SCPI en démembrement avec sa société

[Aptenodytes]

Bonjour,

J'ai une société avec de la trésorie à placer et les rendements des CAT ne sont pas exceptionnels pour les société.

Il est possible d'effectuer un montage avec des SCPI en démembrement avec l'usufruit pour la société (IS) et la nue propriété pour le dirigeant (IR).

Dans mon calcul :

Prix part : 200€ (0% de frais)
Nombre parts : 500 parts
Soit au total 100k€ avec une clé de démembrement 80% pour le nue propriétaire sur 5 ans.

Montant nue propriété : 80 k€ (sans crédit) par le dirigeant.
Montant usufruit : 20k€ par la société.
Rendement : 5%.

Pour la société :

Montant brut : 20k€
Rendement brut : 5k€
Amortissement déductible : 20/5=4k€
Assiette imposable à l'IS (15%) : 1k€
IS : 150€
Rendement net : 4 850 €
Sur 5 ans : 24 250 €
PV net 5 ans : 4 250€.

La consolidation des parts est effectuée au bout de 5 ans avec une PV sur le prix des parts.

A la fin revente des parts avec les PV du dirigeant pour recommencer un nouvel investissement.

Mais j'ai l'impression que c'est un peu trop beau pour être vrai.
Ai-je oublié une étape ?

 

[Philou75]

Bonjour, dans votre cas pour rendre encore plus rentable l’opération c’est de souscrire à des SCPI 100% investies à l’étranger et vous effacez totalement l’IS. En plus si vous gardez les parts de SCPI à l’issue de la PP, vous serez moins imposé à l’IR😉

 

[Aptenodytes]

J'avais lu qu'en Allemagne l'imposition se faisait avec prélèvement à la source mais je ne sais pas si ça a évolué depuis

 

[Buffeto]

J'avais lu qu'en Allemagne l'imposition se faisait avec prélèvement à la source mais je ne sais pas si ça a évolué depuis

non ça n'a pas changé

 

[Kizzo]

Bonjour,

Sauf erreur il s'agirait ici d'une situation à risque, je ne suis pas sûr que la société de gestion accepte que le nu propriétaire et l'usufruitier soient le même bénéficiaire effectif.
J'ai déjà vu des situations de blocage relatives à des SCPI où il n'était pas possible pour le dirigeant d'être nu propriétaire des parts dont sa société est usufruitière.
Je ne saurais plus dire pourquoi exactement mais cette situation a été bloquante, il me paraît important de valider le dispositif avec l'expert comptable et la société de gestion.

 

[Kizzo]

Sur un autre aspect : attention à l'IFI avec la société usufruitière...

 

[moietmoi]

J'avais lu qu'en Allemagne l'imposition se faisait avec prélèvement à la source mais je ne sais pas si ça a évolué depuis

Attention
Les règles de la fiscalité pour une personne morale n'est pas la même, pour les revenus de l'étranger que pour l'irpp.tant en Allemagne,qu'en France.
Je le redis à chaque fois dans les fils de discussions concernant les SCPI en Av.
L'assureur ( ici ta société) n'est pas soumise aux règles de l'irpp.
Par ailleurs je pense ( sans être sûr pour les SCPI " sans frais") que tu n'amortiras pas exactement la totalité de l'usufruit. ( Pour des SCPI avec frais, on distingue dans la compta de la personne morale, une partie des frais qui ne font pas partie de la valeur de la SCPI.( À voir lorsque c'est uniquement l'usufruit..)
Ces 2 éléments ne jouent qu'à la marge sur ton calcul.Comme la CRL que la personne morale doit ..

Amortissement déductible : 20/5=4k€

Il faudrait vérifier dans la doctrine fiscale, si ayant le même bénéficiaire, l'amortissement de l'usufruit de SCPI est faisable .
Pour une SCPI en Pp, ce n'est pas admis.
Pour l'usufruit,c'est admis, mais dans ce cas particulier?

 

[money03976]

Attention à l'investissement en US : il est hautement sensible au taux de distribution de dividendes. Quelques dixièmes de pourcent en moins et cela s'effondre. Faites-bien vos calculs en prévoyant une marge d'erreur/ d'imprévu. Car vous n'êtes probablement pas sans savoir que le marché immobilier est un peu chahuté ces derniers temps. Et celui des SCPI l'est aussi par assimilation. Donc il n'est pas impossible que les taux de distribution baissent (pas une certitude, mais une possibilité bien réelle). Vous pourriez même tomber en territoire de rentabilité négative pour votre société.

 

[money03976]

Attention
Les règles de la fiscalité pour une personne morale n'est pas la même, pour les revenus de l'étranger que pour l'irpp.tant en Allemagne,qu'en France.
Je le redis à chaque fois dans les fils de discussions concernant les SCPI en Av.
L'assureur ( ici ta société) n'est pas soumise aux règles de l'irpp.
Par ailleurs je pense ( sans être sûr pour les SCPI " sans frais") que tu n'amortiras pas exactement la totalité de l'usufruit. ( Pour des SCPI avec frais, on distingue dans la compta de la personne morale, une partie des frais qui ne font pas partie de la valeur de la SCPI.( À voir lorsque c'est uniquement l'usufruit..)
Ces 2 éléments ne jouent qu'à la marge sur ton calcul.Comme la CRL que la personne morale doit ..

Il faudrait vérifier dans la doctrine fiscale, si ayant le même bénéficiaire, l'amortissement de l'usufruit de SCPI est faisable .
Pour une SCPI en Pp, ce n'est pas admis.
Pour l'usufruit,c'est admis, mais dans ce cas particulier?

Juridiquement, ce n'est pas le même bénéficiaire (au sens : bénéficiaire direct). C'est le même bénéficiaire effectif. Mais ce mot effectif peut faire toute la différence.