quotités d'acquisition : le solde du crédit est déduit du prix de vente, et le reste est réparti selon les quotités d'acquisition, sans considérer l'apport initial.
2. Après remboursement du crédit et restitution de l'apport : le solde du crédit est soustrait du prix de vente, et l'apport initial est restitué avant de partager le reste selon les quotités.
3. Répartition proportionnelle et remboursement personnel du crédit : le prix de vente est partagé proportionnellement, et chacun rembourse sa part du crédit restant.
4. Selon la part du crédit remboursé : le partage du prix de vente se base sur la part de crédit remboursée par chacun, apport inclus.

La première méthode est la plus courante car l’apport est généralement intégré dans les quotités d’acquisition. Pour une répartition plus équitable, la deuxième méthode est préférable. En cas de mariage sous le régime légal ou de PACS, un apport de fonds propres doit faire l’objet d’une clause d’emploi ou de remploi pour être intégralement récupérable par celui qui l’a versé. Dans les cas de divorce ou de séparation, ces méthodes tiennent compte des régimes matrimoniaux. Pour une indivision entre amis, la deuxième méthode est conseillée pour une meilleure équité.

https://www.empruntis.com/financement/guide/acheter-a-deux-apport-different.php

Mais il faut noter que - sauf la technique N°4 - le cas qui nous est soumis ne correspond pas aux autres traités ci-dessus "Pour calculer le partage en cas de vente et solde du crédit." puisque, dans ce post, le crédit ne serait pas soldé mais repris ( on suppose l'accord de la banque ?) par le partenaire de miloche18.

Donc si, effectivement, miloche18 a fait un apport personnel de 77.251€, il n'en reste pas moins que - pour financer l'acquisition à l'origine - les engagements respectifs de chacun (apport + crédit) étaient bien également à 50/50 en conformité d'ailleurs avec le droit et avec l'acte notarié.

Et si l'opération se poursuit le partenaire acquéreur de 100% de la maison devra bien supporter - seul - la totalité du remboursement du crédit.

Mais il faut aussi préciser que, dans tous les sites visités sur le net, l'on peut lire que les articles concernés du code civil ne sont pas d'ordre public ce qui signifie que les parties peuvent convenir d'autres règles de calculs s'ils le souhaitent.

Il en est ainsi si, soit dans l'acte de propriété soit dans une autre convention (authentique ou sous seing privés), d'autres quotes parts de propriété/répartition ont été prévues.

Et même si tel est le cas, si d'aventure les parties concernées ont changé d'avis depuis la rédaction/signature d'un tel acte/convention, il leur est encore possible de manifester leur désir d'en modifier les règles au moment de la liquidation.

Aristide, je ne discute pas cet amortissement du prêt à 50/50 et vous rejoins sur son caractère équitable ..Je ne faisais que reprendre ici la "ventilation" de Milloche .. Je ne retrouve pas dans votre présentation des quote-parts revenant à chacun la "valorisation de l'apport initial de Mme de presque 78 k€...

Dès lors, pour pouvoir respecter toutes ces règles, souci d'équité, reprise crédit, quelle nouveau calcul de la soulte à verser pourriez vous proposer ?

Merci

Cdt

 

[svprets]

Bonjour Aristide, en toute franchise, ai été sensible au fait que vous rappeliez cette équité à considérer que les deux futurs ex-pacsés aient contribué, chacun, à raison de ses possibilités, pour moitié de l'amortissement du prêt...
Je propose donc, sous toutes réserves !!!, la répartition qui suit :
=> Amortissement de votre bien immobilier, hors remboursement de l'emprunt : 300 - 239 = 61 à vous répartir soit 30 500 € chacun...
Pour ce qui vous concerne, à "récupérer" suite au versement de l'apport initial et au remboursement partiel de l'emprunt contracté : 77 251 + ((161749-129000)X 0,5) = 93 625,50...
A charge pour votre futur ex-indivisaire de solder, - reprendre ?- l'encours existant, d'obtenir votre désolidarisation et de régler - totalement ?- les frais de soulte...
Au final, il convient donc que ce dernier finance 124 125,50 € de soulte, rachète ou reprenne l'encours existant et que les deux futurs ex-indivisaires s'entendent sur le règlement des frais liés à ce rachat de parts...
Autre présentation :
=> A se répartir équitablement => [300 000 - (129 000 + 77 251)] =93 749 soit 46 874,50 € chacun...somme à la laquelle s'ajoutent les 77 251 d'apport initial pour madame...soit, in fine, 124 125,50...

Je précise, ici, qu'un notaire du 49 "abonde" en ce sens => https://etude-girard-beaupreau.notaires.fr/questions-achat-indivision-notaire-cholet

Pour conclure, quoi que je puisse calculer !!!! , le seul conseil, rationnel & raisonnable !!! à donner est celui de se rendre dans l'étude qui a rédigé l'acte authentique...!!!

 

[Aristide]

Bonj

Bonjour Aristide, en toute franchise, ai été sensible au fait que vous rappeliez cette équité à considérer que les deux futurs ex-pacsés aient contribué, chacun, à raison de ses possibilités, pour moitié de l'amortissement du prêt...
Je propose donc, sous toutes réserves !!!, la répartition qui suit :
=> Amortissement de votre bien immobilier, hors remboursement de l'emprunt : 300 - 239 = 61 à vous répartir soit 30 500 € chacun...

Merci de votre réponse.
Mais ce n'est pas ce que j'ai écrit; dans le PACS régime de l'indivision c'est la propriété du bien qui est à 50/50.

Et en ce qui concerne l'amortissement du crédit, de par leur convention (tacite ?), la réalité de ce qui s'est passé est que :
+ Mr a amorti (161.749€ - 129.000€) x 73,88% = 24.195€ arrondis au plus proche
+ Mme a amorti (161.749€ - 129.000€) x 26,12% = 8.554€ arrondis au plus proche

Comme d'une part les partenaires cherchent un partage équitable et que, d'autre part, les articles du code civil qui traitent du sujet n'étant pas d'ordre public leur permet de s'entendre sur des quotité différente il semble que l'option "amortissement à 50/50" ne soit pas la meilleure pour atteindre cet objectif.

NB) - En cas de rachat avec soulte généralement les frais sont partagés en fonction des quotes part de propriété; 50/50 dans ce cas.

Un autre cas a déjà été longuement débattu :

Calcul d’une soulte avec apport fonds propres
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/calcul-d-une-soulte-avec-apport-fonds-propres.48514/

Il y est fait état des notions notariales de "Profit subsistant" et "Récompense" (art 1469 code civil) et la méthode (équation) utilisée par les notaires.
Dans le cas évoqué, j'ai démontré que cette pratique donne le même résultat que ma méthode dans ma première réponse.
Mais le problème c'est qu'il n'y avait plus de crédit a prendre en compte ce qui n'est pals le cas ici.
Il faudrait donc approfondir les recherches pour y voir clair.

A toutes fin utiles.

Cdt

 

[miloche18]

Bonsoir je vous remercie vivement des réponses apportées même si parfois j ai du mal à vous suivre.
Lors d un 1er rdv avec la notaire, ses calculs se rapprochent + de 85 000 euros ce que je trouve bizarre car elle ne prendrait pas en compte mon apport. Je vais donc la recontacter avec vos éléments pour y voir + clair.

 

[Aristide]

Je n'en suis pas étonné.

C'est aussi mon calcul; voir page 11 ci-dessus.

NB) - Rappel : vos quotes parts de 50/50 tiennent-elles bien compte de tous les frais annexes tant à l'acquisition qu'au prêt ? (Cf page 11).


Cdt

 

[svprets]

Bonsoir je vous remercie vivement des réponses apportées même si parfois j ai du mal à vous suivre.
Lors d un 1er rdv avec la notaire, ses calculs se rapprochent + de 85 000 euros ce que je trouve bizarre car elle ne prendrait pas en compte mon apport. Je vais donc la recontacter avec vos éléments pour y voir + clair.

Bonjour, effectivement,à vous lire, à 85 k€ pour la soulte, il n'a pas été tenu compte de votre apport initial de presque 78 k€...Ce montant était-il mentionné sur l'acte ?